2020房地產(chǎn)估價師案例與分析考點:估價結(jié)果報告的寫作

估價結(jié)果報告的寫作：

估價結(jié)果報告應(yīng)記載以下事項：①標題;②估價委托人;③估價機構(gòu);④估價對象;⑤估價目的;⑥估價時點;⑦價值定義;⑧估價依據(jù);⑨估價原則;⑩估價方法;11估價結(jié)果;12估價人員;13估價作業(yè)日期;14估價報告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價報告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場風險提示。

1.標題

估價結(jié)果報告的標題通常為“房地產(chǎn)估價結(jié)果報告”。由于估價結(jié)果報告是估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”當中最主要的部分，所以標題下邊一般也要有估價報告編號并要與封面上的估價報告編號一致。

2.估價委托人

估價結(jié)果報告上的委托人，不僅要寫明本估價項目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個人委托估價，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號碼。

3.估價機構(gòu)

估價結(jié)果報告上的估價機構(gòu)與委托人相對應(yīng)，不僅要寫明本估價項目的估價機構(gòu)的全稱，還要寫明估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人、住所，以及估價機構(gòu)的資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號。

4.估價對象

估價對象的寫作應(yīng)包括四方面的內(nèi)容：①估價對象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時應(yīng)說明估價對象范圍是否包含動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等其他財產(chǎn)或者權(quán)益;②估價對象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等;③土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限;④建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度。

對估價對象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語表達簡單、準確。

5.估價目的

估價目的就是指每宗房地產(chǎn)估價是為什么服務(wù)，即估價報告的具體用途。具體包括估價理由和作業(yè)范圍，估計何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價值，或進行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)，具體估價目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價結(jié)果報告中不同種類的估價目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考”;

(3)征收農(nóng)民集體土地的估價目的可表述為：“為被征地農(nóng)民支付法定補償提供價值依據(jù)”;

(4)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)”;

(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)”。

6.估價時點

估價時點是所評估的估價項目客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。估價時點也是估價結(jié)果所對應(yīng)的日期。

7.價值定義

價值定義要說明本次估價所評估的價值類型及其內(nèi)涵。

價值類型是指在某個房地產(chǎn)估價項目中根據(jù)估價對象由估價目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價值。不同估價對象、甚至同一估價對象也往往具有不同類型的價值。因此，估價結(jié)果報告中不同價值類型的價值定義的表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)房地產(chǎn)抵押估價價值定義表述為：“估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值定義可表述為：“為公開市場價值”;

(3)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價值定義可表述為：“為投資價值，是一種基于市場價值和特定投資人自身條件所決定的價值依據(jù)”。

8.估價依據(jù)

估價依據(jù)要說明本次估價所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標準，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

所列的估價依據(jù)要有針對性，不能濫列估價依據(jù)，不能將已過時或者失效的估價依據(jù)列出。

9.估價原則

估價原則主要說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則，并對所列估價原則進行簡要定義，不能濫列估價原則，必須具有針對性。

10.估價方法

估價方法要說明本次估價所采用的方法以及這些估價方法的定義。所采用估價方法的定義應(yīng)準確、簡明。在估價方法選用說明中，應(yīng)對理論上適用的估價方法進行闡述，對理論上適用但未選用的估價方法要充分說明理由。

11.估價結(jié)果

估價結(jié)果是本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。

估價結(jié)果應(yīng)表述清晰、說明內(nèi)涵，即說明是否與估價假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費用及稅金等。

12.估價人員

在估價結(jié)果報告中關(guān)于估價人員要列出所有參加本次估價的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

13.估價作業(yè)日期

估價作業(yè)日期是本次估價的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價作業(yè)日期相一致。

14.估價報告使用期限

估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為多長時間。

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