2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識第八章2節(jié)

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　　第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

　　土地取得成本：

　　土地取得成本也稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)(如土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。

　　土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有3個(gè)：①通過市場購置取得;②通過征收集體土地取得;③通過征收國有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象中的土地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)取得的主要途徑，選取上述三個(gè)途徑之一來求取。

　　建設(shè)成本：

　　建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括下列幾項(xiàng)：

　　(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，如市場調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、交通影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招標(biāo)，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時(shí)用房等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。要注意場地平整費(fèi)等費(fèi)用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整的費(fèi)用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費(fèi)等費(fèi)用。

　　(2)建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)等費(fèi)用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。

　　(5)其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。

　　(6)開發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。

　　有時(shí)需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開發(fā)成本;公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配;其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。

　　管理費(fèi)用：

　　管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出i包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例，如4%。因此，管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。

　　銷售費(fèi)用：

　　銷售費(fèi)用也稱為銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或者銷售代理費(fèi)等。為便于投資利息的測算，銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、售樓處建設(shè)費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)一般是在銷售之前發(fā)生的，銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時(shí)發(fā)生的。銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測算，如為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的3%。

　　投資利息：

　　一)投資利息的含義

　　投資利息與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同，是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)。

　　(二)投資利息的計(jì)算

　　計(jì)算投資利息需要把握下列5個(gè)方面：

　　1.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

　　應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。

　　2.計(jì)息周期

　　計(jì)息周期是指計(jì)算利息的單位時(shí)間。它可以是年、半年、季、月等，通常為年。

　　3.計(jì)息期

　　計(jì)息期也稱為計(jì)息周期數(shù)。為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期，首先要估算整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期。

　　4.計(jì)息方式

　　計(jì)息方式有單利和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息下，每期的利息是個(gè)常數(shù)。

　　5.利率

　　利率是用百分比表示的單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實(shí)際利率等。投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。