2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第五章3節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第五章3節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了資金等效值與復利計算的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第五章 現(xiàn)金流量與資金時間價值

　　第三節(jié) 資金等效值與復利計算

　　1.資金等效值的概念：

　　等效值是資金時間價值計算中一個十分重要的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。也可以解釋為“與某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。在以后的討論中，把等效值簡稱為等值。

　　例如，現(xiàn)在借入100元，年利率是15%，一年后要還的本利和為115元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的115元雖然絕對值不等，但它們是等值的，即其實際經(jīng)濟價值相等。

　　通常情況下，在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值，把資金運動結束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值，而把資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值。

　　2.復利計算：

　　(一)常用符號在復利計算和考慮資金時間因素的計算中，常用的符號包括P、F、A、G、

　　s、n和i等，各符號的含義是：

　　P——現(xiàn)值;

　　F——終值(未來值);

　　A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值;

　　G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值;

　　s——每一時間間隔收入或支出的等比變化值;

　　n——計息周期數(shù);

　　i——每個計息周期的利率。

　　在復利計算和考慮資金時間因素的計算中，通常都要使用i和n，以及P、F和A中的兩項。比較不同投資方案的經(jīng)濟效果時，常常換算成P值或A值，也可換算成F值來進行比較。

　　(二)公式與系數(shù)

　　1.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

　　一次支付的現(xiàn)金流量圖如圖5-8所示。如果在時點t=0時的資金現(xiàn)值為P，并且利率i已定，則復利計息的n個計息周期后的終值F的計算公式為：

　　F=P(1+i)n

　　上式中的(1+i)n稱為“一次支付終值系數(shù)”。

　　2.等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

　　3.等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)

　　4.等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

　　等差序列是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。例如物業(yè)的維修費用往往隨著房屋及其附屬設備的陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐年增加等。逐年增加的收入或費用，雖然不能嚴格地按線性規(guī)律變化，但可根據(jù)多年資料，整理成等差序列以簡化計算。

　　5.等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)

　　等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例發(fā)生變化。

　　(三)復利系數(shù)的標準表示法

　　為了減少書寫上述復利系數(shù)時的麻煩，可采用一種標準表示法來表示各種系數(shù)。這種標準表示法的一般形式為(X/Y，i，n)。斜線前的X表示所求的是什么，斜線后的Y、i、n表示已知的是什么。

　　3.復利系數(shù)的應用：

　　復利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析與評估中的應用非常普遍，尤其是在房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資活動中，經(jīng)常涉及利息計算、月還款額計算等問題。下面通過例題，來介紹一下復利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析中的應用情況。