2011年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一、單項(xiàng)選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項(xiàng)中，只有l(wèi)個(gè)最符合題意)

1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯(cuò)誤的是 ( )

A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化，僅由方位和距離兩個(gè)因素決定

C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化

D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

[答案]B

[解析]區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。書第2頁。

2.某城市位于東經(jīng)ll6°23′，北緯39°54′，該經(jīng)緯度反映的是該城市的()。

A.自然地理區(qū)位

B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位

C.社會(huì)區(qū)位

D.天文區(qū)位

[答案]C

[解析]天文區(qū)位。書第1頁。

3.某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平被稱為()。

A.需求門檻

B.中心性

C.中心地職能

D.商品銷售范圍

[答案]A

[解析]需求門檻。書第6頁。

4.消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期與其對(duì)該種房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需求的關(guān)系是()。

A.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求

B.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降，則會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求

C.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲，則會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求

D.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格不變，則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求

[答案]C

[解析]消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。書第12頁。

5.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租是()。

A.級(jí)差地租I

B.級(jí)差地租Ⅱ

C.絕對(duì)地租

D.壟斷地租

[答案]B

[解析]級(jí)差地租Ⅰ和級(jí)差地租Ⅱ。書第16頁。

6.從工業(yè)化社會(huì)到后工業(yè)化社會(huì)，城市的發(fā)展演變可依次劃分為()四個(gè)階段。

A.相對(duì)集中、絕對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散

B.相對(duì)分散、相對(duì)集中、絕對(duì)集中、絕對(duì)分散

C.絕對(duì)集中、相對(duì)分散、相對(duì)集中、絕對(duì)分散

D.絕對(duì)集中、相對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散

[答案]D

[解析]城市發(fā)展演變的四個(gè)階段。書第19頁。

7.可以依法征收房地產(chǎn)的主體是()。

A.個(gè)人

B.企業(yè)

C.農(nóng)民集體

D.國家

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)征收的概念。書第24頁。

8.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地( )的行為。

A.所有權(quán)

B.使用權(quán)

C.繼承權(quán)

D.通行權(quán)

[答案]A

[解析]集體所有的土地征收的概念。書第24頁。

9.關(guān)于征收與征用區(qū)別的說法，錯(cuò)誤的是()。

A.征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要

B.征收應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償，征用應(yīng)當(dāng)依法返還或者補(bǔ)償

C.征收不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人同意

D.征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財(cái)產(chǎn)使用權(quán)

[答案]C

[解析]征收與征用的區(qū)別。書第26頁。

10.關(guān)于集體土地征收補(bǔ)償安置的說法，錯(cuò)誤的是()。

A.并非所有的被征收土地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)

B.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)包括被征收土地上樹木的補(bǔ)償費(fèi)

C.征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)按照被征收耕地的面積進(jìn)行補(bǔ)償

D.征地補(bǔ)償、安置方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施

[答案]C

[解析]征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。書第30頁。

11.工業(yè)建設(shè)用地是指()。

A.用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和建設(shè)之外的一切工程建設(shè)所需占用的土地

B.用于進(jìn)行工業(yè)項(xiàng)目或者為其配套的其它工程設(shè)施所需使用的土地

C.用于解決城鄉(xiāng)人民物資生活需要及其配套設(shè)施建設(shè)所需使用的土地

D.文教區(qū)用地、公共設(shè)施及其道路設(shè)施用地

[答案]B

[解析]建設(shè)用地的分類。書第36頁。

12.下列用地中，使用權(quán)出讓最高年限為40年的是()。

A.體育場(chǎng)館用地

B.城鄉(xiāng)超級(jí)市場(chǎng)用地

C.綜合用地

D.住宅用地

[答案]B

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。書第39-40頁。

13.土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括()。

A.投標(biāo)人的名稱和地址

B.投標(biāo)人的資格要求

C.投標(biāo)保證金

D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法

[答案]A

[解析]招標(biāo)、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定。書第40頁。

14.下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，不正確的是()。

A.協(xié)議出讓最低價(jià)由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經(jīng)過同級(jí)人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行

B.協(xié)議出讓價(jià)格不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)

C.協(xié)議出讓價(jià)格不得低于協(xié)議出讓底價(jià)

D.協(xié)議出讓底價(jià)不得低于協(xié)議出讓最低價(jià)

[答案]A

[解析]協(xié)議出讓方式的最低價(jià)。書第43頁。

15.土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途，()。

A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整

B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整

C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整

D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定

[答案]A

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的變更。書第45-46頁。

16.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是()。

A.互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

B.互換的標(biāo)的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)

C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的

[答案]B

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。書第49頁。

17.建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，()。

A.其地上建筑物及其他附著物不隨之抵押

B.其地上建筑物及其他附著物隨之抵押

C.其地上建筑物隨之抵押，其他附著物不隨之抵押

D.其地上建筑物不隨之抵押，其他附著物隨之抵押

[答案]B

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。書第52頁。

18.處分抵押的土地使用權(quán)所得的金額，應(yīng)首先支付的費(fèi)用是()。

A.償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及其支付違約金

B.抵押的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費(fèi)

C.處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的費(fèi)用

D.該宗建設(shè)用地使用權(quán)有償取得應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

[答案]C

[解析]抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償。書第54頁。

19.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)遵循客觀性與()原則。

A.科學(xué)性

B.局部性

C.主觀性

D.統(tǒng)一性

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的原則。書第61頁。

20.消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的()。

A.主體

B.動(dòng)力

C.保障

D.結(jié)果

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的三要素。書第64頁。

21.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研包括房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)消費(fèi)動(dòng)機(jī)和房地產(chǎn)()調(diào)研。

A.消費(fèi)行為

B.消費(fèi)環(huán)境

C.消費(fèi)群體

D.消費(fèi)能力

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研的主要內(nèi)容。書第64頁。

22.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)研主要包括競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)和(D)兩方面內(nèi)容。

A.組織

B.個(gè)人

C.機(jī)構(gòu)

D.產(chǎn)品

[答案]

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)研。書第65頁。

23.()是消費(fèi)者群體分類的基本變量。

A.人口

B.地理

C.心理

D.行為

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。書第85-86頁。

24.房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)可行性評(píng)估包括()。

A.細(xì)分市場(chǎng)的可衡量性

B.細(xì)分市場(chǎng)的增長(zhǎng)性

C細(xì)分市場(chǎng)的可盈利性

D.細(xì)分市場(chǎng)的可進(jìn)入性

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)可行性評(píng)估。書第87-88頁。

25.消費(fèi)目的通常不包括()。

A.自用

B.公用

C.他用

D.投資置業(yè)

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)客戶需求特征的分析。書第89-90頁。

26.()是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)。

A.市場(chǎng)化原則

B.持續(xù)性原則

C.差異化原則

D.前瞻性原則

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的原則。書第93頁。

27.項(xiàng)目處于知名學(xué)校附近，可以進(jìn)行()定位。

A.學(xué)習(xí)類級(jí)學(xué)生公寓類

B.生態(tài)居住類

C.商業(yè)及商業(yè)服務(wù)類

D.居住類和生活服務(wù)類

[答案]A

[解析]確定產(chǎn)品定位的方案。書第95頁。

28.按照作用劃分的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告類別包括()、開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施策劃報(bào)告和開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營策劃報(bào)告。

A.開發(fā)項(xiàng)目決策策劃報(bào)告

B.投資策劃報(bào)告

C.廣告策劃報(bào)告

D.全程策劃報(bào)告

[答案]A

[解析]按照作用劃分的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告類別。書第95-96頁。

29.下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利性指標(biāo)的是()。

A.成本利潤(rùn)率

B.銷售利潤(rùn)率

C.利息備付率

D.內(nèi)部收益率

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。書第124頁。

30.下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)的是()。

A.投資利潤(rùn)率

B.資本金利潤(rùn)率

C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D.成本利潤(rùn)率

[答案]C

[解析]財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的概念。書第125頁。

31.考慮資金時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的動(dòng)態(tài)投資回收期與不考試資金時(shí)間價(jià)值所計(jì)算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期()。

A.總比動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)

B.有時(shí)比動(dòng)態(tài)投資回收期長(zhǎng)

C.總比動(dòng)態(tài)投資回收期短

D.與動(dòng)態(tài)投資回收期相等

[答案]C

[解析]靜態(tài)投資回收期的計(jì)算。書第127-128頁。

32.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的說法中，正確的是()

A.盈虧平衡分析是在一定市場(chǎng)、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下，通過對(duì)其產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、稅金互相關(guān)系的分析，判斷投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)供給變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法

B.盈虧平衡分析與量本利分析是兩種不同的不確定性分析方法

C.盈虧平衡分析中變動(dòng)成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動(dòng)，但單位產(chǎn)品的變動(dòng)成本是固定不變的

D.盈虧平衡分析中變動(dòng)成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動(dòng)，單位產(chǎn)品的變動(dòng)成本也是同理

[答案]C

[解析]盈虧平衡分析的概念。書131-132頁。

33.在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析時(shí)，臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目()的臨界數(shù)值。

A.由可行變不不可行

B.由低風(fēng)險(xiǎn)變高風(fēng)險(xiǎn)

C.由敏感性弱變敏感性強(qiáng)

D.由盈利變不盈利

[答案]A

[解析]單因素敏感性分析方法的步驟。書第136-138頁。

34.對(duì)房地產(chǎn)投資者危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)是()。

A.政策風(fēng)險(xiǎn)

B.政治風(fēng)險(xiǎn)

C.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

D.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。書140頁。

35.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價(jià)500萬元、200萬元、160萬元的3個(gè)店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是()個(gè)。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]D

[解析]獨(dú)立方案的概念。書147頁。

36.下列方案經(jīng)濟(jì)關(guān)系的描述中，描述互補(bǔ)型的方案是()

A.在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全依存，任何一個(gè)方案的取舍會(huì)導(dǎo)致其他方案現(xiàn)金流量的變化

B.在若干可采用的獨(dú)立方案中，如果有資源約束條件按，(如受資金、勞動(dòng)力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實(shí)施

C.在一組方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

D.在若干備選方案中，選擇其中一個(gè)方案，其他方案就必然被淘汰

[答案]C

[解析]互補(bǔ)方案的概念。書147頁。

37.甲、乙、丙三個(gè)計(jì)算期相同的互斥方案，若有△IRR(乙-甲)>Ic，△IRR(丙-乙)Ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是()。

A.甲、乙、丙

B.乙、丙、甲

C.丙、乙、甲

D.乙、甲、丙

[答案]B

[解析]差額投資內(nèi)部收益率法的概念。書第150頁。

38.下列內(nèi)容中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告摘要內(nèi)容的是()。

A.項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)果

B.可行性研究的結(jié)論

C.項(xiàng)目的基本情況

D.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的測(cè)算過程

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)。書154-156頁。

39.工程建設(shè)項(xiàng)目是指在一定時(shí)間、費(fèi)用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的()。

A.承包合同

B.一次性任務(wù)

C.管理工作

D.施工過程

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的含義。書第159頁。

40.邀請(qǐng)招標(biāo)的承包商數(shù)量最少為()。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目邀請(qǐng)招標(biāo)。書第167頁。

41.招標(biāo)人想把工程建設(shè)的資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給承包商時(shí)，一般會(huì)采用()合同。

A.成本加利潤(rùn)

B.成本加酬金

C.單價(jià)

D.總價(jià)

[答案]D

[解析]可選擇的合同類型。書第172頁。

42.下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制時(shí)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際投資值偏離目標(biāo)投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括()。

A.司法措施

B.組織措施

C.經(jīng)濟(jì)措施

D.技術(shù)措施

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的概念。書第176頁。

43.供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期是()。

A.1個(gè)采暖期、供冷期

B.2個(gè)采暖期、供冷期

C.3個(gè)采暖期、供冷期

D.5個(gè)采暖期、供冷期

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修。書第185-186頁。

44.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期是()。

A.1年

B.2年

C.5年

D.15年

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保修。書第185-186頁。

45.房地產(chǎn)委托代理合同簽訂以后緊接著進(jìn)行的工作是()。

A.委托方提交有關(guān)資料

B.代理方進(jìn)行營銷企劃

C.代理方進(jìn)行租售準(zhǔn)備

D.委托人與代理人進(jìn)行項(xiàng)目結(jié)算

[答案]A

[解析]商品房銷售代理的工作流程。書第192-193頁。

46.基于效用原理的房地產(chǎn)定價(jià)方法是()。

A.成本導(dǎo)向定價(jià)法

B.需求導(dǎo)向定價(jià)法

C.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法

D.比較定價(jià)法

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。書第195-196頁。

47.在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價(jià)格策略的是()

A.調(diào)整樓宇基價(jià)

B.提高前期付款的比例

C.增大樓層之間的差價(jià)

D.增大朝向之間的差價(jià)

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)定價(jià)策略。書第197-198頁。

48.房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的實(shí)質(zhì)是()。

A.通過給予顧客優(yōu)惠促進(jìn)銷售

B.通過公關(guān)獲取潛在顧客的信息從而促進(jìn)銷售

C.在擴(kuò)大企業(yè)影響的基礎(chǔ)上促進(jìn)銷售

D.在完成銷售目標(biāo)的同時(shí)履行有關(guān)社會(huì)責(zé)任

[答案]C

[解析]公共關(guān)系推廣的含義。書第208頁。

49.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買房應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()

A.323

B.275

C.273

D.258

[答案]B

[解析]交易情況修正。書第212-213頁。

50.某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價(jià)格含應(yīng)由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價(jià)格為()元/平方米。

A.1455.00

B.1456.31

C.1545.00

D.1546.39

[答案]B

[解析]交易情況修正。書第212-213頁。

51.某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的用地是2年前以樓面地價(jià)1500元/m2取得的，建筑安裝工程費(fèi)為2000元/m2，管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)等為土地取得成本與建筑安裝工程費(fèi)之和的50%。目前重新取得該用地的樓面地價(jià)為3000元/m2，若建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)稅水平不變，用成本法估價(jià)的該商品住宅目前的價(jià)值為()元/m2。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

[答案]D

[解析]成本法的基本公式。書第218-219頁。

52.某幢住宅的重置價(jià)格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠使其市場(chǎng)價(jià)值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價(jià)值損失屬于()

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.有形損耗

D.經(jīng)濟(jì)折舊

[答案]D

[解析]建筑物折舊的求取。書第221-223頁。

53.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)負(fù)責(zé)召集或召開的會(huì)議不包括()。

A.業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議

B.業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議

C.首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議

D.業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

[答案]C

[解析]業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。書第241頁。

54.制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是()。

A.全體業(yè)主

B.業(yè)主委員會(huì)

C.社區(qū)居委會(huì)

D.物業(yè)建設(shè)單位

[答案]A

[解析]管理規(guī)約的概念。書第245頁。

55.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中，招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的()原則。

A.公開

B.公平

C.公正

D.誠實(shí)信用

[答案]D

[解析]物業(yè)管理招投標(biāo)的原則。書第249-250頁。

56.下列選項(xiàng)中，不屬于物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容的是()。

A.特約服務(wù)

B.專項(xiàng)維修資金的管理與使用

C.物業(yè)管理用房

D.雙方的權(quán)利義務(wù)

[答案]A

[解析]物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。書第254-255頁。

57.在房地產(chǎn)抵押貨款關(guān)系中，提供抵押房地產(chǎn)的一方，稱為()。

A.貨款人

B.借款人

C.抵押人

D.抵押權(quán)人

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)抵押貸款概述。書第266頁。

58.某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6%，貸款期限為l5年，采用等本金還款方式，則第l0個(gè)月的付款額最接近()元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

[答案]D

[解析]等額還款抵押貸款中每月還款的構(gòu)成。書第278頁。

59.住房公積金貸款在本質(zhì)上是一種()。

A.委托貸款

B.信用貸款

C.基金貸款

D.信托貸款

[答案]A

[解析]公積金個(gè)人住房貸款的含義。書第280-281頁。

60.下列關(guān)于房地產(chǎn)信托主要特點(diǎn)的說法中，錯(cuò)誤的是()。

A.房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強(qiáng)的靈活性

B.房地產(chǎn)信托投資具有較高的收益性

C.房地產(chǎn)的低流動(dòng)性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性

D.房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)信托的特點(diǎn)。書第283頁。

二、多項(xiàng)選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

61.按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的有()。

A.歷史區(qū)位

B.經(jīng)濟(jì)區(qū)位

C.文化區(qū)位

D.政治區(qū)位

E.空間區(qū)位

[答案]BCD

[解析]社會(huì)區(qū)位。書第1頁。

62.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有()。

A.消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿

B.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

C.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

D.人口急劇增長(zhǎng)

E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

[答案]AB

[解析]需求和需要的異同。書第11頁。

63.房地產(chǎn)征收征用的情形有()。

A.國防和外交

B.公共利益的需要

C.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

D.商品房開發(fā)

E.搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要

[答案]ABE

[解析]房地產(chǎn)征收征用的情形。書24頁。

64.公共利益的界定不包括()。

A.國防和外交的需要

B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要

C.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的需要

D.公共事業(yè)的需要

E.舊城區(qū)改建的需要

[答案]C

[解析]公共利益的界定。書26頁。

65.國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用的形式有()

A.出讓

B.作價(jià)入股

C.租賃

D.劃撥

E.抵押

[答案]ABC

[解析]國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用的形式。書第39、46、47頁。

66.國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有( )。

A.適用范圍不同

B.出讓金形成方式不同

C.最低價(jià)確定的原則不同

D.協(xié)議出讓無需公布出讓計(jì)劃

E.出讓主體不同

[答案]ABC

[解析]協(xié)議出讓和招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別。書第44頁。

67.通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)辦理了()手續(xù)后可以進(jìn)行抵押。

A.調(diào)整規(guī)劃用途

B.補(bǔ)簽出讓合同

C.補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金了

D.領(lǐng)取國有土地使用證

E.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)

[答案]BCD

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。書第52頁。

68.社會(huì)文化環(huán)境主要包括()

A.基礎(chǔ)設(shè)施情況

B.居民的生活習(xí)慣

C.宗教信仰、社會(huì)風(fēng)俗

D.家庭人口規(guī)模機(jī)構(gòu)成

E.房地產(chǎn)稅收政策

[答案]BCD

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)社會(huì)文化環(huán)境調(diào)研。書第64頁。

69.房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中不能使用()等含糊詞語。

A.可能

B.大概

C.也許

D.應(yīng)當(dāng)

E.盡管

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的寫作要求。書第79-80頁。

70.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)通常不包括()。

A.人口

B.地理

C.學(xué)歷

D.行為

E.信仰

[答案]CE

[解析]房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)。書第85-86頁。

71.下列資金中屬于房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成有()。

A.企業(yè)自有資金

B.預(yù)售收入

C.信貸融資

D.債券融資

E.在建工程

[答案]ABCD

[解析]房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成。書第102頁。

72.不確定性分析不包括()。

A.盈虧平衡分析

B.敏感性分析

C.需求分析

D.供給分析

E.風(fēng)險(xiǎn)分析

[答案]CD

[解析]不確定性分析的基本內(nèi)容。書第131、135、138頁。

73.下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有()

A.項(xiàng)目對(duì)某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時(shí)引起項(xiàng)目指標(biāo)的變化幅度(通常是列表表示)

B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能是投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況為最好，在什么范圍變化時(shí)，投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀真的邊界條件或邊界數(shù)值。

C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種

D.敏感性分析只可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，而不可用于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析

E.敏感性分析既可用于對(duì)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對(duì)動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析

[答案]ABCE

[解析]敏感性分析的作用。書第136頁。

74.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的有()

A.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移

B.房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)具有潛在性，他不是顯現(xiàn)在表面的東西，所以風(fēng)險(xiǎn)是不可認(rèn)識(shí)的

C.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不但存在著風(fēng)險(xiǎn)損失，同時(shí)也存在著風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬

D.同一風(fēng)險(xiǎn)事件按對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)

E.同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征。書138-139頁。

75.在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí)，必須具備的可比條件有()。

A.被比較方案的投資額相同或相近

B.被比較方案具有相同的不確定因索

C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致

D.被比較方案具有相同的計(jì)算期

E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位

[答案]CDE

[解析]對(duì)互斥方案進(jìn)行比選的可比條件。書148頁。

76.建設(shè)工程招標(biāo)文件包括()等。

A.投標(biāo)人須知

B.合同專用條款

C.工程量清單

D.標(biāo)底

E.投標(biāo)書格式

[答案]ABCE

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程招標(biāo)文件。書168頁。

77.房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的主要策略包括()。

A.房地產(chǎn)渠道策略

B.房地產(chǎn)價(jià)格戰(zhàn)略

C.房地產(chǎn)并購策略

D.房地產(chǎn)促銷策略

E.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈策略

[答案]ABD

[解析]主要的房地產(chǎn)營銷策略。書目錄第2頁。

78.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由()等組成。

A.估價(jià)委托書

B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

C.估價(jià)委托合同

D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告

E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告

[答案]BDE

[解析]房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的組成。書第235-237頁。

79.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用()的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

A.集體討論

B.記名投票表決

C.書面征求意見

D.分組討論

E.無記名投票表決

[答案]AC

[解析]業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則。書第240-241頁。

80.在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，房地產(chǎn)管理部門需要對(duì)抵押物進(jìn)行審查的內(nèi)容有()。

A.抵押物價(jià)值的大小

B.抵押物權(quán)證的真?zhèn)?/p>

C.抵押物的面積

D.抵押人的信譽(yù)

E.抵押物是否已經(jīng)抵押

[答案]BE

[解析]房地產(chǎn)抵押貸款概述。書第266頁。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

案例分析題(一)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司承接了某住宅開發(fā)項(xiàng)目，征地5600平方米。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價(jià)可達(dá)3000元/平方米，該公司計(jì)劃獲利220萬元。已知開發(fā)項(xiàng)目的主要開發(fā)費(fèi)用為：征地補(bǔ)償費(fèi)為270萬元;前期工程費(fèi)為40.52萬元;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為280.54萬元;建安工程費(fèi)為650元/平方米;配套設(shè)施費(fèi)為112.60萬元×營管理費(fèi)為58.12萬元;銷售費(fèi)用為170元/平方米。假設(shè)在本項(xiàng)目中，除了建安工程費(fèi)和銷售費(fèi)用外，其余都作為固定成本。

根據(jù)題意，回答下列問題：

81.該項(xiàng)目的可變成本為()元/平方米。

A.820

B.1015.24

C.1125.78

D.1295.78

[答案]A

[解析]變動(dòng)成本的概念。書132頁。

82.該項(xiàng)目的保本開發(fā)面積是()平方米。

A.3499.40

B.499.40

C.3494.40

D.3999.40

[答案]C

[解析]盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。書第133-134頁。

83.實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)220萬元的開發(fā)面積是()平方米。

A.5503.58

B.4503.58

C.5600

D.3503.58

[答案]B

[解析]盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。書第133-134頁。

84.盈虧平衡分析中的盈虧平衡點(diǎn)可以用()表示。

A.銷售量

B.銷售額

C.利潤(rùn)率

D.生產(chǎn)能力利用率

[答案]ABD

[解析]盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算。書第133-134頁。

案例分析題(二)

某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/㎡，建筑安裝工程費(fèi)為2500元/㎡，各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡。該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下

(1)前言。(2)市場(chǎng)分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷售價(jià)格確定：以市場(chǎng)價(jià)格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式，邀請(qǐng)有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予l00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。

85.在該項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，應(yīng)注重()。

A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

B.潛在消費(fèi)者需求傾向

C.本項(xiàng)目的成本分析

D.項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅

[答案]ACD

[解析]房地產(chǎn)銷售渠道選擇的影響因素。書第191頁。

86.該項(xiàng)目采用的銷售渠道為()。

A.直接渠道、參與代理

B.間接渠道、共同代理

C.間接渠道、參與代理

D.直接渠道、共同代理

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)銷售渠道的概念。書第190頁。

商品房銷售代理的特點(diǎn)。書第192頁。

87.若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤(rùn)率為25%，銷售稅費(fèi)率為l2%，則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為()元/㎡。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。書第195-196頁。

88.該項(xiàng)目營銷方案采用的促銷方式有()。

A.廣告

B.人員推銷

C.營業(yè)推廣

D.公共關(guān)系推廣

[答案]AC

[解析]房地產(chǎn)促銷的方式。書第199頁。

案例分析題(三)

采用市場(chǎng)法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場(chǎng)價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場(chǎng)價(jià)格月環(huán)比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高一層，價(jià)格高1%。

89.選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有()。

A.與被估價(jià)住宅的面積相同

B.與被估價(jià)住宅的年齡相同

C.成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格

[答案]CD

[解析]可比實(shí)例的選取。書第212頁。

90.對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括()。

A.交易情況修t

B.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

C.交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

[答案]ACD

[解析]市場(chǎng)法的操作步驟。書第211頁。

91.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

[答案]A

[解析]市場(chǎng)狀況調(diào)整。書第213-214頁。

92.該可比實(shí)例成交價(jià)格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價(jià)格為()元/m2。

A.4851.50

B.4852.95

C.5100.50

D.5151.51

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)狀況調(diào)整。書第214-215頁。

案例分析題(四)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選擇一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其投資建設(shè)的某高檔住宅區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)，該公司需要考慮如下問題。

93.《物業(yè)管理?xiàng)l例》鼓勵(lì)建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，因而該房地產(chǎn)開發(fā)公司可采取的招投標(biāo)方式主要有()。

A.公開

B.協(xié)商

C.邀請(qǐng)

D.掛牌

[答案]AC

[解析]物業(yè)管理招投標(biāo)的方式。書第250頁。

94.該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該遵循()原則，進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。

A.公開原則

B.公平原則

C.公正原則

D.誠實(shí)信用原則

E.協(xié)商一致原則

[答案]ABCD

[解析]物業(yè)管理招投標(biāo)的原則。書第249-250頁。

95.該房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選聘具有一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，則投標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊(cè)資本應(yīng)該為人民幣()萬元以上。

A.1000

B.800

C.500

D.300

E.200

[答案]C

[解析]一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件。書第247頁。

96.該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的()。

A.2/5

B.3/5

C.2/3

D.1/3

E.1/2

[答案]C

[解析]物業(yè)管理招標(biāo)的程序。書第251-252頁。

97.該房地產(chǎn)開發(fā)公司已確定中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同的有效期為( )。

A.自簽訂之日起，到前期物業(yè)服務(wù)期滿為止

B.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為止。

C.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會(huì)宣布成立為止

D.自簽訂之日起，兩年內(nèi)。

[答案]B

[解析]物業(yè)服務(wù)合同的種類。書第255-256頁。

案例分析題(五)

王某決定于2009年11月購買一套普通住房自住，經(jīng)估價(jià)該住房市場(chǎng)價(jià)格為300萬元。

98.王某投?；馂?zāi)保險(xiǎn)，其保險(xiǎn)金額是()萬元。

A.200

B.250

C.300

D.350

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)保險(xiǎn)的賠償原則。書第288頁。

99.假設(shè)王某購得房屋后，分別向甲、乙兩個(gè)保險(xiǎn)公司投保該房屋的火災(zāi)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)金額分別為192萬元和168萬元。若發(fā)生火災(zāi)，甲保險(xiǎn)公司賠償額度為()萬元。

A.140

B.150

C.160

D.168

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)重復(fù)保險(xiǎn)的損失賠償計(jì)算。書第288-289頁。

100.王某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于()。

A.建造自住住房

B.翻建自住住房

C.大修自住住房

D.購買房地產(chǎn)債券或股票

[答案]ABC