2015年土地估價師《案例與報告》：路線價評估(4)

    2015年土地估價師《案例與報告》：路線價評估匯總

　　1深度修正表編制

　　如深度指數(shù)修正圖所示，深度百分率表依下列三種百分率原理制作而成：

　　①單獨深度百分率。

　　a1>a2>…>an

　?、谄骄疃劝俜致?。

　　a1>(a1+a2)/2>(a1+a2+a3)/3>…>(a1+a2+a3+…+ an)/n

　?、劾塾嬌疃劝俜致?。

　　a1< a1+a2< a1+a2+a3<……< a1+a2+a3+……an

　　制作深度百分率表的步驟如下：

　　a)制定標準深度，標準深度――里地線的確定，或以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數(shù)者為準;

　　b)確定級距，深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較實例調(diào)查中地價變化的規(guī)律性，從而確定定級距數(shù)、級距;

　　c)確定單獨深度百分率;

　　d)選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。

　　我國目前已用路線價的城市其進行的深度修正類似于中國臺灣的計算方法。

　　2.寬度修正

　　對臨街土地特別是臨街商業(yè)用地來說，地塊臨街寬度不同，其地價是不相等的。由于臨街商店鋪面的寬窄不一，商店對顧客的吸引力會有所差異，進而影響到商店營業(yè)額，所以在路線價估價中，必須考慮寬度修正。其計算方法是同一路線價區(qū)中進深相等的樣本，考慮在不同寬度情況下反映在土地價格上的變動情況，最后確定寬度條件下的修正系數(shù)。

　　3.寬深比修正

　　在一般情況下，大型的商業(yè)建筑物，進深較大，地價會隨著地塊深度的增加，土地價值逐步降低。另一方面，由于商店大，鋪面寬度寬，外觀醒目，同樣會增加對顧客的吸引，所以對大型商店單獨采用鋪面寬度和深度修正，不太實際，而且也難于操作，因此，應(yīng)采用商店的寬度比深度即寬深比率系數(shù)來反映這種地價的修正情況。

　　4.容積率修正

　　一般情況下，路線價只是代表一定容積率水平下的地價，隨著容積率的增加，地價一般會上升。因此，在同一區(qū)段中，抽查不同容積率水平下的平均地價，可得到容積率修正系數(shù)

　　5.出讓、轉(zhuǎn)讓年期修正

　　土地出讓是國家將一定年期內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者，土地轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。根據(jù)地價計算公式：

　　V=a/r[1-1/(1+r)n]

　　式中：V―――地價;

　　a――年地租;

　　r――還原利率;

　　n――出讓、出租或轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租年期。

　　可計算出宗地年期修正系數(shù)。

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