2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓練題(3)

需要預測某宗房地產(chǎn)2011年、2012年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2006～2010年的價格及其逐年上漲額分別見表10-2第2、3列所示。

某類房地產(chǎn)2006～2010年的價格(元/㎡)表10-2

『正確答案』從表10-2可知該類房地產(chǎn)2006～2010年價格的逐年上漲額大致相同。因此可以計算其逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算各年價格的趨勢值。

該類房地產(chǎn)價格逐年上漲額的平均數(shù)計算如下：

據(jù)此預測該房地產(chǎn)2011年的價格為：

Vi=P0+d×i

V5=6810+335×5

=8485(元/㎡)

預測該房地產(chǎn)2012年的價格為：

Vi=P0+d×i

V6=6810+335×6

=8820(元/㎡)

例10-2采用逐年上漲額的平均數(shù)計算的趨勢值

(見表10-2第4列)，基本都接近于實際值。但需要注意的是，如果逐期上漲額時起時伏，很不均勻，也就是說時間序列的變動幅度較大，則計算出的趨勢值與實際值的偏離也隨之增大，這意味著運用這種方法預測的房地產(chǎn)價格的準確性隨之降低。

由于越接近所預測的價格對應的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的增減量予以加權后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。至于在預測時究竟應采用哪種權重予以加權，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確定。對于例10-2的逐年上漲額，可以選用表10-3的幾種權重予以加權。表10-3的權重是根據(jù)一般慣例進行假設的。

過去各期增減量的權重　　　　表10-3

例10-2的逐年上漲額如果采用表10-3的第二種權重予以加權，則其逐年上漲額的加權平均數(shù)為：

d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5

=338(元/㎡)

采用這個逐年上漲額的加權平均數(shù)預測該房地產(chǎn)2011年價格為：

Vi=P0+d×i

V5=6810+338×5=8500(元/㎡)

預測方法，始終以期初P0作為預測的基礎。

【單選題】某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　)元/m2。

A.7974.00

B.8023.00

C.8056.25

D.8078.00 『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的公式。

2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2)，2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。

參見教材P349。

加權平均增減量法

計算d時，考慮了權重，越接近價值時點的增減量對估價越重要，予以較大的權重。

【單選題】某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2010年的價格為(　)元/平方米。

A.8460　　　B.8500 　C.8790　　　D.8838

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的公式。

各年增減量分別為320、330、350、340，

平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338，

2010年價格=6810+338×5=8500元/平方米。

參見教材P350。

【判斷題】運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的運用條件。用平均增減量法進行預測的條件：當房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進行預測。參見教材P349。

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