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2017年房地產估價師《理論與方法》成本法最基本的公式

更新時間:2017-01-27 09:05:01 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽130收藏26

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  成本法最基本的公式:

  成本法最基本的公式為:積算價格=重新購建價格一折舊

  適用于新開發(fā)土地的基本公式

  新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、(環(huán)球網(wǎng)校咨詢工程師頻道為您整理)征用農地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地,在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下,成本法的基本公式為:

  新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用十銷售稅費+開發(fā)利潤

  上式中:開發(fā)完成后可轉讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

  實際測算時通常分為下列3大步驟進行:

  (1)計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。

  (2)計算開發(fā)區(qū)可轉讓土地的平均價格。(環(huán)球網(wǎng)校咨詢工程師頻道為您整理)用第一步計算出的平均價格除以可轉讓土地面積的比率即是。

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  (3)計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格,根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當?shù)脑鰷p調整即是。

  對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價,成本法是一種有效的方法,因為新開發(fā)區(qū)在初期,房地產市場一般還未形成,土地收益也還沒有。

  在新建房地的情況下,成本法的基本公式為:

  新建房地價格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

  在新建建筑物的情況下,上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤,即:

  新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤

  在實際估價中應根據(jù)估價對象和當?shù)氐膶嶋H情況,對上述公式進行具體化。

  適用于舊房地產的基本公式

  在舊房地的情況下,(環(huán)球網(wǎng)校咨詢工程師頻道為您整理)成本法的基本公式為:

  舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物重新購建價格

  在上式中,必要時還應扣除由于舊建筑物的存在而導致的土地價值減損。

  在舊建筑物的情況下,成本法的基本公式為:

  舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

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