2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析6

    2015年土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)剖析匯總

　　我國(guó)土地價(jià)格的主要類型

　　在我國(guó)的土地市場(chǎng)中，已經(jīng)存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價(jià)形式，例如：根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在一定區(qū)域內(nèi)形成的區(qū)域平均價(jià);政府確定實(shí)施各項(xiàng)土地管理措施所依據(jù)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn);清產(chǎn)核資中反映占用土地資產(chǎn)量的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn);股份制企業(yè)土地作價(jià)入股的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn);政府出讓土地使用權(quán)確定的最低價(jià)、期望成交價(jià)格及實(shí)際出讓價(jià)格等等。

　　因此，借鑒國(guó)內(nèi)外土地估價(jià)與地價(jià)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國(guó)地價(jià)管理制度的特點(diǎn)和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，在我國(guó)的地價(jià)體系中土地價(jià)格主要有以下幾種類型：

　　1)反映城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀管理和控制標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價(jià);

　　基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格，這一時(shí)點(diǎn)就是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)日?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估年期就是各類用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年期。

　　2)反映宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體管理的依據(jù)的標(biāo)定地價(jià);

　　標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的具體宗地在公開市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，由政府組織或委托評(píng)估，并被政府認(rèn)可作為土地市場(chǎng)管理的依據(jù)，其評(píng)估方法與一般宗地估價(jià)方法相同。標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)一樣，由政府定期公布。

　　3)反映宗地在不同市場(chǎng)條件和不同交換形式下地價(jià)水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參考的交易評(píng)估價(jià);

　　4)反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方認(rèn)可并據(jù)此支付地價(jià)款的成交地價(jià);

　　5)以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價(jià)。

　　上述5種類型的土地價(jià)格相互作用，相互聯(lián)系，在我國(guó)地價(jià)體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點(diǎn)。

　　從地價(jià)的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)以及由此衍生出的其他宗地地價(jià)，是根據(jù)過去成交地價(jià)及土地收益情況評(píng)估得到的評(píng)估地價(jià)，而成交地價(jià)則是在地產(chǎn)交易中直接實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格。

　　從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)的一種，是目前我國(guó)最常見的區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生出的地價(jià)都是對(duì)于具體宗地而言，故都屬于宗地地價(jià)類型。

　　若按各地價(jià)在地價(jià)體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是政府為管理地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)而組織或委托評(píng)估的，對(duì)地價(jià)體系中的其他地價(jià)具有一定的導(dǎo)向和控制作用，因而是我國(guó)地價(jià)體系的核心;標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)或交易評(píng)估價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)中最常見、最大量發(fā)生的地價(jià)形式，因而是地價(jià)體系的主要成分;而成交地價(jià)反映的是地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，故是地價(jià)體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。

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