2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》成本法基本公式
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【摘要】"成本法基本公式"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》成本法基本公式",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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成本法基本公式:
成本法最基本的公式
成本法最基本的公式為:積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊
適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式
新開(kāi)發(fā)土地包括填海造地、開(kāi)山造地、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開(kāi)發(fā)的土地,在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開(kāi)發(fā)的土地。在這些情況下,成本法的基本公式為:
新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格=取得待開(kāi)發(fā)土地的成本+土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
上式中:開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開(kāi)發(fā)區(qū)用地總面積×100%
實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行:
(1)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。
(2)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。
(3)計(jì)算開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格,根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。
對(duì)新開(kāi)發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià),成本法是一種有效的方法,因?yàn)樾麻_(kāi)發(fā)區(qū)在初期,房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成,土地收益也還沒(méi)有。
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【摘要】"成本法基本公式"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn),為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》成本法基本公式",供大家參考,希望對(duì)您有所幫助,??荚図樌?
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在新建房地的情況下,成本法的基本公式為:
新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
在新建建筑物的情況下,上述公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn),即:
新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。
適用于舊房地產(chǎn)的基本公式
在舊房地的情況下,成本法的基本公式為:
舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物重新購(gòu)建價(jià)格
在上式中,必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。
在舊建筑物的情況下,成本法的基本公式為:
舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊
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