2013年中級會計職稱《中級會計實務》第四章知識點：投資性房地產

　　★ 考點一 投資性房地產的范圍

　　投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

　　一、屬于投資性房地產的項目

　　1.已出租的土地使用權：企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。

　　【注意1】以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。

　　【注意2】計劃出租的不能確認為投資性房地產。

　　2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　【注意】閑置土地不能確認為投資性房地產。

　　3.已出租的建筑物：已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。

　　【注意1】用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物，企業(yè)以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。

　　【注意2】已出租的建筑物一般應自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起才屬于已出租的建筑物。對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，可視為投資性房地產。

　　【注意3】企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　二、不屬于投資性房地產的項目

　　1.自用房地產：為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

　　【注意】出租給本企業(yè)職工居住的建筑物屬于自用，作為固定資產，不作為投資性房地產。

　　2.作為存貨的房地產：房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　3.如果某項房地產部分用于賺取租金或資本增值、部分自用，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產;不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　　4.閑置土地

　　5.轉租的建筑物或土地使用權

　　6.融資租賃方式出租的土地使用權或建筑物

　　★ 考點二 投資性房地產的初始確認

　　一、外購的投資性房地產

　　1.時點：企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。特殊的是持有以備經營出租的空置建筑物，以企業(yè)管理當局就該事項作出正式書面決議的日期。

　　2.金額：購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。

　　二、自行建造的投資性房地產

　　1.時點：企業(yè)自行建造的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。

　　2.金額：按建造該資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。

　　★ 考點三 投資性房地產的后續(xù)計量

　　一、投資性房地產的計量模式

　　1.計量模式分為成本模式和公允模式

　　同時滿足以下兩個條件采用公允模式：

　　(1)投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

　　(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　2.同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　(1)在極少情況下，采用公允價值對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得某項非在建投資性房地產(或某項現(xiàn)有房地產在改變用途后首次成為投資性房地產)時，該投資性房地產的公允價值不能持續(xù)可靠取得的，應當對該投資性房地產采用成本模式計量直至處置，并且假設無殘值。

　　(2)采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的企業(yè)，即使有證據(jù)表明，企業(yè)首次取得某項投資性房地產時，該投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，該企業(yè)仍應對該投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。

　　3.計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式核算的，符合一定的條件可以轉為公允價值模式，作為會計政策變更。公允價值模式核算的，不能轉為成本模式核算。

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　　二、會計處理

　　三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

　　1.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(未分配利潤)。

　　2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　借：投資性房地產――成本

　　投資性房地產累計折舊(攤銷)

　　投資性房地產減值準備

　　貸：投資性房地產

　　利潤分配??未分配利潤(或借方)

　　盈余公積(或借方)

　　★ 考點四 投資性房地產的后續(xù)支出

　　一、資本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。

　　二、費用化的后續(xù)支出

　　不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益。

　　借：其他業(yè)務成本

　　貸：銀行存款

　　★ 考點五 投資性房地產的轉換和處置

　　一、轉換日的確定

　　1.投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期;

　　2.作為存貨的房地產改為出租，或者自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租，轉換日為租賃開始日;

　　3.自用土地使用權停止自用，改為用于資本增值，轉換日為企業(yè)停止將該項土地使用權用于生產商品、提供勞務或經營管理且管理當局作出房地產轉換決議的日期。

　　4.房地產企業(yè)將用于經營出租的房地產重新開發(fā)用于對外銷售時，從投資性房地產轉為存貨，轉換日為租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機構作出書面決議明確表示將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　二、會計處理

　　1. 成本模式下的轉換

　　2.公允價值模式下的轉換

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