2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析1

    2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析匯總

　　土地價(jià)格是由其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響所形成的。首先要掌握土地估價(jià)的基本原則，以此為指南，認(rèn)真分析影響土地價(jià)格的因素，靈活 使用各種土地估價(jià)方法，對(duì)土地價(jià)格做出最準(zhǔn)確的判斷。

　　(一)替代原則

　　土地估價(jià)中的替代原則可概括如下：

　　①土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定;②土地價(jià)格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格;③土地價(jià)格可通過比較地塊的條件及使用價(jià)值來確定。

　　根據(jù)上述原則，在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則，采用市場比較法確定待估地塊價(jià)格

　　例題：判斷題：在土地估價(jià)時(shí)，就可以通過對(duì)土地條件即土地使用價(jià)值的比較來評(píng)估土地價(jià)格。一般都要進(jìn)行時(shí)間和土地條件修訂后，才能按替代原則[ r ]

　　替代原則實(shí)際上與收益還原法也有較深的淵源關(guān)系。因?yàn)槟车貕K的價(jià)格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價(jià)格。可見，替代原則是表示合理經(jīng)濟(jì)行為的基本原則之一。它適用范圍廣，是估價(jià)原則的中心內(nèi)容之一。

　　在我國目前的土地估價(jià)工作中，基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是先評(píng)定土地使用價(jià)值，進(jìn)行分等定級(jí)，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級(jí)，在此基礎(chǔ)上再測算其平均價(jià)格;而基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí)，則是在基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修訂，評(píng)估出宗地價(jià)格。由此可以看出，這實(shí)際上都是替代原則在估價(jià)實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

　　(二)預(yù)期收益原則

　　土地投資者是在預(yù)測該土地將來所能帶來的收益或效用后進(jìn)行投資的。這就要求估價(jià)者必須了解過去的收益狀況，并對(duì)土地市場現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢、政治經(jīng)濟(jì)形勢及政策規(guī)定對(duì)土地市場的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測，準(zhǔn)確預(yù)測該土地現(xiàn)在以至未來能給權(quán)利人帶來的利潤總和，即收益價(jià)格。

　　預(yù)期收益的估算必須是客觀合理的。它要求估價(jià)人員必須對(duì) 價(jià)格的形成因素認(rèn)真分析，并對(duì)將來的變動(dòng)趨勢作客觀合理的預(yù)測，應(yīng)排除脫離現(xiàn)實(shí)的使用或因投機(jī)及違法使用土地所獲收益的預(yù)測。

　　預(yù)期收益原則，對(duì)土地估價(jià)中的地區(qū)分析、交易實(shí)例價(jià)格的檢查、純收益及還原利率的確定非常重要。在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原 則的具體應(yīng)用。

　　例題：判斷題：在土地估價(jià)實(shí)踐中，剩余法估價(jià)及收益還原法估價(jià)中土地收益確定，都是預(yù)期收益原則的具體應(yīng)用。

　　(三)最有效使用原則

　　土地價(jià)格是以該地塊的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

　　根據(jù)土地價(jià)格以其最有效使用為前提的原則進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就不應(yīng)該受現(xiàn)實(shí)的使用狀況所限制，而應(yīng)對(duì)何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。

　　判斷土地是否為最有效使用時(shí)，應(yīng)考慮的因素是：該地塊的最佳利用方式是什么;目前的利用方式是否為最有效使用;如果是，轉(zhuǎn)換為最有效使用的可能性如何;最有效使用方式能持續(xù)久等。其中最有效使用方式持續(xù)性的判定至關(guān)重要，因?yàn)檫@直接影響將來的使用方式及收益量，與預(yù)測原則相關(guān)連。

　　總之，最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和變動(dòng)原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　(四)報(bào)酬遞增、遞減原則

　　土地投資同樣遵循經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際效益遞減原則，增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加;但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。

　　(五)需求與供給原則

　　在完全的自由市場中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高;反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供求均衡法則。其成立條件是：① 供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競爭;②同質(zhì)的商品隨價(jià) 格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是由需求 與供給的互相關(guān)系而定。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一?人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其 特有的供求規(guī)律。

　　由于土地具有地理位置的固定性、不增性、個(gè)別性等自然特 性，使價(jià)格獨(dú)占性較強(qiáng)，需求與供給都限于局部地區(qū)，供給量有 限，競爭主要是在需求方面進(jìn)行。即土地不能實(shí)行完全競爭，其價(jià)格的獨(dú)占傾向性較強(qiáng)。

　　(1)需求與供給方都不容易了解何處有供給或需求信息

　　(2)替代性有限。由于成為交易對(duì)象的土地具有個(gè)別性，各個(gè)地塊都有獨(dú)特的價(jià)格，因此其替代性也有限。

　　因此，土地不能僅根據(jù)均衡法則來決定價(jià)格。尤其在我國城 市土地屬國家所有，市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用 權(quán)，土地供方主要由國家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的 影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場的上述特性。此外，在進(jìn)行供求分析時(shí)，應(yīng)考慮時(shí)間因素，作動(dòng)態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn) 在的供求狀況，常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，即從現(xiàn)在 思考將來，因此供需原則是以預(yù)期收益原則及下述的變動(dòng)原則和競爭原則為基礎(chǔ)的。

　　(六)競爭和超額利潤原則

　　一般商品的競爭是在供給和需求雙方發(fā)生的，價(jià)格正是在供需關(guān)系均衡點(diǎn)上的競爭結(jié)果，所以競爭原則是供給與需求原則的前提，二者有密切關(guān)系。商品競爭的結(jié)果是供需雙方均不能企望得到合理利潤之外的超額利潤。

　　土地因?yàn)榫哂胁粍?dòng)性、不增性、個(gè)別性等特點(diǎn)，尤其在我國土地一級(jí)供給量由政府控制，所以在供給方面不容易引起競爭.競爭主要是在需求者之間進(jìn)行。需求者之間的競爭，又是在該地塊價(jià)格明顯低于其收益的情形下發(fā)生的。這種競爭，對(duì)替代性較小的土地來講，價(jià)格更有提高的傾向。如商業(yè)用地，可供給量少，替代性小，競爭比住宅等用地劇烈，價(jià)格上漲也快。因此，競爭原則與替代原則也密切相關(guān)。

　　對(duì)于前述的最有效使用原則來講，競爭原則也是其基礎(chǔ)之一。因?yàn)樽钣行褂檬侵敢欢〞r(shí)期內(nèi)能從土地上獲取最大純收益的利用方式，所以最有效使用應(yīng)根據(jù)其收益量判定。而競爭原則可說明土地外部競爭程度如何，對(duì)收益大小影響至關(guān)重要，因此可成為判定最有效使用的一項(xiàng)原則。

　　競爭原則也是收益還原法估價(jià)的基礎(chǔ)之一。因?yàn)樵摲椒ㄖ械募兪找媸窃趯?duì)將來一定時(shí)期土地市場的競爭關(guān)系及供求關(guān)系作出正確判斷的基礎(chǔ)上預(yù)測出來的。

　　(七)貢獻(xiàn)原則

　　就土地部分的貢獻(xiàn)而言，由于地價(jià)是在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之前優(yōu)先支付的，故土地的貢獻(xiàn)具有優(yōu)先性和特殊性，評(píng)估時(shí)應(yīng) 特別考慮。估價(jià)時(shí)，可以利用收益還原法分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格;也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，采用剩余法估算土地價(jià)格。因此，貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　例題：判斷題：貢獻(xiàn)原則是關(guān)于部分收益遞增遞減原則的應(yīng)用，也是收益還原法和剩余法估價(jià)的基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，這一原則還可用于土地或建筑物的追加投資、不動(dòng)產(chǎn)的部分改良、改造等。它可根據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)整體價(jià)格的貢獻(xiàn)大小，判斷追加投資是否適當(dāng);又可應(yīng)用這一原則判斷最有效使用的上升程度，即將現(xiàn)在的最有效使用與投資后的最有效使用互相比較，以確定純收益最大點(diǎn)。

　　(八)變動(dòng)原則

　　在土地估價(jià)中，不僅要對(duì)將來的地價(jià)變動(dòng)作出準(zhǔn)確預(yù)測，同時(shí)也要對(duì)所采用的地價(jià)資料按變動(dòng)原則修訂到估價(jià)期日的標(biāo)準(zhǔn)水平，才能準(zhǔn)確合理地估價(jià)。

　　(九)協(xié)調(diào)原則

　　在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。

　　以上對(duì)九項(xiàng)土地估價(jià)原則作了概略說明。應(yīng)當(dāng)注意的是，這些原則都不是孤立的，相互之間都有直接或間接的聯(lián)系。因此，土地估價(jià)時(shí)，除應(yīng)充分了解各項(xiàng)原則外，還應(yīng)掌握彼此之間的關(guān)系，綜合運(yùn)用，才能正確把握土地的價(jià)格。

　　三、土地估價(jià)方法

　　土地估價(jià)方法，可以分為基本估價(jià)法和應(yīng)用估價(jià)法?；竟纼r(jià)方法又分為：收益還原法、市場比較法、剩余法和成本逼近法。

　　應(yīng)用估價(jià)法又稱為大量估價(jià)法，即在應(yīng)用基本 估價(jià)方法評(píng)估樣點(diǎn)宗地地價(jià)的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或城市內(nèi)一定 區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)格、地價(jià)影響因素和地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建 立起一套大范圍內(nèi)宗地價(jià)格與宗地條件及影響因素間的相關(guān)關(guān) 地評(píng)估出該區(qū)域內(nèi)各個(gè)宗地價(jià)格。此類方法關(guān)鍵在于建立評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，需進(jìn)行大量資料調(diào)查、處理和分析，而根據(jù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估宗 地地價(jià)則相對(duì)簡便快速，因此此類方法多適用于政府管理需要而進(jìn)行的政策性大量估價(jià)。屬于此類的方法有：路線價(jià)估價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

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