2015土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析(1)

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　　土地價(jià)格修正與確定

　　1.根據(jù)待估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正。

　　2.成本逼近法求取有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。其年期修正公式為：

　　K=1-1/(1+r)n

　　式中：K――年期修正系數(shù);

　　r――土地還原率;

　　n――土地使用權(quán)年期。

　　是否進(jìn)行年期修正要具體分析：

　　(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正;

　　(2)當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，土地增值收益與成本價(jià)格一道進(jìn)行年期修正。

　　(3)當(dāng)待估宗地為出讓土地時(shí)，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正。

　　3.如果采用成本逼近法測(cè)算的是某一小區(qū)(或開(kāi)發(fā)區(qū))的平均土地價(jià)格，還應(yīng)考慮小區(qū)的土地利用率或可出讓土地的比率，進(jìn)行公共設(shè)施的占地面積和公用面積的分?jǐn)?，因?yàn)檫@些公共設(shè)施的占地面積(如道路、公共綠地等)是不能賣(mài)出去的，其土地價(jià)格和有關(guān)土地開(kāi)發(fā)的投資成本應(yīng)分?jǐn)偟娇沙鲎尩耐恋刂?。?jì)算公式如下：

　　可出讓土地的平均單價(jià)=土地總平均單價(jià)×總土地面積/可出讓土地面積。

　　4.宗地成熟度修正。由于土地開(kāi)發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開(kāi)發(fā)程度，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開(kāi)發(fā)狀況沒(méi)有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。

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