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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》估價(jià)對(duì)象考點(diǎn)

更新時(shí)間:2015-11-09 09:07:07 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽129收藏38

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  【導(dǎo)讀】為了幫助考生全面復(fù)習(xí)2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試課程,系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試教材的相關(guān)重點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》估價(jià)對(duì)象考點(diǎn)",主要闡述了估價(jià)對(duì)象的知識(shí)點(diǎn),供大家參考,祝學(xué)習(xí)愉快!

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  估價(jià)對(duì)象

  估價(jià)對(duì)象(subject propeny)即估價(jià)客體,也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)(propeny Being appraised)、估價(jià)標(biāo)的,當(dāng)為房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)以外的某種房地產(chǎn)權(quán)利時(shí),例如租賃權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)時(shí),可稱為被估價(jià)權(quán)利,是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)利及相關(guān)其他財(cái)產(chǎn)。

  盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡(jiǎn)稱“房地”,具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種,但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。

  建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn),即通常所說的“在建工程”,可以成為估價(jià)對(duì)象;也有要求對(duì)正在開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn),例如通常所說的“期房”(雖然稱為期房,但實(shí)際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價(jià);還可能因民事糾紛或者理賠等原因,要求對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn),例如已被拆除的房屋、已被損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。

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  估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某個(gè)局部,例如某幢房屋中的某個(gè)樓層,某幢住宅樓中的某套住房。估價(jià)對(duì)象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分,例如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)買人提前裝飾裝修的部分,在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

  另外,房屋拆遷估價(jià)要求對(duì)被征收房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值,例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館(賓館、酒店等)、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考依據(jù)而估價(jià),其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值,通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn),例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值,甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶基礎(chǔ)、員工隊(duì)伍等的價(jià)值,即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

  概括起來,房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等。

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