2014年一建法規(guī)講義建設(shè)工程物權(quán)制度
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知識框架
物權(quán)的法律特征和主要種類
土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)
物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和保護(hù)
物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。
(一)物權(quán)的法律特征
1、支配權(quán)
2、絕對權(quán)(義務(wù)主體不特定)
3、財產(chǎn)權(quán)
4、排他性(“一物一權(quán)”)
注：正確理解“一物一權(quán)”：所有權(quán)與他物權(quán)可以并存;用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)可以并存;兩個擔(dān)保物權(quán)可以并存;兩個用益物權(quán)不能并存。
【例題】關(guān)于物權(quán)的說法，正確的有( )?！?010】
A.所有權(quán)和抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)之上
B.用益物權(quán)和抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)之上
C.國家所有土地的所有權(quán)和使用權(quán)都不能轉(zhuǎn)移
D.建設(shè)單位可以與政府部門簽訂土地出讓合同擁有該地的所有權(quán)
E.兩個抵押權(quán)可以同時存在于同一不動產(chǎn)之上
【答案】ABE
(二)物權(quán)的種類
1、所有權(quán)(占有、使用、收益、處分)
2、用益物權(quán)
3、擔(dān)保物權(quán)(抵押、質(zhì)押、留置)
【例題】下列物權(quán)中，不屬于用益物權(quán)的是( )【2012】
A.土地所有權(quán)
B.土地承包經(jīng)營權(quán)
C.建設(shè)用地使用權(quán)
D.地役權(quán)
【答案】A
(三)土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)和地役權(quán)
1、土地所有權(quán)：國家所有和集體所有
城市土地屬于國家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地、自留地、自留山，屬于集體所有。
2、建設(shè)用地使用權(quán)
(1)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立
1)設(shè)立范圍：可地表、地上或者地下分別設(shè)立。
新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。
2)設(shè)立方式：出讓;劃撥。(注：轉(zhuǎn)讓不是設(shè)立方式)
注：建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立;登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
【例題】國家建設(shè)用地使用權(quán)是用益物權(quán)，可以采取( )方式設(shè)立?！?010】
A.出租B.出讓
C.劃撥D.抵押
E.轉(zhuǎn)讓
【答案】BC
(2)建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)、續(xù)期和消滅
1)流轉(zhuǎn)：采書面形式;申請變更登記;“房隨地走”。
2)續(xù)期：宅基地：自動續(xù)期;非住宅建設(shè)用地：依法辦理。
3)消滅：出讓人及時辦理注銷登記。
3、地役權(quán)(按約定設(shè)立的用益物權(quán))
(1)地役權(quán)是用益物權(quán)，一般為有償取得
(2)采書面形式訂立
(3)地役權(quán)的產(chǎn)生不需要登記
(4)未登記不能對抗善意第三人。
注：地役權(quán)與相鄰權(quán)的區(qū)別
【例1】甲公司與乙公司的院落相鄰，甲為方便自己車輛進(jìn)出，遂與乙約定：甲借用乙院的道路通行，期限20年，甲一次性支付給乙50萬元補償費。雙方簽訂合同并辦理了地役權(quán)登記。2年后，甲擬定了下列方案，其中符合《物權(quán)法》規(guī)定的是( )【2013】
A.甲擬將全部房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，自己保留地役權(quán)
B.甲擬單獨將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁物業(yè)公司
C.甲擬將房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)和地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓給丙
D.甲擬將房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙，而將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁
【答案】C
(四)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅和保護(hù)
1、不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅
(1)登記生效(例外：國家所有權(quán)可不登記)
(2)登記與合同效力的關(guān)系：
不登記不轉(zhuǎn)移物權(quán)，但不影響合同的效力;
拒絕登記要承擔(dān)違約責(zé)任
【例1】根據(jù)《物權(quán)法》，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動立物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，該合同效力為( )?！?012】
A.合同自辦理物權(quán)登記時生效
B.合同自成立時生效
C.未辦理物權(quán)登記合同無效
D.未辦理特權(quán)登記不影響合同效力
E.合同生效當(dāng)然發(fā)生物權(quán)效力
【答案】BD
【例2】甲與乙簽訂房屋買賣合同，將自有的一幢房屋賣給乙，并約定任何一方違約須向?qū)Ψ街Ц顿彿靠?5%的違約金。但在交房前，甲又與丙簽訂合同，將該房屋賣給丙，并與丙辦理了過戶登記手續(xù)。則下列說法中錯誤的是( )。【2009】
A.若乙要求甲支付約定的違約金，甲可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少
B.甲必須收回房屋并向乙方交付
C.丙取得該房屋的所有權(quán)
D.乙不能要求甲實際交付該房屋，但可以要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
【答案】B
2、動產(chǎn)交付
(1)動產(chǎn)自交付生效
(2)例外：船舶、航空器、機(jī)動車未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。
小結(jié)
本節(jié)自07年《物權(quán)法》通過后每年考試分值在4分左右，物權(quán)的種類、建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、地役權(quán)、物權(quán)的設(shè)立、登記與合同效力的關(guān)系都是重要考點，其中登記與合同效力的關(guān)系是難點。
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