2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　【摘要】"房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：

　?、迨找娆F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)(置業(yè))投資都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。開(kāi)發(fā)投資：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和市場(chǎng)吸納能力等的變化，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商收益產(chǎn)生巨大的影響;置業(yè)投資：未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　㈡未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出超過(guò)預(yù)期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。新建成的甲級(jí)物業(yè)投資也會(huì)面對(duì)著建筑物功能過(guò)時(shí)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，要注意到未來(lái)的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的影響。其他未來(lái)會(huì)遇到的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)的法律費(fèi)用。

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　?、缳Y本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平。即使收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會(huì)隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異，即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績(jī)效。

　?、璞容^風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn))

　　指將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)及其相應(yīng)可能收益，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、闀r(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。其表現(xiàn)在：①選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)，②物業(yè)持有時(shí)間的長(zhǎng)短、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)③物業(yè)持有過(guò)程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、④物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及⑤轉(zhuǎn)售過(guò)程所需要時(shí)間的長(zhǎng)短等。

　?、瓿钟衅陲L(fēng)險(xiǎn)

　　指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。投資項(xiàng)目壽命周期越長(zhǎng)，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。置業(yè)投資實(shí)際收益和預(yù)期收益間的差異是隨持有期的延長(zhǎng)而加大的。

　　上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來(lái)的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

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