會計職稱《中級經(jīng)濟法》知識點：合同的擔保(5)

會計職稱《中級經(jīng)濟法》知識點：合同的擔保(5)

　　(三)抵押權的效力

　　1、抵押權人對抵押物所生孳息及已存在租賃權的效力

　　(1)抵押物的占有權。一般情況下，抵押權的效力不及于抵押物的孳息。但是，債務人不履行到期債務致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

　　舉例：甲、乙企業(yè)簽訂10萬元的買賣合同，甲企業(yè)以自己空置廠房設定抵押。債務人甲企業(yè)到期不能支付貨款，該廠房于2008年1月1日被人民法院依法扣押。自扣押之日起，債權人乙企業(yè)有權收取該廠房出租得的租金。(法定孳息)。

　　(2)抵押物的收益權

　?、傧鹊盅汉蟪鲎獾?，抵押權優(yōu)先

　　抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已經(jīng)抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人“未告知”承租人財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，“抵押人”對承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人“已經(jīng)書面告知”承租人該財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由“承租人自己”承擔。

　　②先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先

　　抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

　　舉例：甲、乙簽訂房屋租賃合同，甲將自己的房屋出租給乙，租賃期間為2008年1月1日-2008年12月31日。4月1日，甲以該房屋作抵押向丙借款100萬元，借款期限為6個月，抵押時甲書面告知了承租人乙。10月1日，由于甲到期不能清償債務，經(jīng)拍賣，房屋轉(zhuǎn)移給丁。根據(jù)規(guī)定，對于先出租后抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期限內(nèi)(2008年12月31日前)對抵押權的受讓人丁繼續(xù)有效。

　　2、抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人“同意”轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

　　提示：抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要生效是以抵押權人的同意為條件的。

　　【例題】陳某向賀某借款20萬元，借期2年。陳某以自己的房屋提供抵押擔保并辦理了登記。抵押期間，謝某向陳某表示愿意以50萬元購買陳某的房屋。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、陳某將該房屋賣給謝某應得到賀某的同意

　　B、如陳某經(jīng)賀某同意將該房屋賣給了謝某，則應將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務或者提存

　　C、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為無須得到賀某同意

　　D、如謝某代為償還20萬元借款，則陳某的轉(zhuǎn)讓行為還須得到賀某同意

　　答案：ABC

　　解析：(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存，故AB正確;(2)抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外，故C正確;D錯誤。

　　3、抵押權不得與債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權的擔保。抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。

　　4、在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。

　　5、抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的

　　效力及于補償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押

　　權的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混

　　合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

　　(四)抵押權的實現(xiàn)

　　1、債務人不履行到期債務時，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在“知道或者應當知道撤銷事由之日”起“1年內(nèi)”請求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　2、抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：①實現(xiàn)抵押權的費用;②主債權的利息;③主債權。

　　3、抵押權人“應當”在“主債權訴訟時效期間內(nèi)”行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護。

　　4、抵押權的變更

　　抵押權人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權順位以及被擔保的債權數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權的變更，未經(jīng)其他抵押權人“書面同意”，不得對其他抵押權人產(chǎn)生不利影響。

　　5、同一財產(chǎn)向兩個以上債權人設定抵押時的清償順序

　　(1)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。如果當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因?qū)е碌盅何镞M行了連續(xù)登記的，以第一次登記的時間為準確定抵押順序。

　　(2)抵押權已登記的先于未登記的受償。

　　(3)抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　(4)順序在先的抵押權與該財產(chǎn)的所有權歸屬一人時，該財產(chǎn)的所有權人可以以其抵押權對抗順序在后的抵押權。

　　舉例：甲、乙是兄弟，甲向乙借款50萬元，并以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲又向丙借款50萬元，亦以自己的房屋作抵押，辦理了登記。后甲去世，無其他繼承人，亦無其他財產(chǎn)，房屋經(jīng)評估價值60萬元。在這種情況下，乙、丙的抵押權如何行使?

　　分析：乙的抵押權與繼承后產(chǎn)生的所有權混同，故乙可以主張順序在先的抵押權，而不主張所有權。最后乙可以獲得50萬元，而丙則可以獲得10萬元。

　　(5)順序在后的抵押權所擔保的債權先到期的，抵押權人只能就抵押物價值超出順序在先的抵押擔保債權的部分受償。

　　提示：與其他物權并存時的清償順序

　　同一財產(chǎn)法定登記的抵押權與質(zhì)權并存時，抵押權人優(yōu)先于質(zhì)權人受償。同一財產(chǎn)抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償。(留置權>法定登記的抵押權>質(zhì)權)

　　【例題1】甲向乙借款5萬元，并以一臺機器作抵押，辦理了抵押登記。隨后，甲又將該機器質(zhì)押給丙。丙在占有該機器期間，將其交給丁修理，因拖欠修理費而被丁留置。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是( )。

　　A、乙優(yōu)先于丙受償

　　B、丙優(yōu)先于丁受償

　　C、丁優(yōu)先于乙受償

　　D、丙優(yōu)先于乙受償

　　答案：AC

　　【例題2】甲向乙借款50萬元。約定以甲的A幢房屋抵押給乙。雙方為此簽訂了抵押合同，擔在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙，后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，下列關于乙行使抵押權的表述中，正確的是( )。(2009年)

　　A、乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權

　　B、乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權

　　C、乙可選擇對甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權

　　D、乙不能行使抵押權。因為登記機關記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效

　　答案：B

　　解析：根據(jù)規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。本題中，抵押合同中約定的抵押物為A房屋，登記的為B房屋，因此應B房屋為準行使抵押權。

　　【例題3】同一財產(chǎn)向兩人以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得價款應當依照有關擔保法律制度的規(guī)定清償。下列各項中，不符合《物權法》規(guī)定的是( )。(2009年)

　　A、抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

　　B、抵押權已登記且登記順序相同的，按照債權比例清償

　　C、抵押權已登記的先于未登記的受償

　　D、抵押權未登記的，按抵押合同行生效時間的先后順序清償

　　答案：D

　　解析：根據(jù)規(guī)定，同一財產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，抵押權未登記的，按照債權比例清償，因此選項D的說法是錯誤的。

　　(五)最高額抵押

　　最高額抵押，是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。

　　1、最高額抵押擔保的債權確定前，部分債權轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。

　　2、抵押權人的債權在下列情況下確定：

　　(1)約定的債權確定期間屆滿;

　　(2)沒有約定債權確定期間，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設定之日起滿2年后請求確定債權;

　　(3)新的債權不可能發(fā)生;

　　(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;

　　(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。

　　3、抵押權人實現(xiàn)最高額抵押權時，如果實際發(fā)生的債權余額大于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償權;如果實際發(fā)生的債權余額小于最高限額的，以實際發(fā)生的債權余額為限對抵押物優(yōu)先受償。

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