2012年銀行從業(yè)個(gè)人貸款輔導(dǎo)：風(fēng)險(xiǎn)管理(一)

　　2012年銀行從業(yè)個(gè)人貸款輔導(dǎo)：風(fēng)險(xiǎn)管理(一)

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時(shí)間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展的主要方式?，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第二還款來(lái)源的可靠性。

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(1)分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個(gè)企業(yè)是否講誠(chéng)信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評(píng)價(jià)時(shí)主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個(gè)人信用狀況、以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、對(duì)團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營(yíng)水平等。

　　(2)分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會(huì)公眾信任和贊美的程度，以及在社會(huì)公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過(guò)公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無(wú)完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無(wú)財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制;對(duì)改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果可以看企業(yè)的利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時(shí)，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)外法人擔(dān)保情況可以通過(guò)中國(guó)人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開(kāi)發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開(kāi)發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：

　?、偌皶r(shí)了解開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程;

　?、陂_(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;

　?、劢杩钊说娜俗∏闆r及對(duì)住房的使用情況等;

　?、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對(duì)抵押物進(jìn)行處理;

　　⑤密切注意和掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。

　　3.與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：

　　(1)資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范;

　　(2)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;

　　(3)近期無(wú)重大經(jīng)濟(jì)糾紛;

　　(4)銀行開(kāi)立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

　　(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。

　　所謂“假個(gè)貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為?！凹賯€(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等?！凹賯€(gè)貸”的主要成因包括開(kāi)發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開(kāi)發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”;開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”;銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。

　　“假個(gè)貸”行為具有若干共性特征，包括沒(méi)有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒(méi)有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高;開(kāi)發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤，或一人購(gòu)買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理貸款;借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒(méi)有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來(lái)還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問(wèn)題往往給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償。

　　3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過(guò)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

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