銀行從業(yè)考試個人住房貸款重點：公積金貸款

銀行從業(yè)考試個人住房貸款重點：公積金貸款

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　　本節(jié)需要重點掌握公積金個人住房貸款的概念、特點和要素，公積金個人住房貸款的操作流程。

　　一、基礎知識

　　(一)公積金個人住房貸款的概念

　　公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。公積金個人住房貸款實行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔?！钡脑瓌t。

　　(二)公積金個人住房貸款的特點

　　1.互助性。公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。

　　2.普遍性。只要是具有完全民事行為能力、正常繳存住房公積金的職工，都可申請公積金個人住房貸款。

　　3.利率低。相對于商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。

　　4.期限長。目前，公積金個人住房貸款最長期限為30年(貸款期限不得超過法定離退休年齡后5年)。

　　(三)公積金個人住房貸款的要素

　　1.貸款對象

　　公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。申請公積金個人住房貸款應具備的基本條件為：

　　(1)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份：

　　(2)按時足額繳存住房公積金并具有個人住房公積金存款賬戶;

　　(3)有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力;

　　(4)有合法有效的購買、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件;

　　(5)有當?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的最低額度以上的自籌資金，并保證用于支付所購(大修)住房的首付款;

　　(6)有符合要求的資產(chǎn)進行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟組織或自然人作為保證人;

　　(7)符合當?shù)刈》抗e金管理部門規(guī)定的其他借款條件。

　　2.貸款利率

　　公積金個人住房貸款的利率按中國人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行。中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個人住房貸款利率。其中，5年期以下(含5年)調(diào)整為4.05%，5年期以上調(diào)整為4.59%。

　　3.貸款期限

　　公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。

　　4.還款方式

　　公積金個人住房貸款的還款方式包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的實行到期一次還本付息;貸款期限在1年以上的，借款人從發(fā)放貸款的次月起償還貸款本息，一般采取等額本息還款法或等額本金還款法。

　　5.擔保方式

　　目前，公積金個人住房貸款擔保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。實踐中，住房置業(yè)擔保公司所提供的連帶責任擔保是常見的保證方式。

　　6.貸款額度

　　公積金個人住房貸款的最高額度按當?shù)刈》抗e金管理部門的有關規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%;購買集資建造住房(房改房)的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%;購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%;用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%;建造、翻建、大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。

　　(四)公積金個人住房貸款業(yè)務的職責分工和操作模式

　　1.職責分工

　　(1)公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險。

　　(2)承辦銀行職責：①基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作。②可委托代理職責：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　2.操作模式

　　第一種模式是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作”模式。

　　第二種模式是“公積金管理中心受理、審核審批，銀行操作”模式。

　　第三種模式是“公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動”模式。

　　(五)公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別

　　1.承擔風險的主體不同。公積金個人住房貸款是一種委托性住房貸款，它是國家住房公積金管理部門用歸集的住房公積金資金，由政府設立的住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保，委托商業(yè)銀行發(fā)放給公積金繳存人的住房貸款。從風險承擔的角度講，商業(yè)銀行本身不承擔貸款風險。而自營性個人住房貸款是商業(yè)銀行利用自有信貸資金發(fā)放的住房貸款，商業(yè)銀行自己承擔貸款風險。

　　2.資金來源不同。公積金個人住房貸款的資金來自公積金管理部門歸集的住房公積金，而商業(yè)銀行的自營性個人住房貸款來源于銀行自有的信貸資金。

　　3.貸款對象不同。公積金個人住房貸款的對象需要是住房公積金繳存人，而商業(yè)銀行自營性個人住房貸款不需要是住房公積金繳存人，而是符合商業(yè)銀行自營性個人住房貸款條件的、具有完全民事行為能力的自然人。

　　4.貸款利率不同。公積金個人住房貸款的利率比自營性個人住房貸款利率低。

　　5.審批主體不同。公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款審批之間存在區(qū)別。公積金個人住房貸款的申請由各地方公積金管理中心負責審批，而自營性個人住房貸款由商業(yè)銀行自己審批。

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