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2020房地產(chǎn)估價師案例與分析考點:現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

更新時間:2020-09-15 10:30:24 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽42收藏12

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摘要 2020年房地產(chǎn)估價師考試越來越近,臨近考試,各位考生應(yīng)加強??伎键c記憶,接下來小編將房地產(chǎn)估價師《案例與分析》教材考點分享給大家,希望對大家備考有所幫助:

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別:

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別:

(1)對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算,在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的,即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額;而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,是模擬開發(fā)過程,預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額,即要進行現(xiàn)金流量預(yù)測。

(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到開發(fā)完成時止,即既不考慮預(yù)售,也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)即首先要將它們折算到同一時間點上的價值(最終是折算到估價時點上),然后再相加減。例如,評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值,要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5 000萬元,折現(xiàn)率為10%,則需將這5 000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日,即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1+10%)3=3 757(萬元)

(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來,在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來,而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率),又包含風險收益部分(利潤率)。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致,便于比較。

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

從理論上講,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確,但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略,但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言,在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”,具體需要做到下列3點:①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。

由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際,準確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此,估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。

從理論上講,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確,但比較復(fù)雜;傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略,但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言,在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”,具體需要做到下列3點:①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準確;②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準確;③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準確。

由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際,準確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此,估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。

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