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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第七章7節(jié)

更新時(shí)間:2015-08-18 08:55:32 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽48收藏9

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摘要   【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第七章7節(jié)",本文系統(tǒng)闡述

  【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》章節(jié)知識(shí)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》知識(shí)點(diǎn)第七章7節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)的知識(shí)點(diǎn),希望對您有所幫助,祝考試順利!

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  第七章 收益法及其運(yùn)用

  第七節(jié) 投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

  投資組合技術(shù):

  針對本知識(shí)點(diǎn)提問?投資組合技術(shù)(band of investment technique)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合。

  (一)土地與建筑物的組合

  運(yùn)用直接資本化法估價(jià),由于估價(jià)對象不同,如評估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值,采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。

  (二)抵押貸款與自有資金的組合

  在房地產(chǎn)市場與金融市場緊密聯(lián)系的現(xiàn)代社會(huì),購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分組成:一部分是自有資金(或稱權(quán)益資本),另一部分是抵押貸款。因此,房地產(chǎn)的報(bào)酬率必須同時(shí)滿足這兩部分資金對報(bào)酬的要求:貸款人(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)馁J款利率報(bào)酬,自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y報(bào)酬。

  剩余技術(shù):

  針對本知識(shí)點(diǎn)提問?剩余技術(shù)(residual technique)是當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某個(gè)組成部分的價(jià)值和各個(gè)組成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí),從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知組成部分的凈收益,求出歸屬于另外組成部分的凈收益,再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率予以資本化,得出房地產(chǎn)中未知組成部分的價(jià)值的方法。此外,把求出的未知組成部分的價(jià)值加上已知組成部分的價(jià)值,還可以得到整體房地產(chǎn)的價(jià)值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù),另外還有自有資金剩余技術(shù)和抵押貸款剩余技術(shù)。

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