2015土地估價師考試《土地估價實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析(11)
2015土地估價師考試《土地估價實(shí)務(wù)》復(fù)習(xí)解析匯總
一、市場比較法的基本定義和概念
基本含義:根據(jù)替代原則,將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較,對有關(guān)因素進(jìn)行修正,得出待估土地在評估時日地價的方法。
13個基本概念:類似土地、比較宗地、標(biāo)準(zhǔn)宗地、估價期日、交易情況修正、容積率、區(qū)域因素、個別因素、地價指數(shù)、區(qū)域分析、同一供需圈、相鄰區(qū)域、類似區(qū)域
二、市場比較法的基本公式
1、根據(jù)實(shí)際中比較基準(zhǔn)的不同,可分為直接比較分析和間接比較分析。
直接比較過程:以待估土地的狀況為基準(zhǔn),用公式表示為,
公式1 PD=PB×A×B×D×E
間接比較過程:以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn),用公式表示為,
公式2 PD=PB×A×B×C×D×E
2、基值:可設(shè)比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數(shù)為基值100%,若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu),則其條件指數(shù)〉100%,否則,其條件指數(shù)〈100%。
3、公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子,比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母(C除外)。如A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。哪個為比較基礎(chǔ),哪個就取值為100,另一方的值通過比較進(jìn)行加或減。
4、當(dāng)因素區(qū)域因素和個別因素內(nèi)存在多個不同因子影響時,可根據(jù)因子條件指數(shù)確定的途徑,分別采用積算(采用單因子與地價相關(guān)關(guān)系分析)或加和(在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分解)的方式確定因素修正幅度。
三、市場比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍
1、市場比較法的特點(diǎn):比準(zhǔn)價格
2、市場比較法的適用條件
僅適用于市場比較穩(wěn)定,有大量豐富交易案例的地區(qū),并且交易案例與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。
3、市場比較法的適用范圍
從適用條件來看,主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū);
從評估目的和評估結(jié)果的形式來看,可直接用于評估土地的價格或價值,可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金,可用于其他評估方法中有關(guān)參數(shù)的求取。 四、市場比較法估價的程序與方法
1、收集交易資料
2、確定比較交易案例
明確5個具體要求,建立價格比較基礎(chǔ)
3、市場交易情況修正
是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差。
修正方法:A=待估宗地情況或正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)
4、期日修正
交易案例的交易期日與待估土地估價期日是有差異的,可采用地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算,將交易價格修訂為估價期日的價格。進(jìn)行期日修正時,要特別注意價格指數(shù)的基期,要先調(diào)整到定基指數(shù)。
B=估價期日的價格指數(shù)/交易時期價格指數(shù)
5、區(qū)域因素修正
區(qū)域因素的實(shí)質(zhì)和內(nèi)容。區(qū)域因素修正是市場比較法中的一個基本修正。
修正方法:修正方法的三個步驟,及區(qū)域因素條件指數(shù)的計算。
D=待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)
6、個別因素修正
個別因素的實(shí)質(zhì)、內(nèi)容和個別因素修正的目的。
修正方法程序及計算公式基本同于區(qū)域因素的修正方法。
7、土地使用權(quán)年限修正
土地使用權(quán)年限屬于特殊的個別因素,修正方法是先計算使用年期修正系數(shù),再利用年期修正系數(shù)對交易案例地價進(jìn)行年期修正。
年期修正系數(shù)K=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]
年期修正后地價=比較案例價格×K
8、容積率修正
容積率也屬于特殊的個別因素,同樣用修正系數(shù)來修正地價,要注意容積率修正的是樓面地價還是地面地價。
容積率修正后的交易案例價格=比較宗地價格×(待估宗地容積率修正系數(shù)/比較案例宗地容積率修正系數(shù))
9、土地價格的最終確定
通過各相關(guān)因素修正后,即可得出待評估土地的試算比準(zhǔn)價格,然后對多個試算比準(zhǔn)價格進(jìn)行比較分析,綜合確定待估宗地的合理比準(zhǔn)價格。
對多個比準(zhǔn)價格處理,綜合確定地價的基本方法有三種:簡單平均法、加權(quán)平均法、取中位數(shù)或眾數(shù)。
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