2020房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策考點(diǎn):房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度

房地產(chǎn)稅費(fèi)法律制度：

(一)房地產(chǎn)稅的概念

房地產(chǎn)稅，是指直接或間接以房地產(chǎn)為對(duì)象而征收的稅。我國(guó)目前征收的房產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和契稅，土地稅主要有土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等，其他與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、印花稅等。

(二)房地產(chǎn)費(fèi)概述

1.房地產(chǎn)費(fèi)的概念

房地產(chǎn)費(fèi)，是指在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的稅以外的其他費(fèi)用。房地產(chǎn)具有管理性、服務(wù)性和補(bǔ)償性的特征。

房地產(chǎn)費(fèi)與房地產(chǎn)稅不同。與房地產(chǎn)稅相比，房地產(chǎn)費(fèi)具有以下特征：第一，主體不同。房地產(chǎn)費(fèi)可以由各有關(guān)國(guó)家行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位收繳;房地產(chǎn)稅只能由國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)或國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)委托房地產(chǎn)機(jī)關(guān)征收。第二，目的不同。收取房地產(chǎn)費(fèi)的目的是為了補(bǔ)充行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的經(jīng)費(fèi)來源，因此所收取的費(fèi)用一般由其自收自支，用于從事與其職能或義務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)管理、服務(wù)活動(dòng);而房地產(chǎn)稅是為了調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)土地資源的合理配置和房地產(chǎn)的有效利用，同時(shí)也為了增加政府的財(cái)政收入，所以收取的稅金必須全部上繳中央和地方財(cái)政，由政府統(tǒng)一支配。第三，依據(jù)不同。房地產(chǎn)費(fèi)一般根據(jù)國(guó)家法律、政策而實(shí)施，有的還是根據(jù)收繳主體的自行規(guī)定而收取，效力較低;房地產(chǎn)稅一般都是根據(jù)國(guó)家專門的稅收法律實(shí)施，效力較高。

2.房地產(chǎn)費(fèi)的種類

房地產(chǎn)費(fèi)主要有房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)費(fèi)、房地產(chǎn)交易費(fèi)、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)費(fèi)。

目前我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中發(fā)生的收費(fèi)項(xiàng)目主要有以下幾項(xiàng)：

①市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)。包括：綜合開發(fā)市政費(fèi)，按商品房銷售收入的15%計(jì)收;分散建設(shè)市政費(fèi)，其中住宅建設(shè)項(xiàng)目按照建筑面積每平方米價(jià)格的15%計(jì)收，并于開工前一次繳清;分散建設(shè)生活服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，按照建筑面積每平方米價(jià)格的15%計(jì)收。

②四源費(fèi)。是用來興建自來水、污水、煤氣、供熱等服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用。由于能源價(jià)格低于成本，政府部門每年要補(bǔ)貼大量資金來維持此類公共事業(yè)單位的運(yùn)行。政府向開發(fā)企業(yè)收取四源費(fèi)，是為了緩解城市發(fā)展對(duì)能源的需求，籌建建設(shè)資金。

③其他費(fèi)用項(xiàng)目。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)過程中，除了上述兩項(xiàng)費(fèi)用之外，還會(huì)發(fā)生多種較小費(fèi)用項(xiàng)目，如立項(xiàng)管理費(fèi)、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、征地管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、工程預(yù)算審核費(fèi)、土地權(quán)屬地籍調(diào)查測(cè)量費(fèi)、劃紅線費(fèi)、建設(shè)工程許可執(zhí)照費(fèi)、投標(biāo)管理費(fèi)、消防設(shè)施費(fèi)、防洪費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。

(2)房地產(chǎn)交易費(fèi)。

房地產(chǎn)交易費(fèi)，是指在房地產(chǎn)交易過程中發(fā)生的收費(fèi)項(xiàng)目。在房地產(chǎn)交易過程中，除了向國(guó)家交納契稅和印花稅外，還需要繳納以下幾種費(fèi)用。

①登記費(fèi)。登記費(fèi)分為房屋登記費(fèi)和房地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。凡辦理房地產(chǎn)買賣、租賃登記的，交易雙方都要分別按件數(shù)交登記費(fèi)。另外，因買賣、贈(zèng)與、交換、繼承等發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，由房地產(chǎn)權(quán)利的承受人交付登記費(fèi)。

②手續(xù)費(fèi)。進(jìn)行房屋交易時(shí)，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記，應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門繳納手續(xù)費(fèi);辦理房地產(chǎn)買賣手續(xù)的，雙方當(dāng)事人按照實(shí)際成交價(jià)的1%繳納手續(xù)費(fèi);辦理房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、分割等手續(xù)的，房屋的承受人應(yīng)按照評(píng)估價(jià)格的1%繳納手續(xù)費(fèi)。

(3)房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)。

房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)，是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性服務(wù)收費(fèi)。按照市場(chǎng)物價(jià)部門的規(guī)定，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)本著合理、公開、誠(chéng)實(shí)信用的原則，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)原則和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相稱的服務(wù)。此外，房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或交繳費(fèi)用地點(diǎn)的醒目位置公布其收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。

不同服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的。按照市場(chǎng)物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：

①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)是房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)紀(jì)人接受委托，進(jìn)行代理收取的傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)根據(jù)代理項(xiàng)目的不同，實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額分檔累退計(jì)收：

房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元) 累計(jì)計(jì)費(fèi)率(%)

500以下(含500) 2.5

501~2000 2

2001~5000 1.5

5001~10000 1

10000以上 0.5

實(shí)行獨(dú)家代理的收費(fèi)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，其標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。

房屋租賃代理收費(fèi)，無論成交的租賃期限長(zhǎng)短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計(jì)收。

②房地產(chǎn)咨詢服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)委托人要求，提高有關(guān)房地產(chǎn)政策、法規(guī)、技術(shù)、信息等咨詢服務(wù)，可收取房地產(chǎn)咨詢服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種。

a.書面咨詢費(fèi)。按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間、內(nèi)容繁簡(jiǎn)、人員專業(yè)技術(shù)等級(jí)，每次10~50元。

b.書面咨詢費(fèi)。按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)，結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通咨詢報(bào)告，每份300~1000元;技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但一般不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。

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