2020房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：房地產(chǎn)合并估價方法

房地產(chǎn)合并估價方法：

①房地產(chǎn)合并前后價格的計算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒?，計算合并前后的價格。

②增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。

A 以合并前地塊各自的單價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價。

B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

C 以合并前地塊各自的總價為基礎(chǔ)進行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價。

三種方法計算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因為對增值額進行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價中的貢獻原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對增值額的貢獻程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價是反映出地塊對增值額的貢獻程度的主要因素。

分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。合并估價應(yīng)對合并后的整體進行估價。

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