2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)房地產(chǎn)泡沫與過熱
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房地產(chǎn)泡沫與過熱:
(一)房地產(chǎn)泡沫及成因
1.房地產(chǎn)泡沫的定義
房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離,脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果。
2.房地產(chǎn)泡沫的成因
一般來說,房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有三個(gè)方面。
首先,土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。
其次,投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡洙產(chǎn)生的直接誘因。
再有,金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。
(二)“過度開發(fā)”及誘因
1.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時(shí)也稱為房地產(chǎn)“過熱”,是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí),所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。
2.過度開發(fā)的誘因
過度開發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面,即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
(三)房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
1.房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
(1)過度開發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場指標(biāo)
(2)過度開發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同
(3)過度開發(fā)和泡沫在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同
(4)市場參與者的參與動機(jī)不同
(四)房地產(chǎn)泡沫的衡量
我們可以從多個(gè)角度,來考察房地產(chǎn)市場上是否存在價(jià)格泡沫。
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