2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)抵押價格的確定方法

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　　房地產(chǎn)抵押價格的確定方法：

　　房地產(chǎn)抵押價格=(市場價格-政府稅費-貸款利息-違約金-損害賠償金-處置抵押物過程中的費用-應補繳政府的出讓金)×風險修正系數(shù)。其中，風險修正系數(shù)由抵押期間房地產(chǎn)市場變化風險、處置抵押物時的變現(xiàn)難易程度、抵押物本身的折舊(包括物質(zhì)折舊、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)功能折舊和經(jīng)濟折舊)及其他災害所決定，其取值應遵循保守性原則。

　　房地產(chǎn)抵押，是指抵押人將其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法對抵押的房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償。

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　　對抵押房地產(chǎn)進行客觀、公正而準確的評估，可以回避和降低房地產(chǎn)抵押貸款風險，保障房地產(chǎn)市場的資金正常、有序、安全地融通?？茖W地確定房地產(chǎn)抵押價格，應當考慮以下四個方面的因素：

　　第一，房地產(chǎn)抵押價格應當是未來貸款到期償還時的變現(xiàn)價格，必須考慮貸款存續(xù)期間房地產(chǎn)市場的風險對抵押物的影響。

　　第二，影響房地產(chǎn)價格的因素除了社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)制度、政策以及城市規(guī)劃等宏觀因素外，還包括房地產(chǎn)的區(qū)位、利用方式、預期收益、建筑物質(zhì)量等微觀因素。在對這些因素進行分析和測算的時候，應當遵循保守性原則。例如，在住宅區(qū)附近建設工廠或不利于居住的其他設施時，會降低抵押房地產(chǎn)的預期價值。

　　第三，金融機構在貸款合同到期后如無法收回資金，就會盡快將抵押房地產(chǎn)強制性拍賣或出售變現(xiàn)。但是，抵押物所能實現(xiàn)的價格一般都低于正常的市場價格水平，這是因為：首先，在實踐中處置抵押標的物絕大部分都是通過拍賣的方式來實現(xiàn)的，拍賣不能討價還價。而房地產(chǎn)恰恰具有價值量大的特點，使一部分有購買意向的人由于顧慮投資風險而放棄了購買的機會。同時，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用者取得土地后，不投資建設不得抵押土地;一經(jīng)建設后，房和地要共同抵押。如果購買者希望改變原有的用途，就涉及到土地用途變更登記和補交出讓金差額的問題。所以某一類型的房地產(chǎn)只適合于一部分特定的購買者，需求量小，房地產(chǎn)價格自然偏低。其次，不僅大宗的房地產(chǎn)因為價值量大而變現(xiàn)困難，整體房地產(chǎn)分割抵押后的變現(xiàn)能力也相對較低。比如一宗土地上的建筑物連同占用的土地分割抵押給幾個銀行，局部分割和整體處理必然互相制約，大大降低了抵押物的變現(xiàn)能力。最后，用途差異性也在一定程度上影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力，通常商業(yè)和居住用途的房地產(chǎn)較工業(yè)用房地產(chǎn)在拍賣時更易接近當時正常的市場價格水平。

　　第四，根據(jù)《擔保法》第四十六條規(guī)定，“抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的按照約定。”由于存在利息、違約金、損害賠償金、實現(xiàn)抵押權的費用等因素的不確定性造成的信貸風險，抵押價格應當是房地產(chǎn)變現(xiàn)價格扣除拍賣或出售后賣方需向國家繳納的稅費、貸款利息、違約金、損害賠償金和房地產(chǎn)變現(xiàn)所需的訴訟費、評估費、拍賣費等費用后的余額。需要特別注意的是，我國雖然已經(jīng)實行了多年的土地有償使用制度，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)但仍有許多土地還是以行政劃撥方式取得的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。”遵照這一法規(guī)，以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)，其抵押價格還應再扣除應繳政府的土地使用權出讓金。

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