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2015年土地估價(jià)師考試《理論與方法》:剩余法(3)

更新時(shí)間:2015-04-09 09:19:58 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  剩余法估價(jià)的應(yīng)用

  1、利用剩余法評估土地價(jià)格

  估價(jià)過程:

  (1)選擇估價(jià)方法;

  (2)確定最佳開發(fā)利用方式;

  (3)市場調(diào)查,確定建設(shè)期、開發(fā)價(jià)值和投入成本等;

  (4)求取地價(jià)

  測算方法一:直接計(jì)算地價(jià)利息

  A.測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià),采用收益還原法

  B.計(jì)算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)

  C.計(jì)算總利息,注意,超過一年要采用復(fù)利計(jì)算

  D.計(jì)算開發(fā)商利潤

  E.確定不動(dòng)產(chǎn)出租稅費(fèi),采用收益還原法計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)時(shí)已考慮在內(nèi)

  F.代入公式計(jì)算地價(jià)

  G.扣除相關(guān)法律、估價(jià)及登記發(fā)證費(fèi)用,得出開發(fā)商能支付的投標(biāo)地價(jià)。

  測算方法二:利息中不計(jì)地價(jià)款的利息

  利息計(jì)算不同,算出開發(fā)完成時(shí)地價(jià)后,還需要貼現(xiàn)。

  2、利用剩余法測算開發(fā)商的預(yù)期利潤

  基本思路和公式同評估土地價(jià)格,將公式稍加變換即可。

  3、利用剩余法確定建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)

  將建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的最高控制標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)為x元,代入基本公式進(jìn)行計(jì)算,得出最高控制額,最后算出單位面積建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)。

  4、應(yīng)用剩余法估價(jià)的常見問題

  (1) 方法適用錯(cuò)誤,步驟錯(cuò)誤;

  (2) 利息、利潤計(jì)算錯(cuò)誤;計(jì)算利息時(shí)要特別注意資金投放方式和計(jì)息方式

  (3) 計(jì)算項(xiàng)目不準(zhǔn)確、漏項(xiàng),或步驟不全;

  (4) 參數(shù)使用錯(cuò)誤或前后不一致。

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