資產(chǎn)評估師實務一習題24年：簡答題練習

【題目1】

【題目類型】簡答題

【簡介】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建設用地，土地面積為3200平方米

【難度等級】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建設用地，土地面積為3200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設為公寓，土地使用權年限為50年。根據(jù)市場調(diào)查和分析，取得以下資料：

(1)該項目建設開發(fā)期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。

(2)項目建筑費為每建筑平方米1000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為開發(fā)成本的2%，不動產(chǎn)開發(fā)成本、管理費用在建設期內(nèi)均勻投入。

(3)在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用為不動產(chǎn)價值的0.5%，銷售費用均勻投入。

(4)銷售稅費包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅等，合計約為銷售收入的6%。

(5)土地增值稅為銷售收入的2%。

(6)土地取得稅費為土地價值的3.05%。

(7)當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

要求：

(1)應采用哪種方法評估該宗土地的價值?

(2)該方法的適用范圍是什么?

(3)列出評估該宗土地價值的計算公式。

(4)試估算該宗土地評估基準日的單位地價和樓面地價。(計算結果以元為單位，取整數(shù))

【解析】【答案及解析】

(1)應采用剩余法評估該宗土地價值。

(2)剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動產(chǎn)的評估。 ②對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估。 ⑧將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

(3)剩余法的計算公式為： 地價=預期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-土地取得稅費-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅

(4)該宗土地的評估值。 ①開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值。 不動產(chǎn)建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米) 不動產(chǎn)純收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不動產(chǎn)收益年限=50-3=47(年) ②計算開發(fā)成本和管理費用。 開發(fā)成本=建筑費+專業(yè)費=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理費用=開發(fā)成本×2%=8800000×2%=176000(元) ③計算銷售費用。 銷售費用=開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元) ④計算投資利息。 投資利息=地價×[(1+6%)3-11+(開發(fā)成本+管理費)×[(1+6%)1.5-1]+ 銷售費用×[(1+6%)0.75-1] =地價×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地價×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地價×0.1910+825381 ⑤計算投資利潤。 投資利潤=(地價+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用)×15% =(地價+8800000+176000+131374)×15% =地價×15%+1366106 ⑥計算銷售稅費。 銷售稅費=銷售收入×6%=26274818×6%=1576489(元) ⑦計算土地增值稅。 土地增值稅=銷售收入×2%=26274818×2%=525496(元) ⑧計算土地取得稅費。 土地取得稅費=地價×3.05% ⑨求取地價。 地價=預期開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值-土地取得稅費-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-投資利潤-銷售稅費-土地增值稅 =26274888-地價×3.05%-8800000-176000-131374-(地價×0.1910+825381)-(地價×15%+1366106)-1576489-525496 地價=12873972÷1.3715=9386782(元) 單位地價=9386782÷3200=2933(元/平方米) 樓面地價=2933÷2.5=1173(元/平方米)

【知識圖譜】251963

【題目2】

【題目類型】簡答題

【簡介】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方

【難度等級】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設為公寓，土地使用權年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

1. 應采用哪種方法評估土地的價值?

【解析】本題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價，利用剩余法評估土地的價值。

【知識圖譜】251963

【題目3】

【題目類型】簡答題

【簡介】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方

【難度等級】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開發(fā)建設為公寓，土地使用權年限為50年。據(jù)市場調(diào)查和項目可行性分析，該項目建設開發(fā)期為3年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預計為400元，年出租費用為年租金的25%。建筑費為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費為建筑費的10%，管理費用為建造成本的2%，建筑費、專業(yè)費、管理費用在建設期內(nèi)均勻投入。在工期一半時，可以開始進行廣告宣傳，其銷售費用率為不動產(chǎn)價值的0.5%。當?shù)劂y行年貸款利率為6%，開發(fā)商要求的投資利潤率為15%，不動產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

2. 該方法的適用范圍是什么?

【解析】剩余法適用的范圍： ①待開發(fā)不動產(chǎn)的評估。 ②對已建成不動產(chǎn)中的房屋或土地的評估。 ③將生地開發(fā)成熟地的土地評估。 ④待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。

【知識圖譜】251963

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2024年資產(chǎn)評估師簡答題答題技巧

1.綜合題主要為文字敘述性題目，要求考生根據(jù)題目給出的信息作出相應的回答，如:要求判斷題目中評估師的做法是否恰當，并寫出理由。本科涉及到的計算相較于其他科目來說，所占比例較低。通常涉及到較多的文字錄入，所以對考生的打字能力有一定的要求。

2.涉及計算的，要求列出算式、計算步驟，保證盡可能多得分，即使最終答案計算的不正確，只要中間步驟正確，也可以得到相應的分值。

3.如果答題時不善于自己總結語言，可以適當利用題目中的資料。

【評分扣分標準】

1.綜合題由兩個12分的綜合題和1個16分的綜合題組成，每個綜合題有3-5個小問組成，考試時會給出給每個小問的分值，我們根據(jù)每個小題的問題作答即可。

2.該題型綜合性最強，相比來說難度最大，不像選擇題記住關鍵詞選出正確答案即可需要我們對題目的問題進行完整的回答。

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2024年資產(chǎn)評估師考試大綱

2024年資產(chǎn)評估師大綱變動

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