2012年銀行從業(yè)個(gè)人貸款輔導(dǎo)：貸款流程(1)

　　2012年銀行從業(yè)個(gè)人貸款輔導(dǎo)：貸款流程(1)

　　一、貸款的受理和調(diào)查

　　(一)貸款的受理

　　1.貸前咨詢

　　貸前咨詢的主要內(nèi)容包括：

　　(1)個(gè)人住房貸款品種介紹;(2)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件;(3)申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的資料;(4)辦理個(gè)人住房貸款的程序;(5)個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，如貸款利率、還款方式和還款額等;(6)獲取個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)表格及有關(guān)信息的渠道;(7)個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話;(8)其他相關(guān)內(nèi)容。

　　2.貸款的受理程序

　　(1)接受申請(qǐng)。申請(qǐng)材料清單如下：

　?、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件;②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等;③合法有效的購(gòu)房合同;④涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵(質(zhì))押的書(shū)面證明;⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料;⑥購(gòu)房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明;⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(2)初審。主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　　如果借款申請(qǐng)人提交的材料不完整或不符合材料規(guī)范要求，應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)齊材料或重新提供有關(guān)材料。如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向申請(qǐng)人說(shuō)明原因。經(jīng)初審符合要求后，貸款受理人應(yīng)將借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料交由貸前調(diào)查人進(jìn)行貸前調(diào)查。

　　(二)貸前調(diào)查

　　貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。

　　1.對(duì)開(kāi)發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查

　　對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查、對(duì)項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，最后寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。

　　(1)開(kāi)發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查;企業(yè)資信等級(jí)或信用程度;經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;稅務(wù)登記證明;會(huì)計(jì)報(bào)表;開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查;項(xiàng)目的合法性審查;項(xiàng)目工程進(jìn)度審查;項(xiàng)目資金到位情況審查。

　　(3)項(xiàng)目實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開(kāi)發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否屬實(shí)，是否經(jīng)過(guò)政府部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。二是開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度。三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。

　　(4)撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及

　　實(shí)地考察后撰寫(xiě)出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　①開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況;

　　②開(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景;

　?、弁ㄟ^(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn);

　?、茼?xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)的相關(guān)建議。

　　項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有關(guān)審批部門審查核準(zhǔn)。

　　2.對(duì)借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求。貸前調(diào)查可以采取審查借款申請(qǐng)材料、面談借款申請(qǐng)人、查詢個(gè)人信用、電話調(diào)查、實(shí)地調(diào)查等多種方式進(jìn)行。

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容。貸前調(diào)查人在調(diào)查借款申請(qǐng)人基本情況、貸款基本情況、借款所購(gòu)(建)房屋情況、貸款擔(dān)保等情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　?、俨牧弦恢滦?

　?、趯徍私杩钌暾?qǐng)人(包括代理人)身份證明;

　?、圪J前調(diào)查人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人的信用情況進(jìn)行調(diào)查;

　?、軐徍私杩钌暾?qǐng)人償還能力證明;

　?、輰徍耸赘犊钭C明;

　?、迣徍速?gòu)房合同或協(xié)議;

　?、邔徍藫?dān)保材料;

　　采取抵押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：抵押物的合法性;抵押人對(duì)抵押物占有的合法性;抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。對(duì)抵押物交易價(jià)格或評(píng)估價(jià)格明顯高于當(dāng)?shù)仄骄课輧r(jià)值或明顯高于當(dāng)?shù)赝愇飿I(yè)價(jià)值的，調(diào)查人可要求經(jīng)貸款銀行認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。

　　采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：質(zhì)押權(quán)利的合法性。包括調(diào)查出質(zhì)人出具的質(zhì)物是否在銀行貸款規(guī)定的范圍之內(nèi)，是否有偽造跡象。

　　采取保證擔(dān)保方式的，應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：擔(dān)保人是否符合《擔(dān)保法》及其司法解釋的規(guī)定，具備保證資格;保證人為法人的，要調(diào)查保證人是否具備保證資格、是否有代償能力;保證人與借款人的關(guān)系;核實(shí)證人保證責(zé)任的落實(shí)，查驗(yàn)保證人是否有保證意愿并確定知道其保證責(zé)任;對(duì)開(kāi)發(fā)商提供階段性保證的要對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)情況、信用情況、財(cái)務(wù)狀況、高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層變動(dòng)情況、是否卷入糾紛、與銀行合作情況等進(jìn)行調(diào)查;對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保的，要對(duì)住房置業(yè)擔(dān)保公司的營(yíng)業(yè)期限、實(shí)有資本、經(jīng)營(yíng)狀況、或負(fù)債和是否按貸款銀行要求存入足額保證金等進(jìn)行全面調(diào)查，核實(shí)其擔(dān)保能力。

　?、鄬徍速J款真實(shí)性。貸前調(diào)查人應(yīng)調(diào)查借款申請(qǐng)人的購(gòu)房真實(shí)性，對(duì)存在虛假購(gòu)房行為套貸的，不予貸款。

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