中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)專業(yè)真題回顧練習案例分析題

　　【摘要】2017年經(jīng)濟師考試備考已經(jīng)開始，環(huán)球網(wǎng)校為幫助大家備考特整理了“中級經(jīng)濟師考試房地產(chǎn)專業(yè)真題回顧練習案例分析題”供大家了解經(jīng)濟師考試出題方向、難易程度，希望對大家有幫助更多資料敬請關(guān)注環(huán)球經(jīng)濟師考試頻道!

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　　案例分析題

　　某家庭以每平方米8000元的單價購買了一套建筑面積為100平方米的住宅用于自住，并向銀行申請了個人住房抵押貸款。銀行通過對相關(guān)材料的審核，確認該家庭為首次購房，并為該家庭提供了貸款總額為總房價的70%，貸款期限為10年貸款年利率為6%，按月等額償還的個人住房抵押貸款，其余購房款為該家庭的自付款，該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次性提前償還了貸款本金20萬元。

　　1、該家庭在貸款期限前5年抵押貸款的月還款額為()元。

　　A、6217.15

　　B、8357.29

　　C、8490.53

　　D、8881.62

　　【答案】A

　　2、該家庭從第6年開始的抵押貸款月還款額為()元。

　　A、2350. 59

　　B、4490. 37

　　C、4623. 97

　　D、5015. 06

　　【答案】A

　　【解析】先求償還5年后的貸款余額

　　3、該家庭向銀行申請的個人住房抵押貸款屬于()

　　A、住房公積金貸款

　　B、商業(yè)性貸款

　　C、組合貸款

　　D、房地產(chǎn)開發(fā)貸款

　　【答案】B

　　【解析】本題考查貸款種類，向銀行申請的為商業(yè)貸款。

　　4、該家庭的購房需求不屬于()。

　　A、投資需求

　　B、投機需求

　　C、剛性需求

　　D、潛在需求

　　【答案】ABD

　　【解析】購買住宅用于自住，可以判斷屬于剛性需求。

　　(二)

　　某商品住宅在建工程的土地總面積為15000平方米，容積率為2. 5，已正常開發(fā)建設(shè)16十月。同區(qū)域同類商品住宅開發(fā)項目的正常建設(shè)期為22十月，相似商品住宅的市場單價為每平方米8000元。

　　5、該商品住宅在建工程的后續(xù)建設(shè)期為()十月。

　　A、6

　　B、8

　　C、16

　　D、22

　　【答案】A

　　【解析】22-16=6

　　6、該房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)完成后的價值為()億元。

　　A、1.2

　　B、2.0

　　C、3.0

　　D、3.2

　　【答案】C

　　【解析】15000×2.5×8000=3億元

　　7、按假設(shè)開發(fā)法計算時，該商品住宅在建工程后續(xù)開發(fā)的必要支出包括()

　　A、土地取得成本

　　B、續(xù)建成本

　　C、銷售稅費

　　D、取得該在建工程的稅費

　　8、該商品住宅在建工程的價值等于開發(fā)完成后的價值減去()

　　A、征地拆遷費用

　　B、已投入的開發(fā)建設(shè)費用

　　C、商品住宅建筑安裝工程費

　　D、后續(xù)開發(fā)的必要支出及成得利潤

　　【答案】D

　　【解析】假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤來求取估價對象價值的方法。

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　　(三)

　　某商品住宅項目可銷售量為1900套，同類項目的市場均價為10200元/平方米，考虐目前市場情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終確定該項目銷售均價為9980元/平方米(含增值稅及附加)，并且確定其中10套的售價為6800元/平方米作為該項目起價。營銷方案的內(nèi)容還包括; 一次性付款的，售價優(yōu)惠3%;分期付款(房款分三期支付，第一期達到頂售條件支付3%，第二期主體驗收支付50%，第三期交房時支付20%)的，價格不優(yōu)惠。試行一個月后，若銷售業(yè)績不佳，將分期付款方式調(diào)整為第一期達到預(yù)售條件支付32%，第二期主體驗收2個月自支付40%，第三期交房時支付30%。

　　9、該項目采用的定價方法為()

　　A、成本加成定價法

　　B、競爭導(dǎo)向定價法

　　C、目標利潤定價法

　　D、需求導(dǎo)向定價法

　　【答案】B

　　【解析】本題考查定價方法。

　　10、該項目采用的價格策略為()

　　A、特價品定價策略

　　B、尾數(shù)定價策略

　　C、整數(shù)定價策略

　　D、現(xiàn)金折扣策略

　　【答案】BD

　　【解析】本題考查定價策略。

　　11、該項目增值稅采用簡易計稅方法，增值稅率為5%，綜合附加為增值稅的12%，按照銷售均價9980元/平方米計算，每平方米應(yīng)納增值稅及附加為()元。

　　A、475.24

　　B、529.24

　　C、532.27

　　D、558.88

　　【答案】B

　　12、在銷售業(yè)績不佳時進行的價格調(diào)整策略中，價格調(diào)整方式為()

　　A、調(diào)整差價系數(shù)

　　B、調(diào)整付款時段

　　C、調(diào)整付款比例

　　D、調(diào)整價格基數(shù)

　　【答案】BC

　　(四)

　　2016手6月l日，某普通商品住宅小區(qū)的業(yè)主依法申請成立業(yè)主大會，并組成了首次業(yè)主大會會議籌備組，該籌備組的成員共有9人?；I備組成立后，開始進行召開首次業(yè)主大會的相關(guān)籌備工作。

　　13、該籌備組的成員應(yīng)包括()

　　A、建設(shè)單位代表

　　B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

　　C、街道辦事處代表

　　D、業(yè)主代表

　　【答案】ACD

　　【解析】籌備組由業(yè)主代表建設(shè)單位代表街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居委舍代表組成，成員總數(shù)應(yīng)為單數(shù)，業(yè)主代表不低于半。

　　14該籌備組的組長應(yīng)為()

　　A、建設(shè)單位代表

　　B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表

　　C、街道辦事處代表

　　D業(yè)主代表

　　【答案】C

　　【解析】籌備組組長由街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

　　15該籌備組中業(yè)主代表至少為()人。

　　A、2

　　8、3

　　C、4

　　D、5

　　16、首次業(yè)主大會會議應(yīng)于()前召開。

　　A、2016年7月1日

　　B、2016年8月30日

　　C、2016年9月28日

　　D、2016年10月28日

　　(五)

　　李某購買套總價為l00萬元的住房。如果選擇貸款，則最低首付比例為30%，住房公積金貸款的最高額度為50萬元，住房公積金貸款的年利率為4.5%，商業(yè)性貸款的年利率為6.5%，貸款期限為10年。

　　17李某購買該套住房的價款可以()

　　A、全部為自有資金

　　B、全部為住房公積金貸款

　　C、全部為商業(yè)性貸款

　　D、為自有資金加組合貸款

　　【答案】ACD

　　【解析】B選項，公積金貸款額度最高為50萬元，不能全部為公積金貸款。

　　18、關(guān)于李某購買該套住房貸款金額的說法，正確的為()

　　A、最多可貸款70萬元

　　B、至少應(yīng)貸款30萬元

　　C、住房公積金貸款最多50萬元

　　D、商業(yè)性貸款最少20萬元

　　【答案】AC

　　19、關(guān)于李某選擇利息最少的貸款方案的說法，正確的為()

　　A、先用足公積金貸款

　　B、先選擇商業(yè)性貸款

　　C、公積金貸款和商業(yè)性貸款各半

　　D、公積金貸款占60%，商業(yè)性貸款占40%

　　【答案】A

　　20、若李某首付款40萬元，余款采用貸款，并按月等額本自還款，則李某的月還款額最少為()元。

　　A、1135.48

　　B、4046.44

　　C、5158.92

　　D、6317.40

　　【答案】D

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