2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的
【摘要】為了幫助考生全面復(fù)習(xí)2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試課程,系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試教材的相關(guān)重點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的",主要闡述了價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的的知識(shí)點(diǎn),供大家參考,祝學(xué)習(xí)愉快!
價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、估價(jià)方法與估價(jià)目的
在定義估價(jià)方法時(shí),《規(guī)范》已經(jīng)明確了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),在應(yīng)用估價(jià)方法進(jìn)行各種目的的估價(jià)時(shí),《規(guī)范》又再一次強(qiáng)調(diào)了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。在土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、(從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),都明確要求采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn):
“6.1.2土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估,應(yīng)分清土地使用權(quán)協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的出讓方式。協(xié)議出讓的價(jià)格評(píng)估,應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。招標(biāo)和拍賣(mài)出讓的價(jià)格評(píng)估,應(yīng)為招標(biāo)和拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估,參照6.10房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)評(píng)估進(jìn)行。”
“6.2.2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估,應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”“6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估,應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。”
“6.4.2房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),……”在房地產(chǎn)課稅估價(jià)時(shí),則要求“宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”:“6.6.3房地產(chǎn)課稅估價(jià)宜采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn);并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。”
由此可見(jiàn),針對(duì)不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題,也是確定估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),而并不是選擇估價(jià)方法。曾經(jīng)有人提出,市場(chǎng)法估價(jià)的結(jié)論是最接近實(shí)際的,成本法估價(jià)的結(jié)論通常偏低,收益法估價(jià)的結(jié)論通常偏高。實(shí)際上通過(guò)前面的簡(jiǎn)單分析可以看到,在嚴(yán)格采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的前提下,排除允許的誤差后,各種方法估價(jià)得出的結(jié)論應(yīng)該是趨于一致的。由此引伸,各種估價(jià)方法與估價(jià)目的在一般情況下并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。曾經(jīng)有人很認(rèn)真地用表格的形式將各種目的的估價(jià)與各種估價(jià)方法做出匹配,提出在某種估價(jià)目的下,最適合采用某種方法,其次可選用某種方法。而由上面的分析我們可以自然地得出這樣的結(jié)論:各種估價(jià)方法的應(yīng)用在多數(shù)情況下并不受估價(jià)目的的限制。
當(dāng)然,《規(guī)范》的5.1.7條這樣規(guī)定:“在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下,可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。”看上去,這是對(duì)成本法作為主要估價(jià)方法作了一些限制,實(shí)際上是《規(guī)范》條文的明確規(guī)定:
“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀,目前許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià),而又不能完整準(zhǔn)確地理解和運(yùn)用成本法。”
可以更明確一點(diǎn)說(shuō),這只是一條過(guò)渡性的規(guī)定。我們還可以再來(lái)看一下《規(guī)范》中“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”的一條規(guī)定:
“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估,宜采用市場(chǎng)比較法和收益法,可采用成本法,其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法。”
從這條規(guī)定中我們可以看到,這里要求對(duì)“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法”,是針對(duì)“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”這類估價(jià)對(duì)象的,而并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價(jià)目的的。綜上所述,估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系,而估
6價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
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