小區(qū)物業(yè)費交給市場定價

　　今年10月起，您所住的商品房住宅小區(qū)的物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)可能要發(fā)生變化了，不再由政府指導(dǎo)價說了算，而是由市場決定。27日，惠州市發(fā)展和改革局、市房管局就《惠州市關(guān)于放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費試點工作方案(征求意見稿)》正式向社會公開征求意見。根據(jù)該方案，惠州將放開全市(含縣、區(qū)) 保障性住房以外的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。經(jīng)濟適用房、公共租賃住房、廉租房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費繼續(xù)按現(xiàn)行政策，實行政府指導(dǎo)價管理。

　　據(jù)介紹，目前惠州市的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)實施的是政府指導(dǎo)價，小區(qū)物業(yè)收費最高1.65元/平方米。一家物業(yè)管理公司負責(zé)人稱，各個樓盤在開售時，開發(fā)商會與下屬物業(yè)公司商定物業(yè)服務(wù)收費價格，然后將價格告知業(yè)主。“但這種收費標(biāo)準(zhǔn)是屬于單方面告知，單個業(yè)主就算對物業(yè)服務(wù)協(xié)議里的收費標(biāo)準(zhǔn)有所異議，也沒有力量去做改變。”

　　“我們希望通過試點放開保障性住房以外的物業(yè)服務(wù)收費，建立主要由市場形成的物業(yè)服務(wù)價格機制，并建立相應(yīng)的事中事后監(jiān)管制度，保護物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。”市發(fā)展和改革局副局長葉原中表示，之所以要全面放開非保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費是國家和省的部署和要求。

　　葉原中介紹，惠州將從今年10月1日起正式試行該方案，時間為一年。“惠州是國家價格改革先行先試城市，惠州也將是廣東首個全面放開非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費的試點城市。”

　　老舊小區(qū)物業(yè)費調(diào)整須過半數(shù)業(yè)主同意

　　新規(guī)實施后，不同類型的住宅小區(qū)的物業(yè)費如何定價?據(jù)介紹，新建商品房住宅前期物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體而言，新建住宅物業(yè)服務(wù)收費的定價，由開發(fā)商參照本物業(yè)附近同期同類物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項目品質(zhì)按照質(zhì)價相符的原則確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　按照規(guī)定，開發(fā)商在售房前要嚴(yán)格按照商品房銷售明碼標(biāo)價的有關(guān)規(guī)定做好價格公示，對業(yè)主入住前和入住后收取的各項物業(yè)服務(wù)收費項目及標(biāo)準(zhǔn)，必須在銷售前公示和告知，并在物業(yè)服務(wù)合同予以約定。入住后的小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在小區(qū)顯著位置或收費地點將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、計費起始時間、價格舉報電話12358等內(nèi)容采取公示欄、公示牌等方式進行公示。

　　對此，惠州物業(yè)管理人士稱，目前惠州新售樓盤已經(jīng)在按照該方式操作，新售樓盤會與業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確入住后的物業(yè)服務(wù)費。

　　針對老舊小區(qū)以及沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，物業(yè)費定價也有規(guī)定。該方案要求，放開業(yè)主大會成立之前的老舊小區(qū)和房改房前期物業(yè)服務(wù)(含自有車位、車庫物業(yè)服務(wù))收費，實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等相關(guān)規(guī)定，確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　據(jù)介紹，因故未能設(shè)立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)在居委會組織下，履行以下程序：(1)制定調(diào)價方案，接受第三方審計;(2)公布調(diào)價方案和審計結(jié)果，公示時間不少于20天;(3) 公示結(jié)束后，書面征求(或業(yè)主現(xiàn)場表決)、收集全體業(yè)主意見;(4) 公示征求意見結(jié)果，公示內(nèi)容包括收集到的業(yè)主意見情況，并在公開場合公布，公示時間不少于20天;(5)公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)結(jié)果及執(zhí)行新物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的起始日期。

　　此外，該方案還明確，別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅(含自有車位、車庫)及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費，繼續(xù)實行市場調(diào)節(jié)價。放開物業(yè)服務(wù)其他相關(guān)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

　　業(yè)主擔(dān)心價格放開后“被漲價”

　　記者了解到，目前惠州市區(qū)(惠城區(qū)、仲愷區(qū))執(zhí)行的物業(yè)管理收費政府最高限價是：帶電梯(高層)住宅物業(yè)五項服務(wù)政府指導(dǎo)價總和不超過1.65 元/平方米·月;不帶電梯(多層)住宅物業(yè)五項服務(wù)政府指導(dǎo)價總和不超過1元/平方米·月。該價格是根據(jù)2013年7月1日下發(fā)的文件執(zhí)行的。

　　那么，全面放開非保障性住房的物業(yè)服務(wù)收費意味著什么?價格放開之前，物業(yè)服務(wù)實行政府指導(dǎo)價，有最高限價，即不得超過這個價格。價格放開之后，由業(yè)委會與物管公司協(xié)商價格，價格可能超過之前的限價，也可能低于之前的價格。

　　面對“價格放開”，不少業(yè)主都擔(dān)心“被漲價”。“我們現(xiàn)在的物業(yè)費每平方米1.8元，收費本來就不低，要是放開后，物業(yè)費上漲怎么辦?”家住市區(qū)江北一小區(qū)的吳女士表示。

　　對此，市發(fā)改局副局長葉原中認為，這次放開非保障性住房物業(yè)費也是國家對物業(yè)費應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場發(fā)展的一種認可。“物業(yè)服務(wù)是一種市場性的行為，價格不平衡，也會嚴(yán)重阻礙物業(yè)服務(wù)水平的提升。”

　　放開定價后是否就意味著物業(yè)管理公司“漲價”更就容易了?“這就好比你買東西，你覺得貴了，可以不買。物業(yè)服務(wù)收費價格是物業(yè)管理公司和業(yè)主們合同約定的，物管公司想變更收費價格，沒有那么容易。當(dāng)然不排除個案，但總體來說，從法律以及相關(guān)政策角度出發(fā)，物管不可能一家說了算。行業(yè)也會加強自律，主管部門也不會放任不管。”葉原中說。

　　根據(jù)新出臺的政策，今后業(yè)主委員會可采取公開招標(biāo)的方式選擇“物美價廉”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這也就意味著今后物業(yè)費等可由業(yè)委會說了算。此外，葉原中也提醒業(yè)主，既要有接受意識，即“花錢享受服務(wù)”，還要有主體意識，即清楚并能合理使用自己的權(quán)益。

　　延伸

　　收費低導(dǎo)致物管水平難以提升

　　在以往實行政府指導(dǎo)價的政策下，小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)相對較低，一些物業(yè)公司因賺不到錢，提供的物業(yè)服務(wù)“縮水”，導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷。定價機制“松綁”后，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量有望得到提升。

　　“物業(yè)費上漲困難是一個大家都知道的現(xiàn)實。近期，我們調(diào)解了一宗物業(yè)調(diào)價糾紛，是一個帶電梯的舊小區(qū)，這個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)是每平方米1 元，這次打算調(diào)價為每平方米1.6元，但是多數(shù)業(yè)主不同意。我們對該小區(qū)進行的物業(yè)管理成本審核為每平方米1.57元，這還不包括稅金和一定的利潤，如果還是維持每平方米1元的收費，物業(yè)管理公司怎么經(jīng)營下去?”市發(fā)改局副局長葉原中說。

　　虧本做不下去，物業(yè)管理公司退出是市場行為，可是這個小區(qū)又沒有成立業(yè)主委員會，那這個小區(qū)的物業(yè)誰來管理呢?

　　“沒有物業(yè)管理之后，只好由居委會先行代為管理，然后推進該小區(qū)業(yè)主委員會的成立。業(yè)委會成立之后，可以再聘請新的物業(yè)管理公司進駐。”葉原中認為，這種現(xiàn)象又造成了政府一定的人力、物力、財力消耗。

　　經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然一些物業(yè)管理公司仍在繼續(xù)經(jīng)營，但是在物業(yè)管理費用難以足額收取的情況下，一些物業(yè)管理公司往往采取減少員工數(shù)量、降低服務(wù)質(zhì)量等手段維持基本運營。這又反過來導(dǎo)致業(yè)主更多的不滿。

　　近年來，因物業(yè)收費問題導(dǎo)致的糾紛也時有發(fā)生。例如，2013年2月，惠州市區(qū)江北的TCL雅園小區(qū)門口及樓棟電梯門口貼出通知，稱經(jīng)80%業(yè)主同意將原來1.1元/平方米·月的物業(yè)管理費上調(diào)至1.6元/平方米·月。不少業(yè)主反映未被征求過意見，惠城區(qū)物價局表示物業(yè)公司行為純屬亂來，根本未在物價局備案。TCL雅園物業(yè)管理處解釋說，1.1元/平方米·月的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)是在2007年定的，當(dāng)時的保安人員工資1500元/月，到2013年漲到 3000元/月，人工成本成倍增加。此外，公共設(shè)施的維護成本也在增加，物管處于虧損狀態(tài)。

　　據(jù)介紹，沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，物業(yè)要提價很困難。按照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)收費要提價，需獲得100%業(yè)主同意才能通過。而數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，全市856個物業(yè)管理項目(小區(qū))中，有126個成立了業(yè)委會，組建率僅為14.7%。

　　多名受訪的業(yè)主建議，小區(qū)物業(yè)要提價，就得公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，真正做到“質(zhì)價相符”，服務(wù)水平提高了，業(yè)主才會同意提價。此外，由于有關(guān)物業(yè)管理等一系列政策的放開，市場競爭加劇，不排除有些公共收益高、管理相對簡單的小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)反而會降低。

　　惠州市建集物業(yè)管理有限公司的葉經(jīng)理說，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)放開后，將由政府指導(dǎo)轉(zhuǎn)變成市場指導(dǎo)。“目前惠州一些老舊小區(qū)物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)有些偏低，而新開發(fā)的樓盤小區(qū)物業(yè)收費則普遍適中，符合目前市場價格。”

　　他認為，收費標(biāo)準(zhǔn)放開后，老舊小區(qū)的物業(yè)收費應(yīng)該會有所提升，新小區(qū)則可能暫時維持不變。