2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示說明

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　　1.有關(guān)事項(xiàng)說明

　　根據(jù)本次估價(jià)過程的勘察、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng)特此說明如下：

　　1998 年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市××房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得估價(jià)對象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于1999年7月取得《建設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了樁基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，廣州××房地產(chǎn)有限公司取得了估價(jià)對象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將估價(jià)對象由××大廈更名為 ××大廈，2008年10月通過驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商業(yè)剩余28.2年，建筑物目前正在裝飾裝修改造中，尚未交付使用。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象為毛坯狀態(tài)，尚需對過道、窗戶、室外綠化等公共部分進(jìn)行修復(fù)，本次估價(jià)評估所對應(yīng)狀態(tài)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)，未考慮不可確知的后續(xù)裝修改造的影響。

　　2.房地產(chǎn)市場變化情況

　　目前，受全球金融危機(jī)、國外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚至出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影響，我國整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房價(jià)上漲過快等問題，國家各部委相繼出臺相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房需求。房地產(chǎn)市場價(jià)格下行風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，預(yù)計(jì)對估價(jià)對象今后的市場價(jià)格有一定影響。特請報(bào)告使用人注意。

　　3.抵押估價(jià)報(bào)告使用提示

　　委托人對抵押報(bào)告使用人使用報(bào)告的提示如下：

　　(1)估價(jià)對象為在建工程，報(bào)告使用人應(yīng)注意估價(jià)對象隨時(shí)間變化而產(chǎn)生的影響，應(yīng)特別注意其續(xù)建工期的不確定性對資產(chǎn)價(jià)值影響;在房地產(chǎn)市場狀況方面亦應(yīng)特別關(guān)注本輪下調(diào)和景氣程度下降的影響。

　　(2)根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其抵押價(jià)值還受以下幾個(gè)方面的影響或限制：

　　a、抵押期限內(nèi)可能會增加的法定優(yōu)先受償款，主要指工程款、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用、企業(yè)所欠職工工資和勞動保險(xiǎn)費(fèi)用和企業(yè)所欠稅款等情況。

　　b、經(jīng)濟(jì)衰退或房地產(chǎn)政策調(diào)整，致使區(qū)域范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)值整體下跌。

　　c、人為使用不當(dāng)或自然因素使得房地產(chǎn)加速貶值。

　　d、經(jīng)營方經(jīng)營不當(dāng)，會導(dǎo)致估價(jià)對象的市場價(jià)格降低。

　　e、可能存在的欠繳土地出讓金，本次評估依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與規(guī)劃批復(fù)的面積差異計(jì)繳應(yīng)補(bǔ)出讓金，此項(xiàng)若與國土相關(guān)部門確定的實(shí)際應(yīng)繳交數(shù)額不一致，應(yīng)以國土部門確認(rèn)為準(zhǔn)。

　　鑒于估價(jià)對象、相關(guān)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)形勢的特點(diǎn)，建議報(bào)告使用人應(yīng)定期或者在有關(guān)情況變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。