2019年中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)》考點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)研判
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房地產(chǎn)市場(chǎng)研判
【本節(jié)內(nèi)容精講】
【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)研判的作用
房地產(chǎn)市場(chǎng)研判是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期策劃的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目市場(chǎng)定位的依據(jù)。
(1)把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)
(2)發(fā)掘市場(chǎng)潛力
(3)識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束
【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征研判
房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征研判是通過(guò)對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來(lái)實(shí)際運(yùn)行狀況的分析，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是項(xiàng)目所在城市和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征、房地產(chǎn)供求狀況、房?jī)r(jià)特征、購(gòu)房者群體特征、市場(chǎng)對(duì)政策變化的敏感性等進(jìn)行分析，得出對(duì)分析區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)，對(duì)項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力的評(píng)價(jià)與判斷。
| 分級(jí)市場(chǎng) | 研判內(nèi)容 | |
| 土地出讓市場(chǎng) | 土地出讓規(guī)模及其區(qū)位分布、出讓土地結(jié)構(gòu)狀況（級(jí)別、用途等）、土地價(jià)格走勢(shì)、土地開(kāi)發(fā)投資量、未來(lái)土地出讓規(guī)劃、土地競(jìng)拍情況、土地市場(chǎng)存在的問(wèn)題等 | |
| 增量房市場(chǎng) | 整體供應(yīng) | 商品房開(kāi)發(fā)投資量及投資結(jié)構(gòu)、商品房施工面積及結(jié)構(gòu)、商品房新開(kāi)工面積及結(jié)構(gòu)、商品房竣工面積及結(jié)構(gòu)、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積及結(jié)構(gòu)、商品房規(guī)劃報(bào)建面積及結(jié)構(gòu)、商品房庫(kù)存面積及結(jié)構(gòu)等歷年數(shù)據(jù)分析 |
| 整體需求 | 商品房成交量及結(jié)構(gòu)、商品房成交區(qū)域結(jié)構(gòu)、商品住房成交的類(lèi)型結(jié)構(gòu)和戶型結(jié)構(gòu)、商品房成交額、消費(fèi)者特征、商品房需求特征等 | |
| 房?jī)r(jià)走勢(shì) | 歷年商品房交易價(jià)格水平及價(jià)格結(jié)構(gòu)、不同區(qū)域商品房交易價(jià)格水平及價(jià)格結(jié)構(gòu)、不同類(lèi)型商品房歷年價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況、不同區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)情況等 | |
| 新樓開(kāi)盤(pán) | 新開(kāi)樓盤(pán)的數(shù)量及規(guī)模、新開(kāi)樓盤(pán)的位置分布情況、新開(kāi)樓盤(pán)的項(xiàng)目類(lèi)型、新開(kāi)樓盤(pán)的價(jià)格分布情況 | |
| 存量房市場(chǎng) | 存量房交易總量、交易價(jià)格及其變動(dòng)、交易物業(yè)類(lèi)型及結(jié)構(gòu)、交易戶型及面積構(gòu)成、交易區(qū)域分布情況等 | |
| 商品房租賃市場(chǎng) | 租賃總量、租賃結(jié)構(gòu)、不同物業(yè)類(lèi)型的租金水平及其變化狀況、不同地段的租金水平及其變化狀況、承租人構(gòu)成等 | |
【例題：?jiǎn)芜x】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀特征中，屬于增量房市場(chǎng)整體供應(yīng)研判內(nèi)容的是()。
A.商品房成交量及結(jié)構(gòu)
B.商品房成交區(qū)域結(jié)構(gòu)
C.商品房規(guī)劃報(bào)建面積及結(jié)構(gòu)
D.商品房消費(fèi)者特征
【答案】C
【解析】ABD屬于增量房市場(chǎng)整體需求研判的內(nèi)容。
▲本知識(shí)點(diǎn)結(jié)束
【考點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期發(fā)展研判
| 研判內(nèi)容 | 備注 |
| 走勢(shì)預(yù)期研判 | （1）對(duì)市場(chǎng)的總體發(fā)展趨勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)特征等進(jìn)行研判 （2）重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目所處地段進(jìn)行區(qū)位價(jià)值及市場(chǎng)前景的預(yù)期研判 |
| 需求預(yù)期研判 | （1）最基本、最重要的研判 （2）重點(diǎn)對(duì)潛在需求中的有效需求進(jìn)行分析和預(yù)測(cè) |
| 供給預(yù)期研判 | 重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目同一地段版塊內(nèi)同類(lèi)項(xiàng)目供給的分析，為項(xiàng)目定位和產(chǎn)品定位提供依據(jù) |
| 價(jià)格預(yù)期研判 | 重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目所處地段版塊內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品租售價(jià)格將如何變化、變化的幅度有多大等問(wèn)題的分析，為項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略的制定提供依據(jù) |
| 營(yíng)銷(xiāo)狀況預(yù)期研判 | 對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)最可能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)租售水平的預(yù)測(cè)，重點(diǎn)是項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)狀況的影響程度分析 |
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