2014年經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》真題及答案（完整版）

一、單項選擇題

1、 工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認為，工業(yè)產(chǎn)品的( )最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

A. 原料成本

B.生產(chǎn)成本

C.運輸成本

D. 銷售成本

標準答案： B

解析：工業(yè)區(qū)位理論的奠基人韋伯認為，工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點是工業(yè)企業(yè)選址的理想?yún)^(qū)位。

2、 需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的( )購買力和服務(wù)水平。

A. 最低

B. 一般

C.平均

D. 最高

標準答案： A

解析：考察需求門檻的概念。需求門檻是指中心地能維持供應(yīng)某種商品和服務(wù)所需要的最低購買力和服務(wù)水平。

3、 按照城市的( )劃分，可將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、星狀城市等類型。

A. 地理位置

B.地形地貌

C.內(nèi)部結(jié)構(gòu)

D. 平面幾何形狀

標準答案： D

解析：考察城市的分類。按城市平面幾何形狀，可以將城市劃分為塊狀城市、帶狀城市、形狀城市等。

4、 “甲寫字樓位于火車站的北側(cè)”表示的是甲寫字樓的( )。

A. 環(huán)境

B.方位

C.距離

D. 朝向

標準答案： B

解析：考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某寫字樓位于火車站東南側(cè)。

5、 城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程，稱為( )。

A. 郊區(qū)城鎮(zhèn)化

B.逆城鎮(zhèn)化

C.過度城鎮(zhèn)化

D. 再城鎮(zhèn)化

標準答案： A

解析：考察郊區(qū)城鎮(zhèn)化的概念。郊區(qū)城鎮(zhèn)化是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過程。

6、 下列集體土地的征收中，須經(jīng)國務(wù)院批準的是( )。

A.基本農(nóng)田10公頃

B.林業(yè)用地20公頃

C.山地30公頃

D. 荒地50公頃

標準答案： A

解析：考察必須經(jīng)過國務(wù)院批準方可征收的土地范圍。必須經(jīng)過國務(wù)院批準方可征收的土地：所有的基本農(nóng)田;基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的;其他土地超過70公頃的。

7、 國有土地上房屋征收的主體是( )。

A. 國務(wù)院

B.省級人民政府

C.市、縣級人民政府

D. 縣級人民政府土地主管部門

標準答案： C

解析：考察房屋征收的主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。

8、 國有土地上房屋征收補償?shù)膬?nèi)容不包括因征收房屋造成的( )。

A. 搬遷費

B.臨時安置費

C.停產(chǎn)停業(yè)損失

D. 上下班交通費

標準答案： D

解析：考察房屋征收補償?shù)膬?nèi)容。對被征收人給予的補償內(nèi)容包括：被征收房屋價值的賠償;因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

9、 對國有土地上被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋的( )。

A. 評估價格

B.類似房地產(chǎn)的市場價格

C.賬面價值

D. 類似房地產(chǎn)的成交價格房

標準答案： B

解析：考察被征收房屋價值的賠償?shù)膬?nèi)容。對被征收房屋價值的賠償，不得低于房屋征收決定公布之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

10、 關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的說法，錯誤的是( )o

A.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場是土地一級市場

B.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體可以是國有企事業(yè)單位

C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是國有建設(shè)用地有償使用的主要方式

標準答案： B

解析：考察國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特點。國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種國家壟斷行為，只有國家才能出讓。

11、 關(guān)于國有建設(shè)用地租賃的說法，錯誤的是( )。

A. 國有建設(shè)用地租賃包括國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓

B.國有建設(shè)用地租賃不適用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地

C.國有建設(shè)用地短期租賃年限一般不超過5年

D. 國有建設(shè)用地租賃可采用雙方協(xié)議的方式

標準答案： A

解析：考察國有建設(shè)用地租賃的內(nèi)容。經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地必須實行出讓;國有建設(shè)用地短期租賃的年限一般不超過5年;國有建設(shè)用地租賃可采用招標、拍賣、掛牌和協(xié)議的方式，有條件的，必須采用招標方式。由此可見，BCD說法都正確，本題選A。

12、 對因政府有關(guān)部門的行為造成的閑置土地，處置方式是( )。

A. 自動延長動工開發(fā)期限2年

B.辦理有關(guān)手續(xù)后再開發(fā)建設(shè)

C.為土地使用者置換其他等價土地

D. 確定新的土地使用者且不給予原土地使用者補償

標準答案： C

解析：考察因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置方式。因政府或政府有關(guān)部門的行為造成閑置土地的處置方式：延長動工開發(fā)期限，單最長不得超過一年;調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件;由政府安排臨時使用;協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán);置換土地;其他處置方式。本題中，C說法正確。

13、 國有建設(shè)用地使用權(quán)承租人的義務(wù)不包括( )。

A. 合理使用租賃標的物

B.按租賃合同約定交納租金

C.租賃關(guān)系終止后及時返還租賃標的物

D. 賠償?shù)谌皆斐傻淖赓U標的物損失

標準答案： D

解析：考察國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同中承租人的義務(wù)。承租人的義務(wù)包括：保管義務(wù);支付租金義務(wù);租賃標的物返還義務(wù)。有第三方造成的租賃標的物損失，當由第三方賠償。

14、 建設(shè)用地使用權(quán)抵押合同有效期間，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押建設(shè)用地使用權(quán)的情形是( )。

A. 抵押人占用抵押建設(shè)用地使用權(quán)的

B.設(shè)定抵押權(quán)的土地發(fā)生滅失的

C.抵押人宣告破產(chǎn)的

D. 抵押人被宣告死亡的

標準答案： C

解析：考察抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的條件。發(fā)生下列情況時，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押的建設(shè)用地使用權(quán)：①抵押期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償，抵押人又未能與抵押權(quán)人達成延期履行協(xié)議的;②抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;③抵押人在抵押合同期間宣告破產(chǎn)和解散的;④抵押人違反有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押物的;⑤抵押合同約定的其他情況。

15、 在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，對某些特定的市場信息進行固定樣本定位定點觀察記錄。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場調(diào)研的( )特點。

A. 系統(tǒng)性

B.跟蹤性

C.連續(xù)性

D. 客觀性

標準答案： B

解析：考察房地產(chǎn)市場調(diào)研的特點。在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，為了某種調(diào)研目的，通常要對某些特定的市場信息進行固定樣本的定位定點的觀察和記錄，實行跟蹤性調(diào)研。

16、 在房地產(chǎn)市場營銷中常說的“金九銀十”現(xiàn)象，描述的是購房者的( )特征。

A. 消費能力

B.消費動機

C.消費行為

D. 消費結(jié)構(gòu)

標準答案： C

解析：考察房地產(chǎn)消費行為調(diào)研的內(nèi)容。房地產(chǎn)消費行為調(diào)研就是對消費者購買房地產(chǎn)的模式和習慣的調(diào)研。調(diào)研內(nèi)容包括消費者購買房地產(chǎn)的時間分布，消費者在購買房地產(chǎn)的時間分布上有一定的習慣和規(guī)律，例如，房地產(chǎn)營銷中常說的金九銀十。

17、 文案調(diào)研信息的可靠性評估，可通過分析信息來源和對信息( )來進行。

A. 隨機抽樣

B. 概率統(tǒng)計

C.老師認定

D. 交叉檢驗

標準答案： D

解析：考察文案調(diào)研信息的可靠性評估的內(nèi)容。文案調(diào)研信息的可靠性評估通過兩條途徑來實現(xiàn)，即評估信息來源和進行交叉檢驗。

18、 按照房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷設(shè)計( )原則的要求，調(diào)查問卷要用通俗易懂的語言設(shè)計問題。

A. 針對性

B.簡明性

C.邏輯性

D. 目的性

標準答案： B

解析：考察房地產(chǎn)市場調(diào)研問卷設(shè)計的原則。簡明性原則要求調(diào)研問卷的設(shè)計要簡潔明了，是受訪者一看就能明白。

19、 房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的核心內(nèi)容是( )。

A. 市場調(diào)研背景的基本情況

B.市場調(diào)研方法的選擇

C.市場變化的不確定性分析

D. 市場調(diào)研的分析論證

標準答案： D

解析：考察房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的主要內(nèi)容。市場調(diào)研的分析論證是市場調(diào)研報告的核心。

20、 以追求居室面積為主的住房需求，屬于( )住房需求。

A. 生存型

B.發(fā)展型

C.享受型

D. 投資型

標準答案： A

解析：考察房地市場細分的依據(jù)。一般來說，隨著人們收入水平的提高，住宅需求從生存型向發(fā)展型乃至享受型發(fā)展，生存型追求居室的面積大小。

21、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場的說法，錯誤的是( )。

A. 目標市場是市場規(guī)模最大的細分市場

B.目標市場是企業(yè)決定進入的細分市場

C.目標市場的選擇依賴于細分市場的評估結(jié)果

D. 目標市場選擇的原則是讓目標市場與項目自身最佳結(jié)合

標準答案： A

解析：考察房地產(chǎn)市場細分的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場定位是在房地產(chǎn)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對消費者進行市場細分，通過對細分市場各消費群體的階層、環(huán)境、文化背景、喜好偏向和生活方式等的對比分析，研究其消費行為、消費動機及消費方式，最終確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標消費群體。由此可見，BC正確。市場目標定位的市場化原則，強調(diào)根據(jù)消費者的需求，去研發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品，即實現(xiàn)目標市場與項目自身的最佳組合。D說法正確。A說法太絕對。

22、 開發(fā)目前市場上沒有但具有潛在需求且具備某種特色的房地產(chǎn)項目的市場定位策略，屬于( )策略。

A. 避強定位

B. 迎頭定位

C.創(chuàng)新定位

D. 跟隨定位

標準答案： C

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的策略。創(chuàng)新定位是指尋找新的尚未被占領(lǐng)但有潛在市場需求的位置，填補市場上的空缺，聲場市場上沒有、具備某種特色的產(chǎn)品。

23、 房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的內(nèi)容不包括( )。

A. 目標對象概念細分

B.項目市場細分

C.產(chǎn)品概念鎖定

D. 項目SWOT分析

標準答案： D

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目SWOT分析屬于房地產(chǎn)項目的項目定位，不屬于市場定位的內(nèi)容。

24、 張某買下一商鋪用于出租，張某的這種投資形式是( )。

A. 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資

B.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資

C.購買型房地產(chǎn)置業(yè)投資

D. 租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資

標準答案： D

解析：考察房地產(chǎn)投資的形式。租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資是投資者獲取房地產(chǎn)使用權(quán)，通過經(jīng)營或轉(zhuǎn)租獲取預(yù)期收益。張某買下商鋪并用于出租，屬于租賃型房地產(chǎn)置業(yè)投資。

25、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅后利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納( )之后的利潤。

A. 營業(yè)稅

B.房產(chǎn)稅

C.土地增值稅

D. 企業(yè)所得稅

標準答案： D

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目稅后利潤的含義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納所得稅之后的利潤為稅后利潤。

26、 下列房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表中，用于考查房地產(chǎn)項目全部投資盈利能力的是( )。

A.項目投資現(xiàn)金流量表

B.項目資本金現(xiàn)金流量表

C.項目投資各方現(xiàn)金流量表

D. 項目財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表

標準答案： A

解析：考察項目投資現(xiàn)金流量表的編制目的。項目投資現(xiàn)金流量表的編制目的是考察項目全部投資的盈利能力。

27、 經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期是( )。

A. 自項目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品全部售完之日止

B.自項目開始建設(shè)之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止

C.自項目竣工之日起至房地產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止

D. 自房地產(chǎn)產(chǎn)品出租經(jīng)營之日起至租賃期結(jié)束之日止

標準答案： B

解析：考察經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的計算期。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，其計算期是從項目建設(shè)開始到項目轉(zhuǎn)售或經(jīng)濟壽命結(jié)束所經(jīng)歷的時間。

28、 某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán)，當年出租，每年年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標收益率為10%，銀行貸款年利率為7%，該項投資的財務(wù)凈現(xiàn)值是( )萬元。

A.40.54

B.123.76

C.268.50

D.500.00

標準答案： A

解析：考察財務(wù)凈現(xiàn)值的計算。本題中，期初投資P0=300萬元，n=20年，i=10%，每年收益A=40，先將每年的收益折算成現(xiàn)值P1，即P1=A(P/A,I,n)=40*[(1+i)n-1]/[i*(1+i)n]=340.54萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=P1-P0=340.54-300=40.54萬元。

29、 在房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中，用( )表示的盈虧平衡點越高，說明風險越小。

A. 銷售量

B.銷售單價

C.銷售額

D. 單位產(chǎn)品變動成本

標準答案： D

解析：考察盈虧平衡的評價原則。盈虧平衡點的值不論用產(chǎn)量表示，還是用生產(chǎn)能力利用率表示;不論是用產(chǎn)品單價表示，還是用銷售額表示，都是越低越好[BEP(V)除外]。即BEP(V)越高越好。

30、 下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是( )。

A. 收益現(xiàn)金流風險

B.機會成本風險

C.持有期風險

D. 政策風險

標準答案： D

解析：考察系統(tǒng)風險的組成。系統(tǒng)風險包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現(xiàn)風險、利率風險、政策風險、政治風險和或然損失風險。

31、 關(guān)于房地產(chǎn)投資方案風險測度評價的說法，正確的是( )。

A. 標準差越小的方案，風險越大

B. 期望值越大的方案，風險越大

C.變異系數(shù)越大的方案，風險越大

D. 概率值越大的方案，風險越大

標準答案： C

解析：考察風險測度指標的評價。變異系數(shù)越大，方案的風險也越大;反之，方案的風險越小。

32、 下列用于互斥型房地產(chǎn)投資方案比選的方法中，可直接用于計算期不同方案比選的是( )。

A. 凈現(xiàn)值法

B.凈年值法

C.凈將來值法

D. 凈現(xiàn)值率法

標準答案： B

解析：考察計算期不同的互斥型方案的比選方法。計算期不同的互斥方案比選方法包括年值法和現(xiàn)值法，其中，年值法包括凈年值法和費用年值法;現(xiàn)值法包括最小公倍數(shù)發(fā)和年值折現(xiàn)法。

33、 運用差額投資內(nèi)部收益率法對互斥方案進行比選時設(shè)一個零投資方案的做法，符合投資項目經(jīng)濟評價的( )原則。

A. 有無對比

B.定性分析與定量分析相結(jié)合

C.收益與風險權(quán)衡

D. 動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合

標準答案： A

解析：考察投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。“有無對比”原則是指“有項目”與“無項目”的對比分析。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無項目”方案。

34、 建設(shè)項目中具有獨立設(shè)計文件，建成后可單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程是( )。

A. 分項工程

B.分部工程

C.單位工程

D. 單項工程

標準答案： D

解析：考察單項工程的定義。單項工程是指一個工程建設(shè)項目中具有獨立設(shè)計文件，建成后可以單獨形成生產(chǎn)能力或發(fā)揮工程效益的工程。

35、 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計，一般分為( )階段。

A. 方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

B. 初步設(shè)計和技術(shù)設(shè)計

C.初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計

D. 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計

標準答案： A

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計的流程。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。

36、 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工投標的主體是( )。

A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

B.招標代理機構(gòu)

C.工程監(jiān)理單位

D. 施工企業(yè)

標準答案： D

解析：考察施工投標的主體。施工承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過投標接受業(yè)主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標的主體是施工企業(yè)。

37、 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同爭議仲裁的前提條件是( )。

A. 爭議已經(jīng)過調(diào)解

B.爭議已經(jīng)過雙方協(xié)商

C.爭議雙方在同一地區(qū)注冊

D. 爭議雙方有仲裁約定

標準答案： D

解析：考察仲裁的特點。仲裁是指合同糾紛當事人在爭議發(fā)生前或發(fā)生后達成協(xié)議，自愿將爭議交給第三者作出仲裁，并負有自動履行義務(wù)的一種解決合同糾紛的方式。這種爭議解決方式應(yīng)是自愿的，因此應(yīng)由仲裁協(xié)議。由此可見，仲裁的前提條件是爭議雙方有仲裁約定。

38、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中，一般應(yīng)先開展的是( )。

A. 選擇工程施工單位

B.選擇材料、設(shè)備供應(yīng)商

C.選擇工程勘察設(shè)計單位

D. 選擇工程監(jiān)理單位

標準答案： C

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的程序。房地產(chǎn)開放項目管理的程序第一步是工程建設(shè)準備，在該階段，需要完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計，因此本題環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

39、 房地產(chǎn)開發(fā)項目完工后，結(jié)算工程價款最終依據(jù)的經(jīng)濟文件是( )。

A. 竣工決算

B. 竣工結(jié)算

C.施工圖預(yù)算

D. 工程預(yù)算

標準答案： B

解析：考察竣工結(jié)算的含義?？⒐そY(jié)算是表達項目最終工程造價和結(jié)算工程價款依據(jù)的經(jīng)濟文件。

40、 房地產(chǎn)估價的市場法中，可比實例在自身狀況下的價格乘以( )等于可比實例在估價對象狀況下的價格。

A. 房地產(chǎn)交易情況修正系數(shù)

B. 房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整系數(shù)

C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

D. 房地產(chǎn)價格變動率

標準答案： C

解析：考察房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義。房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實例在自身條件下的價格，調(diào)整為在股價對象狀況下的價格。采用百分率法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在自身狀況下的價格*房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在估價對象狀況下的價格。

41、 房地產(chǎn)估價的收益法中，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為( )。

A. 折現(xiàn)率

B.報酬率

C.投資收益率

D. 資本化率

標準答案： B

解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

42、 因風吹、日曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的( )。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.外部性折舊

D. 經(jīng)濟折舊

標準答案： A

解析：考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值的損失。

43、 下列房地產(chǎn)中，不適用假設(shè)開發(fā)法估價的是( )。

A. 可改擴建的舊房

B.已為最高最佳利用的現(xiàn)房

C.房地產(chǎn)開發(fā)用地

D. 已停工的商品房建設(shè)工程

標準答案： B

解析：考察價格開發(fā)法的適用范圍。假設(shè)開發(fā)法適用于評估具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，如可供開發(fā)建設(shè)的土地、在建工程、可裝飾裝修該或可改變用途的舊的房地產(chǎn)。

44、 房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的( )。

A. 專業(yè)意見

B.公證書

C.證明文件

D. 擔保函

標準答案： A

解析：考察房地產(chǎn)估價報告的概念。房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。

45、 以需求中心論為基礎(chǔ)的市場營銷組合包括價格策略、產(chǎn)品策略、促銷策略和( )。

A. 定位策略

B.分割策略

C.渠道策略

D. 人本策略

標準答案： C

解析：考察房地產(chǎn)市場營銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展營銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品、價格、渠道和促銷，稱之為4Ps。

46、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算

C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算

D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算

標準答案： B

解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨家代理權(quán)，此時開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。

47、 某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預(yù)計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為( )元/平方米。

A.5337

B.5440

C.5550

D.5618

標準答案： A

解析：考察成本導(dǎo)向定價法的計算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=[商品房單位成本*(1+)成本加成率]/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。

48、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)的高層住宅小區(qū)不同銷售單元進行定價時，首先應(yīng)確定( )。

A. 樓幢均價

B.樓層差價

C.朝向差價

D. 樓層均價

標準答案： A

解析：考察房地產(chǎn)項目定價的基本依據(jù)。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，如果存在多個樓棟，首先應(yīng)確定樓棟平均價格。

49、 房地產(chǎn)廣告預(yù)算中，比重最大的費用一般是( )。

A. 廣告調(diào)查費用

B.廣告制作費用

C.廣告媒體費用

D. 廣告策劃費用

標準答案： C

解析：考察房地產(chǎn)廣告的預(yù)算。廣告媒體費用是廣告費用的主要部分，也是影響廣告決定做否的關(guān)鍵因素，約占廣告費用總額的80%。

50、 住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議籌備組組長，應(yīng)由( )擔任。

A. 居民委員會代表

B.業(yè)主代表

C.建設(shè)單位代表

D. 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民代表

標準答案： D

解析：考察業(yè)主大會的籌備。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

51、 關(guān)于業(yè)主委員會職責的說法，錯誤的是( )。

A. 業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會會議

B.業(yè)主委員會負責與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

C.業(yè)主委員會負責制定管理規(guī)約

D. 業(yè)主委員會負責監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

標準答案： C

解析：考察業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會的職責包括：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其他職責。

52、 業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)由( )簽字確認。

A.全體委員

B. 半數(shù)以上的參會委員

C.業(yè)主委員會主任

D. 參會委員

標準答案： D

解析：考察業(yè)主委員會會議的內(nèi)容。業(yè)主委員會議應(yīng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議做出的決定，應(yīng)有參會委員的簽字確認。

53、 根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的注冊資本最低為( )萬元。

A.300

B.400

C.500

D.600

標準答案： C

解析：考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)條件。一級資質(zhì)企業(yè)的條件要求，注冊資本為人民幣500萬以上。

54、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費標準事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的( )原則。

A. 合理

B.公平

C.公開

D. 質(zhì)價相符

標準答案： C

解析：考察物業(yè)服務(wù)費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現(xiàn)公開指收費標準要事先向業(yè)務(wù)明示。

55、 簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方都具有相互給付的義務(wù)，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)合同的 ( )特征。

A.委托合同

B.有名合同

C.要式合同

D. 雙務(wù)合同

標準答案： D

解析：考察物業(yè)服務(wù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同都雙方具有相互給付的義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

56、 下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)金融活動的是( )。

A. 土地收購儲備

B.不動產(chǎn)征收

C.保障性住房建設(shè)

D. 住房抵押貸款

標準答案： B

解析：考察房地產(chǎn)金融的概念。商品房開發(fā)、保障性住房建設(shè)、土地儲備和一級土地開發(fā)，以及購買住房或其他房地產(chǎn)等，都需要大量資金，對金融有很強的的依賴性，房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)有關(guān)的貨幣資金的籌集、融通等各種信用活動的總稱。

57、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款，通常采用的融資方式是( )

A. 間接融資和股權(quán)融資

B. 間接融資和債權(quán)融資

C.直接融資和股權(quán)融資

D. 直接融資和債權(quán)融資

標準答案： B

解析：考察房地產(chǎn)金融的職能。間接融資是資金有金融機構(gòu)將資金從供給方傳導(dǎo)需求方的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款屬于間接貸款。債務(wù)融資是指企業(yè)通過銀行借款、發(fā)行債券、應(yīng)付款項等獲得資金的方式。

58、 房地產(chǎn)保險的目的是( )。

A. 防止房地產(chǎn)發(fā)生意外災(zāi)害

B.提高房地產(chǎn)盈利能力

C.降低房地產(chǎn)運營費用

D. 補償因災(zāi)害造成的房地產(chǎn)損失

標準答案： D

解析：考察房地產(chǎn)保險的作用。房地產(chǎn)保險通過對房地產(chǎn)領(lǐng)域因為自然災(zāi)害和意外事故造成的保險責任范圍內(nèi)的損失提供經(jīng)濟補償或資金給付。

59、 購房人貸款45萬元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個月末的貸款余額為( )萬元。

A.33

B.35

C.40

D.43

標準答案： C

解析：考察等額本金還款的計算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬元。

60、 下列抵押權(quán)人的行為中，能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是( )。

A. 占有抵押房地產(chǎn)

B.辦理房地產(chǎn)抵押登記

C.扣押抵押房地產(chǎn)權(quán)屬證書

D. 派人看守抵押房地產(chǎn)

標準答案： B

解析：本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國實行房地產(chǎn)抵押等級制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。

二、多項選擇題

61、 導(dǎo)致房地產(chǎn)供給缺乏彈性的原因有( )。

A. 城市化進程加快

B.土地總量有限

C.房地產(chǎn)開發(fā)周期長

D. 房地產(chǎn)不可移動

E.政府壟斷建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場

標準答案： B, C, D, E

解析：考察決定房地產(chǎn)供給量的影響因素。由于土地總量不可增加、建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場政府獨家壟斷以及房地產(chǎn)開發(fā)期長、不可移動等，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產(chǎn)需求和價格的變動及時作出調(diào)整，房地產(chǎn)供給缺乏彈性。

62、 居民點分為城市和鄉(xiāng)村兩大類，兩者之間的主要區(qū)別有( )。

A. 人口年齡構(gòu)成不同

B.人口職業(yè)構(gòu)成不同

C.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同

D. 職能類型不同

E.地形地貌不同

標準答案： A, B

解析：考察城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別。城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別：(1)在人口職業(yè)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(2)城市在人口規(guī)模和密度上不同于鄉(xiāng)村;(3)在空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成上不同于鄉(xiāng)村;(4)在職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上不同于鄉(xiāng)村。AB涉及到居民點的問題，答案為AB。

63、 關(guān)于國有土地上房屋征收的說法，錯誤的有( )。

A. 實施房屋征收應(yīng)先補償，后搬遷

B.凡在房屋征收評估前進行新建、擴建、改建的房屋，均可增加補償費用

C.任何單位和個人不得采取中斷供水、供電和限制道路通行等方式迫使被征收人搬遷

D. 建設(shè)單位可作為房屋征收的實施單位實施搬遷

E.被征收人在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法強制執(zhí)行

標準答案： B, C, E

解析：考察國有土地上房屋征收與補償?shù)膬?nèi)容。實施房屋征收應(yīng)先補償、后搬遷，A正確。房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，B描述錯誤;任何單位和個人不得采用暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，C說法錯誤;房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，D說法正確;被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由做出房屋征收決定的市、縣級人民政府可以依法申請人民法院強制執(zhí)行，E說法錯誤。答案為BCE。

64、 關(guān)于劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的說法，錯誤的有( )。

A. 取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)無需支付任何費用

B.除法律法規(guī)另有規(guī)定外，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)沒有使用期限

C.對劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不予頒發(fā)國有土地使用證

D. 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)未經(jīng)許可不得轉(zhuǎn)讓

E.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的出租無須審批

標準答案： A, C, E

解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容。取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)時，土地使用者繳納補償、安置費等費用;建設(shè)項目竣工后，有土地管理部門核發(fā)國有土地使用證;劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租時需要辦理審批手續(xù)。答案為ACE。

65、 下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有( )。

A. 權(quán)屬有爭議的建設(shè)用地使用權(quán)

B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)

C.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

D. 已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)

E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)

標準答案： A, B

解析：考察建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：①權(quán)屬有爭議的土地;②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);③已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);④已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);⑥依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。答案為AB，都是權(quán)屬不明的情況。

66、 下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于反映房地產(chǎn)市場供給狀況指標的有()

A. 新竣工量

B.房屋成交量

C.空置量

D. 商品房吸納量

E.房屋施工面積

標準答案： A, C, E

解析：考察房地產(chǎn)市場供給指標。在市場調(diào)研中涉及到的房地產(chǎn)市場供給指標主要有新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值等。

67、 下列房地產(chǎn)需求調(diào)查問卷的問題中，屬于背景性問題的有( )。

A. 受訪者的年齡

B.受訪者是否打算買房

C.受訪者買房的主要原因

D. 受訪者的收入水平

E.受訪者的房型偏好

標準答案： A, D

解析：考察調(diào)研問卷的設(shè)計。房地產(chǎn)調(diào)研問卷的受訪者項目是有關(guān)被調(diào)查者的一些背景資料，如被調(diào)查者的性別、年齡、職業(yè)、文化程度、收入等。

68、 影響住宅市場細分的消費者的行為因素有( )

A.生活方式

B.使用時機

C.購買階段

D. 購買動機

E.追求利益

標準答案： B, C, E

解析：考察房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。房地產(chǎn)市場細分的行為因素包括：使用時機、追求利益、購買階段。

69、 下列房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的內(nèi)容中，屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的有( )

A. 總體規(guī)劃建議

B.市場細分

C.建筑功能建議

D. 配套與景觀建議

E.戶型設(shè)計

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品定位的內(nèi)容包括：建筑功能;產(chǎn)品檔次;總體規(guī)劃;建筑風格;配套、景觀;戶型設(shè)計。

70、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得成本包括( )。

A. 建安工程費

B.土地使用權(quán)出讓金

C.土地房屋征收補償費用

D. 公共配套設(shè)施建設(shè)費

E.土地使用權(quán)取得稅費

標準答案： B, C, E

解析：考察土地取得成本的內(nèi)容。土地取得成本包括：土地使用權(quán)出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，土地房屋征收補償費用，土地使用權(quán)取得稅費。

71、 出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素有( )。

A. 建安工程費

B.空置率

C.租金水平

D. 開發(fā)周期

E.房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

標準答案： A, B, C, D

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資的不確定因素包括：土地取得成本，建筑安裝工程費等費用，租售價格，開發(fā)周期，融資成本，空置率，經(jīng)營成本，投資收益率。

72、 對互斥型房地產(chǎn)投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條件有( )。

A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目

B.各方案有相同的投資收益率

C.各方案費用和效益的計算口徑一致

D. 各方案有相同的計算期

E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時間單位

標準答案： C, D, E

解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進行比較。

73、 下列投標文件存在的問題中，導(dǎo)致投標文件無效的有( )。

A. 投標文件未按照招標文件的要求密封

B.投標函未加蓋投標人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章

C.投標文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認

D. 投標文件正文字體不一致

E.組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議

標準答案： A, B, C, E

解析：考察開標時，投標文件無效的情況。開標時，投標文件出現(xiàn)下列情形之一的，應(yīng)作為無效投標文件，不得進入評標：①投標文件未按照招標文件的要求予以密封;②投標文件中的投標函未加蓋投標人的企業(yè)及企業(yè)法定代表人印章，或者企業(yè)法定代表人委托代理人沒有合法、有效的委托書(原件)及委托代理人印章;③投標文件的關(guān)鍵內(nèi)容字跡模糊、無法辨認;④投標人未按照招標文件的要求提供投標保函或投標保證金;⑤組成聯(lián)合體投標的，投標文件未附聯(lián)合體各方共同投標協(xié)議。

74、 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有( )。

A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設(shè)備運轉(zhuǎn)正常

B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件

C.有施工單位簽署的工程保修書

D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料

E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責令整改的問題全部整改完畢

標準答案： A, C, D, E

解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件。開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)當具備下列條件：①完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場地清理完畢。②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。④有勘察、設(shè)計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。⑤有施工單位簽署的工程保修書。⑥建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責令整改的問題全部整改完畢。

75、 房地產(chǎn)交易中導(dǎo)致房地產(chǎn)成交價格偏離正常價格的原因有( )。

A. 交易雙方過去互不相識

B.交易雙方對交易對象不夠了解

C.交易雙方斤斤計較

D. 交易雙方對市場行情不夠熟悉

E.交易雙方有利害關(guān)系

標準答案： B, D, E

解析：考察市場法的概述。在具體一宗房地產(chǎn)交易中，交易雙方可能有利害關(guān)系，可能對交易對象不夠了解或?qū)κ袌鲂星椴粔蚴煜さ龋瑢?dǎo)致成交價格偏離正常價格。

76、 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應(yīng)完成的工作有( )。

A. 與委托人簽訂銷售代理合同

B.進行銷售現(xiàn)場準備

C.從委托人處取得有關(guān)銷售資料

D. 與委托人進行項目結(jié)算

E.申請商品房預(yù)售(銷售)許可證

標準答案： A, C

解析：考察商品房銷售代理工作流程。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對其代理銷售的新建商品房進行銷售策劃前，應(yīng)先與委托人協(xié)商委托代理事項，簽署委托代理合同。之后從委托人處獲得有關(guān)資料。包括：反映項目特征的資料;反映開發(fā)項目合法性的資料;委托書;商品房預(yù)售許可證(當預(yù)售商品房時)。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為AC，請注意，預(yù)售許可證的申請是由建設(shè)單位完成。

77、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目標，在確定預(yù)期投資收益率時，應(yīng)綜合考慮( )。

A. 安全風險率

B.房價上漲率

C.安全收益率

D. 通貨膨脹率

E.風險報酬率

標準答案： C, D, E

解析：考察房地產(chǎn)定價的咪表目標。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到的最低收益率，是一個預(yù)期指標，一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。

78、 下列人員中，具備業(yè)主身份的有( )。

A. 房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

B.合法購得房屋但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人

C.房屋所有權(quán)人的父親

D. 房屋的承租人

E.房屋的借用人

標準答案： A, B

解析：考察業(yè)主身份的內(nèi)容。具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋登記薄和房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人;基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人;取得建筑物專有部分所有權(quán)的人。

79、 下列成本費用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有( )。

A. 物業(yè)服務(wù)人員工資

B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用

C.物業(yè)服務(wù)人員獎金

D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護費用

E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費用

標準答案： A, B, D

解析：考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：

(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;(7)辦公費用;(8)管理費分攤;(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

80、 下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )。

A. 提高首付款比例

B.爭取貸款利率優(yōu)惠

C.增加貸款額度

D.延長貸款期限

E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

標準答案： A, B, D, E

解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。環(huán)球網(wǎng)校參考答案為ABDE。

三、案例分析題

(一)張某完全靠500萬元的自有資金進行房地產(chǎn)置業(yè)投資。經(jīng)市場調(diào)研，有甲、乙、丙三個投資方案可供選擇。各方案的初始投資、年凈經(jīng)營收入和凈轉(zhuǎn)售收入見下表，計算期均為10年。張某的目標收益率為10%。

單位：萬元

81、 進行方案比選時，甲、乙、丙三個投資方案之間的關(guān)系為( )

A. 現(xiàn)金流相關(guān)方案

B.互斥方案

C.混合方案

D. 互補方案

標準答案： B

解析：考察投資方案的類型。受資金約束，張某只能在三個方案中選擇一個，屬于互斥方案。

82、 用凈現(xiàn)值率法進行方案比較，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為( )。

A. 甲、乙、丙

B. 甲、丙、乙

C.丙、乙、甲

D. 乙、丙、甲

標準答案： C

解析：考察計算期相同的互斥方案的比選。甲方案的凈現(xiàn)值NPV甲=40/10%*[1-1/(1+10%)9]+350/(1+10%)10-300=65.30萬元;乙方案的凈現(xiàn)值NPV乙=60/10%*[1-1/(1+10%)9]+460/(1+10%)10-400=122.89萬元;丙方案的凈現(xiàn)值NPV丙=75/10%*[1-1/(1+10%)9]+520/(1+10%)10-500=132.41萬元。由此可見，甲、乙、丙三個投資方案從優(yōu)到劣的排列順序為丙、乙、甲。

83、 在計算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案經(jīng)營期間的投資收益率高低關(guān)系正確的為( )。

A.甲大于乙，乙大于丙

B.乙大于甲，甲大于丙

C.乙等于丙，丙大于甲

D.甲等于乙，乙大于丙

標準答案： C

解析：考察投資收益率的計算。三個方案的經(jīng)營期間均為前9年，投資收益率=年息稅前利潤/項目總投資*100%，甲的投資收益率=40/300*100%=13.33%;乙的投資收益率=60/400*100%=15%;丙的投資收益率=75/500*100%=15%。所以環(huán)球網(wǎng)校參考答案為C。

84、 在計算期內(nèi)，甲、乙、丙三個投資方案的現(xiàn)金流出應(yīng)包括( )。

A. 初始投資

B. 經(jīng)營成本

C.還本付息

D. 經(jīng)營稅金

標準答案： A, B, D

解析：考察現(xiàn)金流量的內(nèi)容。張某的投資不涉及貸款，沒有還本付息的現(xiàn)金流出，其他都涉及。

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬建一幢自用辦公樓，預(yù)計工程造價為2000萬元，準備采用邀請招標方式選擇承包商，并在招標文件中要求投標人提交投標保證金。此外，為了評標工作的需要，擬組建由7人組成的評標委員會，其中該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總工程師、總經(jīng)濟師各1名，招標代理機構(gòu)代表1名，其余4人是從老師名冊中隨機抽取的老師。

85、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備采用邀請招標方式的原因可能為( )。

A. 節(jié)約招標費用

B.選擇最有競爭力的承包商

C.減少風險

D. 節(jié)省招標時間

標準答案： A, C, D

解析：考察邀請招標的優(yōu)點。邀請招標的優(yōu)點是簡化了招標程序，可節(jié)約招標費用和節(jié)省招標時間，減少了一定的風險。

86、 該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為降低自己承擔的工程量風險和通貨膨脹風險，宜選擇( )。

A. 總價合同

B.單價合同

C.成本加固定額酬金合同

D. 成本加比例酬金合同

標準答案： A

解析：考察合同的分類。采用總價合同，工程量風險、物價上漲風險由承包商負擔，減少了開發(fā)企業(yè)的風險。

87、 該項目的投標保證金最高為( )萬元。

A.40

B.60

C.80

D.100

標準答案： A

解析：考察招標保證金的額度。招標保證金一般不超過投標總價的2%，最高不得超過50萬元。本題中，預(yù)計工程造價為2000萬元，投標保證金上限為2000*2%=40萬元。

88、 擬組建的評標委員會組成存在的問題為( )

A.評標委員會成員總數(shù)7人，未達到法定人數(shù)

B.評標委員會成員中有該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)濟師

C.評標委員會成員中有招標代理機構(gòu)代表

D. 評標委員會成員中老師人數(shù)未達到法定比例

標準答案： D

解析：考察評標委員會的組成。評標委員會由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的老師組成，成員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，其中招標人、招標代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面老師不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會的老師成員，應(yīng)由招標人從建設(shè)行政主管部門確定的老師名冊中采取隨機抽取的方式確定。本題中招標人、招標代理機構(gòu)以外的技術(shù)、經(jīng)濟等方面老師不得少于成員總數(shù)應(yīng)為5人，而外部老師總共才4人，不符合相關(guān)規(guī)定。

(三)某套住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方米，買賣雙方議定的單價為6000元/平方米，但該單價的內(nèi)涵、交易稅費負擔和付款方式尚未議定。已知當?shù)卦擃愖≌灰字?，賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為成交價格的7%和4%，年折現(xiàn)率為6%。

89、 下列交易條件中，對賣方有利的為( )。

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B.交易稅費均由買方負擔

C.交易稅費由買賣雙方各自負擔

D. 房價款分期支付

標準答案： B

解析：考察房地產(chǎn)市場法的運用。交易稅費由買方負擔，可以減少賣方的稅費支出，對賣方有利。

90、 下列交易條件中，對買方有利的為( )。

A. 按套內(nèi)建筑面積計價

B.交易稅費均由賣方負擔

C.房價款在成交時一次性付清

D. 房價款分期支付

標準答案： A, B, D

解析：考察房地產(chǎn)市場法的運用。套內(nèi)建筑面積小于建筑面積，按照套內(nèi)建筑面積計價，可以減少交易費用，對買房有利;交易稅費由賣方負擔，可以減少買方的稅費支出，對買方有利;在不計利息進行分期支付的情況下，由于資金具有時間價值，對買方有利。

91、 若按套內(nèi)建筑面積計價，交易稅費均由買方負擔，房價款在成交時一次性付清，則賣方出售該套住宅的實得金額為( )萬元。

A.44.64

B.48.00

C.53.28

D.60.00

標準答案： B

解析：如果交易稅費均由買方負擔，賣方實得金額=套內(nèi)建筑面積*成交價格=80*6000=480000=48.00萬元。

92、 若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負擔，房價款在成交時支付一半，余款于第1年末付清，則賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為( )萬元。

A.51.70

B.51.89

C.53.44

D.60.00

標準答案： B

解析：若按建筑面積計價，交易稅費均由賣方負擔，賣方實得金額為100*6000*(1-4%-7%)=53.4萬元，交易時所得金額為26.7萬元，一年之后所得金額現(xiàn)值為25.19萬元，賣方出售該套住宅實得金額的現(xiàn)值為26.7+25.12=51.89萬元。

(四)某住宅小區(qū)的住房有甲、乙兩種戶型，甲戶型面積為80平方米，共300套，乙戶型面積為140平方米，共100套;小區(qū)業(yè)主共400人。該住宅小區(qū)業(yè)主大會成立后決定解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過公開招標重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并依法組建了評標委員會。

93、 經(jīng)( )的業(yè)主同意，該住宅小區(qū)業(yè)主大會可作出重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

A.153戶甲戶型和49戶乙戶型

B.157戶甲戶型和45戶乙戶型

C.105戶甲戶型和94戶乙戶型

D.150戶甲戶型和35戶乙戶型

標準答案： A, C

解析：重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本題中，建筑面積總和為80*300+140*100=38000平方米，業(yè)主總?cè)藬?shù)為400人，要想通過該決定，須至少專有部分總面積達到19000平方米且200名業(yè)主同意，經(jīng)計算，AC符合要求。

94、 該住宅小區(qū)業(yè)主大會通過公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)依法辦理的行政備案事項為( )。

A. 招標備案

B.開標備案

C.評標備案

D. 中標備案

標準答案： B, C, D

解析：招標人應(yīng)自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，備案資料應(yīng)包括開標評標過程、確定中標人的方式和理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等。

95、 該住宅小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出的招標文件中應(yīng)包括的主要內(nèi)容為( )。

A. 小區(qū)物業(yè)項目簡介

B.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求

C.評標方法和評標標準

D. 物業(yè)管理實施方案

標準答案： A, B, C

解析：考察招標文件的內(nèi)容。招標文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：招標人及招標項目簡介;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求;對投標人及投標書的要求;評標標準和評標方法;招標活動方案;物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

96、 評標委員會中，若該住宅小區(qū)業(yè)主代表2人，則物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少為 ( )人。

A.4

B.5

C.6

D.7

標準答案： B

解析：評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。本題中物業(yè)管理方面的老師人數(shù)至少5人才能滿足要求。

97、 趙某購買一套價格為100萬元的住房，法定最低首付款比例為30%，住房公積金貸款最高額度為50萬元，住房公積金貸款年利率為4.5%，商業(yè)銀行貸款年利率為6.5%，最長貸款期限為30年。

趙某的購房款可以( )。

A. 全部為自有資金

B.全部為住房公積金貸款

C.全部為商業(yè)性貸款

D. 為自有資金加組合貸款

標準答案： A, D

解析：趙某買房的購房款可以全部為自有資金，也可為自有資金加組合貸款。住房公積金貸款最高額度為50萬元，滿足不了趙某的需要;貸款金額一般為所購住房總價減去收付款后的余額，因此不可能全部為商業(yè)貸款。

98、 若趙某的自有資金僅夠支付最低首付款，則趙某應(yīng)申請住房公積金貸款( )萬元。

A.30

B.50

C.70

D.100

標準答案： B

解析：趙某的首付為100*30%=30萬元，尚差70萬元，超過公積金貸款上限，因此趙某應(yīng)申請住房公積金貸款50萬元。

99、 若趙某可用足其住房公積金貸款額度，則趙某的商業(yè)性貸款最多為( )萬元。

A.20

B.30

C.50

D.100

標準答案： A

解析：趙某的首付為100*30%=30萬元，趙某用足其住房公積金貸款額度，貸款金額為50萬元，還可以商業(yè)貸款20萬元。

100、 若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款，并按月等額本息還款，則趙某的月還款額最少為( )元。

A.1264.14

B.2533.43

C.3000.00

D.3797.57

標準答案： D

解析：若趙某的購房款中最低首付款以外的房款需貸款，趙某的月還款額最少的情況是住房公積金貸款P1=50萬元，商業(yè)貸款P2=20萬元，貸款期限都為30年，即30*12=360個月，住房公積金貸款月利率i1=4.5%/12，商業(yè)銀行貸款年利率i2=6.5%/12。

此時，則住房公積金月還款金額A1=P1*i1*(1+i1)n/[(1+i1)n-1]=

50*4.5%/12*(1+4.5%/12)360/[(1+4.5%/12)360-1]=2533.43元;

商業(yè)貸款月還款額A2=P2*i2*(1+i2)n/[(1+i2)n-1]=

20*6.5%/12*(1+6.5%/12)360/[(1+6.5%/12)360-1]=1264.14

月還款額A= A1+A2=3797.57元。