2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》建筑物的概念

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　　建筑物的概念：

　　(一)建筑物的定義

　　建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備)等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。其中，房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)紀(jì)念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

　　(二)對建筑物的基本認(rèn)識

　　1. 坐落。

　　2.面積包括：(1)建筑面積;(2)套內(nèi)建筑面積;(3)使用面積;(4)其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業(yè)用房還需要了解營業(yè)面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

　　3.層數(shù)和高度。通常按照層數(shù)或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

　　4.結(jié)構(gòu)。是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。一般分為：(1)鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)。

　　5.設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通訊、防災(zāi)等設(shè)備。需要了解它們的配置和性能。

　　6.裝修。分為內(nèi)裝修和外裝修。需要了解裝修的標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料的品質(zhì)及裝修質(zhì)量等。

　　7.公共配套設(shè)施完備程度。

　　8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

　　9.外觀。包括外觀圖片等。

　　10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。

　　11.維修、保養(yǎng)情況及完損程度。包括地基的穩(wěn)定性、沉降情況(沉降是否均勻及其程度)等。

　　12.利用現(xiàn)狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

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　　13.產(chǎn)權(quán)狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權(quán)除了獨立、共有，還有區(qū)分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓共有的房地產(chǎn)時，需經(jīng)其他共有人書面同意 。區(qū)分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產(chǎn)所有權(quán)形式，是一種復(fù)合性的權(quán)利，由專有部分的所有權(quán)(該部分通常為獨有，但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有)、共用部分的。持份權(quán)(該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有)和因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)構(gòu)成。

　　另外，要了解是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán);(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)是否已出租(已出租的房屋再轉(zhuǎn)讓時要受原租約的限制);是否抵押、典當(dāng)或為他人提供擔(dān)保;是否涉案;產(chǎn)權(quán)是否有爭議;是否為臨時建筑;是否屬于違法建筑。還要了解所坐落的土地的權(quán)利狀況，因為房屋所有權(quán)還受土地使用權(quán)的約束，如在有限期土地使用權(quán)的土地上建造的房屋所有權(quán)，實際上也是有限期的。

　　14.其他。如通風(fēng)、采光、隔音、隔振、隔熱，層高，物業(yè)管理(因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產(chǎn)價值的一個重要因素)。如果為建筑物的某一部分，如一“套”或一“單元”、“單位”，還需要了解其所處的樓層、朝向;新建的房屋，還需要了解其工程質(zhì)量;期房，還需要了解其建設(shè)單位(開發(fā)商)、勘察單位、設(shè)計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位以及預(yù)計交付使用的日期等。

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