2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點房地產(chǎn)的價格和估價知識

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　　房地產(chǎn)的價格和估價知識

　　房地產(chǎn)之所以有價格，需要具備3個條件：①有用性;②稀缺性;③有效需求。

　　房地產(chǎn)價格的特征主要有：①房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大;②房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價格;③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的價格;④房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的;⑤房地產(chǎn)價格通常是個別形成，容易受交易者個別因素的影響。

　　某宗房地產(chǎn)的區(qū)位是指該宗房地產(chǎn)的與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。除了其地理坐標(biāo)位置，還包括他與重要場所的距離，從其他地方到達(dá)該宗房地產(chǎn)的可及性，該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性，該宗房地產(chǎn)周圍環(huán)境、景觀。

　　最簡單和最常見的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。

　　在經(jīng)濟學(xué)里，廣義的價值有使用價值和交換價值。 使用價值，是指該種商品能滿足人們某種需要的效用。 交換價值，是指該種商品同其它商品相互交換的量的關(guān)系或比例;通常用貨幣來衡量;(即：交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣或其他商品)

　　沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值，如空氣。作為商品的房地產(chǎn)，既有使用價值也有交換價值。

　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價。

　　市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。 市場價值是客觀的、非個人的價值。市場價值是隨著時間的推移而變化的，有時高，有時低。

　　大于或等于該房地產(chǎn)的市場價值，是投資者投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。

　　成交價格簡稱成交價，是交易雙方實際達(dá)成交易的價格。

　　成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。成交價格可分為：正常成交價格和非正常成交價格。

　　在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

　　市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。市場價格是短期均衡價格。

　　理論價格是經(jīng)濟學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。理論價格是長期均衡價格。

　　原始價值，也稱原值、原價、歷史成本、原始購置成本。是一項資產(chǎn)在當(dāng)初購置時的價格或發(fā)生的支 出。原始價值是始終不變的。

　　帳面價值又稱帳面凈值、折余價值，是該資產(chǎn)的原始價值減去已計提會計折舊后的余額。帳面價值是隨著時間的推移而減少的。

　　從政府對價格管制或干預(yù)的程度來看，價格有：1、市場調(diào)節(jié)價;2、政府指導(dǎo)價;3、政府定價。

　　市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。(如：商品房出售價)