2011年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一、單項選擇題(共60題，每題l分。每題的備選項中，只有l(wèi)個最符合題意)

1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是 ( )

A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化

D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

[答案]B

[解析]區(qū)位的歷史性：地理環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷。書第2頁。

2.某城市位于東經(jīng)ll6°23′，北緯39°54′，該經(jīng)緯度反映的是該城市的()。

A.自然地理區(qū)位

B.經(jīng)濟區(qū)位

C.社會區(qū)位

D.天文區(qū)位

[答案]C

[解析]天文區(qū)位。書第1頁。

3.某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平被稱為()。

A.需求門檻

B.中心性

C.中心地職能

D.商品銷售范圍

[答案]A

[解析]需求門檻。書第6頁。

4.消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是()。

A.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求

B.若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求

C.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求

D.若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求

[答案]C

[解析]消費者對未來的預(yù)期。書第12頁。

5.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是()。

A.級差地租I

B.級差地租Ⅱ

C.絕對地租

D.壟斷地租

[答案]B

[解析]級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。書第16頁。

6.從工業(yè)化社會到后工業(yè)化社會，城市的發(fā)展演變可依次劃分為()四個階段。

A.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散

B.相對分散、相對集中、絕對集中、絕對分散

C.絕對集中、相對分散、相對集中、絕對分散

D.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散

[答案]D

[解析]城市發(fā)展演變的四個階段。書第19頁。

7.可以依法征收房地產(chǎn)的主體是()。

A.個人

B.企業(yè)

C.農(nóng)民集體

D.國家

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)征收的概念。書第24頁。

8.集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地( )的行為。

A.所有權(quán)

B.使用權(quán)

C.繼承權(quán)

D.通行權(quán)

[答案]A

[解析]集體所有的土地征收的概念。書第24頁。

9.關(guān)于征收與征用區(qū)別的說法，錯誤的是()。

A.征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險、救災(zāi)等緊急需要

B.征收應(yīng)當依法給予補償，征用應(yīng)當依法返還或者補償

C.征收不必得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意，征用必須得到財產(chǎn)所有權(quán)人同意

D.征收要強制取得財產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在獲得財產(chǎn)使用權(quán)

[答案]C

[解析]征收與征用的區(qū)別。書第26頁。

10.關(guān)于集體土地征收補償安置的說法，錯誤的是()。

A.并非所有的被征收土地都要支付青苗補償費

B.地上附著物補償費包括被征收土地上樹木的補償費

C.征收耕地的安置補助費按照被征收耕地的面積進行補償

D.征地補償、安置方案經(jīng)批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施

[答案]C

[解析]征地補償費用標準。書第30頁。

11.工業(yè)建設(shè)用地是指()。

A.用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和建設(shè)之外的一切工程建設(shè)所需占用的土地

B.用于進行工業(yè)項目或者為其配套的其它工程設(shè)施所需使用的土地

C.用于解決城鄉(xiāng)人民物資生活需要及其配套設(shè)施建設(shè)所需使用的土地

D.文教區(qū)用地、公共設(shè)施及其道路設(shè)施用地

[答案]B

[解析]建設(shè)用地的分類。書第36頁。

12.下列用地中，使用權(quán)出讓最高年限為40年的是()。

A.體育場館用地

B.城鄉(xiāng)超級市場用地

C.綜合用地

D.住宅用地

[答案]B

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征。書第39-40頁。

13.土地使用權(quán)出讓招標公告的內(nèi)容一般不包括()。

A.投標人的名稱和地址

B.投標人的資格要求

C.投標保證金

D.確定中標人的標準和方法

[答案]A

[解析]招標、拍賣和掛牌出讓方式的一般規(guī)定。書第40頁。

14.下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，不正確的是()。

A.協(xié)議出讓最低價由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經(jīng)過同級人民政府批準執(zhí)行

B.協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓最低價

C.協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓底價

D.協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價

[答案]A

[解析]協(xié)議出讓方式的最低價。書第43頁。

15.土地使用者經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門意，改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，()。

A.其土地使用權(quán)出讓金隨之相應(yīng)調(diào)整

B.新用途的土地使用權(quán)出讓金大于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金可做相應(yīng)調(diào)整

C.新用途的土地使用權(quán)出讓金小于原用途的土地使用權(quán)出讓金的，土地使用權(quán)出讓金不做調(diào)整

D.其土地使用權(quán)出讓金由出讓方和受讓方協(xié)商確定

[答案]A

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的變更。書第45-46頁。

16.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是()。

A.互換的標的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

B.互換的標的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)

C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當是等值的

[答案]B

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式。書第49頁。

17.建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，()。

A.其地上建筑物及其他附著物不隨之抵押

B.其地上建筑物及其他附著物隨之抵押

C.其地上建筑物隨之抵押，其他附著物不隨之抵押

D.其地上建筑物不隨之抵押，其他附著物隨之抵押

[答案]B

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。書第52頁。

18.處分抵押的土地使用權(quán)所得的金額，應(yīng)首先支付的費用是()。

A.償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及其支付違約金

B.抵押的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅費

C.處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)的費用

D.該宗建設(shè)用地使用權(quán)有償取得應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

[答案]C

[解析]抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償。書第54頁。

19.房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)遵循客觀性與()原則。

A.科學(xué)性

B.局部性

C.主觀性

D.統(tǒng)一性

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)市場調(diào)研的原則。書第61頁。

20.消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的()。

A.主體

B.動力

C.保障

D.結(jié)果

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)市場需求的三要素。書第64頁。

21.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研包括房地產(chǎn)消費者、房地產(chǎn)消費動機和房地產(chǎn)()調(diào)研。

A.消費行為

B.消費環(huán)境

C.消費群體

D.消費能力

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的主要內(nèi)容。書第64頁。

22.房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)研主要包括競爭企業(yè)和(D)兩方面內(nèi)容。

A.組織

B.個人

C.機構(gòu)

D.產(chǎn)品

[答案]

[解析]房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。書第65頁。

23.()是消費者群體分類的基本變量。

A.人口

B.地理

C.心理

D.行為

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。書第85-86頁。

24.房地產(chǎn)細分市場可行性評估包括()。

A.細分市場的可衡量性

B.細分市場的增長性

C細分市場的可盈利性

D.細分市場的可進入性

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)細分市場可行性評估。書第87-88頁。

25.消費目的通常不包括()。

A.自用

B.公用

C.他用

D.投資置業(yè)

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)客戶需求特征的分析。書第89-90頁。

26.()是房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)。

A.市場化原則

B.持續(xù)性原則

C.差異化原則

D.前瞻性原則

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的原則。書第93頁。

27.項目處于知名學(xué)校附近，可以進行()定位。

A.學(xué)習類級學(xué)生公寓類

B.生態(tài)居住類

C.商業(yè)及商業(yè)服務(wù)類

D.居住類和生活服務(wù)類

[答案]A

[解析]確定產(chǎn)品定位的方案。書第95頁。

28.按照作用劃分的房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告類別包括()、開發(fā)項目實施策劃報告和開發(fā)項目運營策劃報告。

A.開發(fā)項目決策策劃報告

B.投資策劃報告

C.廣告策劃報告

D.全程策劃報告

[答案]A

[解析]按照作用劃分的房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告類別。書第95-96頁。

29.下列經(jīng)濟評價指標中，屬于房地產(chǎn)投資項目動態(tài)盈利性指標的是()。

A.成本利潤率

B.銷售利潤率

C.利息備付率

D.內(nèi)部收益率

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價指標體系。書第124頁。

30.下列不屬于房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的靜態(tài)指標的是()。

A.投資利潤率

B.資本金利潤率

C.財務(wù)內(nèi)部收益率

D.成本利潤率

[答案]C

[解析]財務(wù)內(nèi)部收益率的概念。書第125頁。

31.考慮資金時間價值所計算出的動態(tài)投資回收期與不考試資金時間價值所計算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期()。

A.總比動態(tài)投資回收期長

B.有時比動態(tài)投資回收期長

C.總比動態(tài)投資回收期短

D.與動態(tài)投資回收期相等

[答案]C

[解析]靜態(tài)投資回收期的計算。書第127-128頁。

32.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析的說法中，正確的是()

A.盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，通過對其產(chǎn)品產(chǎn)量、成本、稅金互相關(guān)系的分析，判斷投資項目對市場供給變化適應(yīng)能力的一種不確定性分析方法

B.盈虧平衡分析與量本利分析是兩種不同的不確定性分析方法

C.盈虧平衡分析中變動成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動，但單位產(chǎn)品的變動成本是固定不變的

D.盈虧平衡分析中變動成本總額與生產(chǎn)量總數(shù)成正比例增減變動，單位產(chǎn)品的變動成本也是同理

[答案]C

[解析]盈虧平衡分析的概念。書131-132頁。

33.在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目()的臨界數(shù)值。

A.由可行變不不可行

B.由低風險變高風險

C.由敏感性弱變敏感性強

D.由盈利變不盈利

[答案]A

[解析]單因素敏感性分析方法的步驟。書第136-138頁。

34.對房地產(chǎn)投資者危害最大的一種風險是()。

A.政策風險

B.政治風險

C.市場供求風險

D.資本價值風險

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的內(nèi)容。書140頁。

35.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價500萬元、200萬元、160萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是()個。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]D

[解析]獨立方案的概念。書147頁。

36.下列方案經(jīng)濟關(guān)系的描述中，描述互補型的方案是()

A.在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全依存，任何一個方案的取舍會導(dǎo)致其他方案現(xiàn)金流量的變化

B.在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件按，(如受資金、勞動力、材料、設(shè)備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實施

C.在一組方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

D.在若干備選方案中，選擇其中一個方案，其他方案就必然被淘汰

[答案]C

[解析]互補方案的概念。書147頁。

37.甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有△IRR(乙-甲)>Ic，△IRR(丙-乙)Ic，則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是()。

A.甲、乙、丙

B.乙、丙、甲

C.丙、乙、甲

D.乙、甲、丙

[答案]B

[解析]差額投資內(nèi)部收益率法的概念。書第150頁。

38.下列內(nèi)容中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告摘要內(nèi)容的是()。

A.項目的主要經(jīng)濟指標結(jié)果

B.可行性研究的結(jié)論

C.項目的基本情況

D.項目經(jīng)濟指標的測算過程

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的結(jié)構(gòu)。書154-156頁。

39.工程建設(shè)項目是指在一定時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力(或使用功能)的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的()。

A.承包合同

B.一次性任務(wù)

C.管理工作

D.施工過程

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目的含義。書第159頁。

40.邀請招標的承包商數(shù)量最少為()。

A.1

B.2

C.3

D.4

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目邀請招標。書第167頁。

41.招標人想把工程建設(shè)的資金風險轉(zhuǎn)移給承包商時，一般會采用()合同。

A.成本加利潤

B.成本加酬金

C.單價

D.總價

[答案]D

[解析]可選擇的合同類型。書第172頁。

42.下列措施中，在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制時，發(fā)現(xiàn)實際投資值偏離目標投資值，應(yīng)采取的糾偏措施不包括()。

A.司法措施

B.組織措施

C.經(jīng)濟措施

D.技術(shù)措施

[答案]A

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制的概念。書第176頁。

43.供熱與供冷系統(tǒng)的最低保修期是()。

A.1個采暖期、供冷期

B.2個采暖期、供冷期

C.3個采暖期、供冷期

D.5個采暖期、供冷期

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修。書第185-186頁。

44.屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修期是()。

A.1年

B.2年

C.5年

D.15年

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量保修。書第185-186頁。

45.房地產(chǎn)委托代理合同簽訂以后緊接著進行的工作是()。

A.委托方提交有關(guān)資料

B.代理方進行營銷企劃

C.代理方進行租售準備

D.委托人與代理人進行項目結(jié)算

[答案]A

[解析]商品房銷售代理的工作流程。書第192-193頁。

46.基于效用原理的房地產(chǎn)定價方法是()。

A.成本導(dǎo)向定價法

B.需求導(dǎo)向定價法

C.競爭導(dǎo)向定價法

D.比較定價法

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)定價的基本方法。書第195-196頁。

47.在其他條件不變的情況下，下列策略中不屬于直接調(diào)整價格策略的是()

A.調(diào)整樓宇基價

B.提高前期付款的比例

C.增大樓層之間的差價

D.增大朝向之間的差價

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)定價策略。書第197-198頁。

48.房地產(chǎn)公共關(guān)系促銷的實質(zhì)是()。

A.通過給予顧客優(yōu)惠促進銷售

B.通過公關(guān)獲取潛在顧客的信息從而促進銷售

C.在擴大企業(yè)影響的基礎(chǔ)上促進銷售

D.在完成銷售目標的同時履行有關(guān)社會責任

[答案]C

[解析]公共關(guān)系推廣的含義。書第208頁。

49.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買房應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳納的稅費均由賣方承擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()

A.323

B.275

C.273

D.258

[答案]B

[解析]交易情況修正。書第212-213頁。

50.某套二手住房買賣，買方付給賣方1500元/平方米，該價格含應(yīng)由買方繳納的3%契稅。該套住房的正常成交價格為()元/平方米。

A.1455.00

B.1456.31

C.1545.00

D.1546.39

[答案]B

[解析]交易情況修正。書第212-213頁。

51.某商品住宅開發(fā)項目的用地是2年前以樓面地價1500元/m2取得的，建筑安裝工程費為2000元/m2，管理費用、銷售稅費和開發(fā)利潤等為土地取得成本與建筑安裝工程費之和的50%。目前重新取得該用地的樓面地價為3000元/m2，若建筑安裝工程費等費稅水平不變，用成本法估價的該商品住宅目前的價值為()元/m2。

A.3500.00

B.5000.00

C.5250.00

D.7500.00

[答案]D

[解析]成本法的基本公式。書第218-219頁。

52.某幢住宅的重置價格為3000/平方米，因附近修建了一座工廠使其市場價值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價值損失屬于()

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.有形損耗

D.經(jīng)濟折舊

[答案]D

[解析]建筑物折舊的求取。書第221-223頁。

53.業(yè)主委員會應(yīng)負責召集或召開的會議不包括()。

A.業(yè)主大會定期會議

B.業(yè)主大會臨時會議

C.首次業(yè)主大會會議

D.業(yè)主委員會會議

[答案]C

[解析]業(yè)主委員會的職責。書第241頁。

54.制定物業(yè)管理規(guī)約的主體是()。

A.全體業(yè)主

B.業(yè)主委員會

C.社區(qū)居委會

D.物業(yè)建設(shè)單位

[答案]A

[解析]管理規(guī)約的概念。書第245頁。

55.在物業(yè)管理招投標活動中，招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的()原則。

A.公開

B.公平

C.公正

D.誠實信用

[答案]D

[解析]物業(yè)管理招投標的原則。書第249-250頁。

56.下列選項中，不屬于物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容的是()。

A.特約服務(wù)

B.專項維修資金的管理與使用

C.物業(yè)管理用房

D.雙方的權(quán)利義務(wù)

[答案]A

[解析]物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。書第254-255頁。

57.在房地產(chǎn)抵押貨款關(guān)系中，提供抵押房地產(chǎn)的一方，稱為()。

A.貨款人

B.借款人

C.抵押人

D.抵押權(quán)人

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)抵押貸款概述。書第266頁。

58.某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6%，貸款期限為l5年，采用等本金還款方式，則第l0個月的付款額最接近()元。

A.3915

B.4220

C.5139

D.5153

[答案]D

[解析]等額還款抵押貸款中每月還款的構(gòu)成。書第278頁。

59.住房公積金貸款在本質(zhì)上是一種()。

A.委托貸款

B.信用貸款

C.基金貸款

D.信托貸款

[答案]A

[解析]公積金個人住房貸款的含義。書第280-281頁。

60.下列關(guān)于房地產(chǎn)信托主要特點的說法中，錯誤的是()。

A.房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)方式既可以是間接融資也可以是直接融資，具有很強的靈活性

B.房地產(chǎn)信托投資具有較高的收益性

C.房地產(chǎn)的低流動性，使得房地產(chǎn)信托投資具有很大的風險性

D.房地產(chǎn)信托投資的融資方式以物資為主，在融資方式上具有單一性

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)信托的特點。書第283頁。

二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

61.按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會區(qū)位。下列區(qū)位中，屬于社會區(qū)位的有()。

A.歷史區(qū)位

B.經(jīng)濟區(qū)位

C.文化區(qū)位

D.政治區(qū)位

E.空間區(qū)位

[答案]BCD

[解析]社會區(qū)位。書第1頁。

62.形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有()。

A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿

B.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

C.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

D.人口急劇增長

E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

[答案]AB

[解析]需求和需要的異同。書第11頁。

63.房地產(chǎn)征收征用的情形有()。

A.國防和外交

B.公共利益的需要

C.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

D.商品房開發(fā)

E.搶險、救災(zāi)等緊急需要

[答案]ABE

[解析]房地產(chǎn)征收征用的情形。書24頁。

64.公共利益的界定不包括()。

A.國防和外交的需要

B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要

C.商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的需要

D.公共事業(yè)的需要

E.舊城區(qū)改建的需要

[答案]C

[解析]公共利益的界定。書26頁。

65.國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用的形式有()

A.出讓

B.作價入股

C.租賃

D.劃撥

E.抵押

[答案]ABC

[解析]國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用的形式。書第39、46、47頁。

66.國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有( )。

A.適用范圍不同

B.出讓金形成方式不同

C.最低價確定的原則不同

D.協(xié)議出讓無需公布出讓計劃

E.出讓主體不同

[答案]ABC

[解析]協(xié)議出讓和招標拍賣掛牌出讓的區(qū)別。書第44頁。

67.通過劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)辦理了()手續(xù)后可以進行抵押。

A.調(diào)整規(guī)劃用途

B.補簽出讓合同

C.補交土地使用權(quán)出讓金了

D.領(lǐng)取國有土地使用證

E.經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準

[答案]BCD

[解析]建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)定。書第52頁。

68.社會文化環(huán)境主要包括()

A.基礎(chǔ)設(shè)施情況

B.居民的生活習慣

C.宗教信仰、社會風俗

D.家庭人口規(guī)模機構(gòu)成

E.房地產(chǎn)稅收政策

[答案]BCD

[解析]房地產(chǎn)市場社會文化環(huán)境調(diào)研。書第64頁。

69.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告中不能使用()等含糊詞語。

A.可能

B.大概

C.也許

D.應(yīng)當

E.盡管

[答案]ABC

[解析]房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的寫作要求。書第79-80頁。

70.房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)通常不包括()。

A.人口

B.地理

C.學(xué)歷

D.行為

E.信仰

[答案]CE

[解析]房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。書第85-86頁。

71.下列資金中屬于房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成有()。

A.企業(yè)自有資金

B.預(yù)售收入

C.信貸融資

D.債券融資

E.在建工程

[答案]ABCD

[解析]房地產(chǎn)投資的資金構(gòu)成。書第102頁。

72.不確定性分析不包括()。

A.盈虧平衡分析

B.敏感性分析

C.需求分析

D.供給分析

E.風險分析

[答案]CD

[解析]不確定性分析的基本內(nèi)容。書第131、135、138頁。

73.下列關(guān)于敏感性分析的表述中，正確的有()

A.項目對某種不確定因素的敏感程度，可表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標的變化幅度(通常是列表表示)

B.敏感性分析可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能是投資項目的經(jīng)濟效益情況為最好，在什么范圍變化時，投資項目的經(jīng)濟效益情況最差等這類最樂觀和最悲觀真的邊界條件或邊界數(shù)值。

C.敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種

D.敏感性分析只可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，而不可用于動態(tài)經(jīng)濟指標的分析

E.敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟指標的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟指標的分析

[答案]ABCE

[解析]敏感性分析的作用。書第136頁。

74.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資風險的表述中，正確的有()

A.房地產(chǎn)投資風險是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移

B.房地產(chǎn)風險具有潛在性，他不是顯現(xiàn)在表面的東西，所以風險是不可認識的

C.房地產(chǎn)投資風險不但存在著風險損失，同時也存在著風險報酬

D.同一風險事件按對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風險

E.同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會面臨不同的風險結(jié)果

[答案]ACDE

[解析]房地產(chǎn)投資風險的特征。書138-139頁。

75.在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有()。

A.被比較方案的投資額相同或相近

B.被比較方案具有相同的不確定因索

C.被比較方案的費用及效益計算口徑一致

D.被比較方案具有相同的計算期

E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

[答案]CDE

[解析]對互斥方案進行比選的可比條件。書148頁。

76.建設(shè)工程招標文件包括()等。

A.投標人須知

B.合同專用條款

C.工程量清單

D.標底

E.投標書格式

[答案]ABCE

[解析]房地產(chǎn)開發(fā)項目工程招標文件。書168頁。

77.房地產(chǎn)市場營銷的主要策略包括()。

A.房地產(chǎn)渠道策略

B.房地產(chǎn)價格戰(zhàn)略

C.房地產(chǎn)并購策略

D.房地產(chǎn)促銷策略

E.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈策略

[答案]ABD

[解析]主要的房地產(chǎn)營銷策略。書目錄第2頁。

78.房地產(chǎn)估價報告通常由()等組成。

A.估價委托書

B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

C.估價委托合同

D.估價結(jié)果報告

E.估價技術(shù)報告

[答案]BDE

[解析]房地產(chǎn)估價報告的組成。書第235-237頁。

79.業(yè)主大會會議可以采用()的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

A.集體討論

B.記名投票表決

C.書面征求意見

D.分組討論

E.無記名投票表決

[答案]AC

[解析]業(yè)主大會活動規(guī)則。書第240-241頁。

80.在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，房地產(chǎn)管理部門需要對抵押物進行審查的內(nèi)容有()。

A.抵押物價值的大小

B.抵押物權(quán)證的真?zhèn)?/p>

C.抵押物的面積

D.抵押人的信譽

E.抵押物是否已經(jīng)抵押

[答案]BE

[解析]房地產(chǎn)抵押貸款概述。書第266頁。

三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分;少選，所選的每個選項得0.5分)

案例分析題(一)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司承接了某住宅開發(fā)項目，征地5600平方米。經(jīng)市場調(diào)查該地區(qū)住宅平均售價可達3000元/平方米，該公司計劃獲利220萬元。已知開發(fā)項目的主要開發(fā)費用為：征地補償費為270萬元;前期工程費為40.52萬元;基礎(chǔ)設(shè)施費為280.54萬元;建安工程費為650元/平方米;配套設(shè)施費為112.60萬元×營管理費為58.12萬元;銷售費用為170元/平方米。假設(shè)在本項目中，除了建安工程費和銷售費用外，其余都作為固定成本。

根據(jù)題意，回答下列問題：

81.該項目的可變成本為()元/平方米。

A.820

B.1015.24

C.1125.78

D.1295.78

[答案]A

[解析]變動成本的概念。書132頁。

82.該項目的保本開發(fā)面積是()平方米。

A.3499.40

B.499.40

C.3494.40

D.3999.40

[答案]C

[解析]盈虧平衡點的計算。書第133-134頁。

83.實現(xiàn)利潤220萬元的開發(fā)面積是()平方米。

A.5503.58

B.4503.58

C.5600

D.3503.58

[答案]B

[解析]盈虧平衡點的計算。書第133-134頁。

84.盈虧平衡分析中的盈虧平衡點可以用()表示。

A.銷售量

B.銷售額

C.利潤率

D.生產(chǎn)能力利用率

[答案]ABD

[解析]盈虧平衡點的計算。書第133-134頁。

案例分析題(二)

某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/㎡，建筑安裝工程費為2500元/㎡，各項規(guī)費為300元/㎡。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下

(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予l00元/㎡的價格優(yōu)惠。

85.在該項目市場分析中，應(yīng)注重()。

A.當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

B.潛在消費者需求傾向

C.本項目的成本分析

D.項目的機會和威脅

[答案]ACD

[解析]房地產(chǎn)銷售渠道選擇的影響因素。書第191頁。

86.該項目采用的銷售渠道為()。

A.直接渠道、參與代理

B.間接渠道、共同代理

C.間接渠道、參與代理

D.直接渠道、共同代理

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)銷售渠道的概念。書第190頁。

商品房銷售代理的特點。書第192頁。

87.若該項目預(yù)期成本利潤率為25%，銷售稅費率為l2%，則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為()元/㎡。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

[答案]D

[解析]房地產(chǎn)定價的基本方法。書第195-196頁。

88.該項目營銷方案采用的促銷方式有()。

A.廣告

B.人員推銷

C.營業(yè)推廣

D.公共關(guān)系推廣

[答案]AC

[解析]房地產(chǎn)促銷的方式。書第199頁。

案例分析題(三)

采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例。該可比實例的成交價格為5000元/m2，成交日期為2010年8月1日。同類住宅2010年8月至9月的市場價格月環(huán)比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高一層，價格高1%。

89.選取的可比實例應(yīng)符合的條件有()。

A.與被估價住宅的面積相同

B.與被估價住宅的年齡相同

C.成交日期應(yīng)接近估價時點

D.成交價格應(yīng)盡量為正常價格

[答案]CD

[解析]可比實例的選取。書第212頁。

90.對該可比實例成交價格進行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括()。

A.交易情況修t

B.建立價格可比基礎(chǔ)

C.交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

[答案]ACD

[解析]市場法的操作步驟。書第211頁。

91.該可比實例成交價格經(jīng)過交易日期調(diào)整后的價格為()元/m2。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

[答案]A

[解析]市場狀況調(diào)整。書第213-214頁。

92.該可比實例成交價格經(jīng)過樓層調(diào)整后的價格為()元/m2。

A.4851.50

B.4852.95

C.5100.50

D.5151.51

[答案]B

[解析]房地產(chǎn)狀況調(diào)整。書第214-215頁。

案例分析題(四)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選擇一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其投資建設(shè)的某高檔住宅區(qū)進行前期物業(yè)管理。根據(jù)我國有關(guān)法律法規(guī)，該公司需要考慮如下問題。

93.《物業(yè)管理條例》鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，因而該房地產(chǎn)開發(fā)公司可采取的招投標方式主要有()。

A.公開

B.協(xié)商

C.邀請

D.掛牌

[答案]AC

[解析]物業(yè)管理招投標的方式。書第250頁。

94.該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該遵循()原則，進行物業(yè)管理招標。

A.公開原則

B.公平原則

C.公正原則

D.誠實信用原則

E.協(xié)商一致原則

[答案]ABCD

[解析]物業(yè)管理招投標的原則。書第249-250頁。

95.該房地產(chǎn)開發(fā)公司擬選聘具有一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施管理，則投標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本應(yīng)該為人民幣()萬元以上。

A.1000

B.800

C.500

D.300

E.200

[答案]C

[解析]一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件。書第247頁。

96.該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)負責組建評標委員會，委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的()。

A.2/5

B.3/5

C.2/3

D.1/3

E.1/2

[答案]C

[解析]物業(yè)管理招標的程序。書第251-252頁。

97.該房地產(chǎn)開發(fā)公司已確定中標物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，該合同的有效期為( )。

A.自簽訂之日起，到前期物業(yè)服務(wù)期滿為止

B.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與所選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時為止。

C.自簽訂之日起，到業(yè)主委員會宣布成立為止

D.自簽訂之日起，兩年內(nèi)。

[答案]B

[解析]物業(yè)服務(wù)合同的種類。書第255-256頁。

案例分析題(五)

王某決定于2009年11月購買一套普通住房自住，經(jīng)估價該住房市場價格為300萬元。

98.王某投?；馂?zāi)保險，其保險金額是()萬元。

A.200

B.250

C.300

D.350

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)保險的賠償原則。書第288頁。

99.假設(shè)王某購得房屋后，分別向甲、乙兩個保險公司投保該房屋的火災(zāi)保險，保險金額分別為192萬元和168萬元。若發(fā)生火災(zāi)，甲保險公司賠償額度為()萬元。

A.140

B.150

C.160

D.168

[答案]C

[解析]房地產(chǎn)重復(fù)保險的損失賠償計算。書第288-289頁。

100.王某住房公積金賬戶上的資金除了用于購買自住住房，還能用于()。

A.建造自住住房

B.翻建自住住房

C.大修自住住房

D.購買房地產(chǎn)債券或股票

[答案]ABC