2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第二章

第二章：房地產(chǎn)及其描述

單項選擇題

1、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是(　)。

A、建筑密度大小

B、房型設(shè)計

C、臨路狀況

D、公共配套設(shè)施情況

2、房地產(chǎn)是(　)三者的結(jié)合體。

A、實物、權(quán)益、區(qū)位

B、實物、區(qū)位、位置

C、實物、權(quán)益、權(quán)利

D、權(quán)益、位置、擁有者

3、下列選項中，不符合構(gòu)筑物定義的是(　)。

A、儲藏室

B、水壩

C、隧道

D、道路

4、從建筑物的狹義角度看，下列選項中符合建筑物定義的是(　)。

A、煙囪

B、水塔

C、橋梁

D、住宅

5、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、實體的質(zhì)量以及(　)。

A、相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施

B、土地的形狀

C、組合完成的功能

D、立體空間

6、城市規(guī)劃對建筑容積率的限制，屬于房地產(chǎn)權(quán)益中的(　)。

A、房地產(chǎn)的各項權(quán)利

B、受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利

C、受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的房地產(chǎn)權(quán)利

D、房地產(chǎn)的額外利益或收益

7、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和(　)三種。

A、建筑物區(qū)分所有權(quán)

B、建筑物共同共有權(quán)

C、建筑物按份共有權(quán)

D、私有權(quán)

8、建筑密度等于(　)與建筑用地面積之比。

A、總建筑面積

B、土地總面積

C、建筑頂層面積

D、建筑基底總面積

9、下列權(quán)利中，不屬于土地使用權(quán)的是(　)。

A、建設(shè)用地使用權(quán)

B、宅基地使用權(quán)

C、土地承包經(jīng)營權(quán)

D、抵押權(quán)

10、(　)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。

A、用益物權(quán)

B、擔(dān)保物權(quán)

C、抵押權(quán)

D、租賃權(quán)

11、下列選項中屬于自物權(quán)的是(　)。

A、使用權(quán)

B、抵押權(quán)

C、所有權(quán)

D、租賃權(quán)

12、下列房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是(　)。

A、租賃權(quán)

B、地役權(quán)

C、抵押權(quán)

D、所有權(quán)

13、下列各項中， 不屬于房地產(chǎn)區(qū)位的是(　)。

A、位置

B、土地形狀

C、交通、環(huán)境、景觀

D、外部配套設(shè)施

14、(　)是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。

A、不可移動

B、獨一無二

C、壽命長久

D、難以變現(xiàn)

15、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場

B、房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

C、房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費

D、房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

16、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

A、易受限制

B、相互影響

C、獨一無二

D、不可移動

17、房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，這是由房地產(chǎn)的(　)決定的。

A、不可移動性

B、獨一無二性

C、供給有限性

D、易受限制

18、房地產(chǎn)獨一無二的特性不可以被稱為(　)。

A、獨特性

B、異質(zhì)性

C、同質(zhì)性

D、個別性

19、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的最高年限，描述正確的是(　)。

A、居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B、居住用地50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C、居住用地70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D、居住用地70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

20、按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高適用年限為(　)年。

A、70

B、60

C、50

D、40

21、房地產(chǎn)具有的獨占性，是由于房地產(chǎn)的(　)特性引起。

A、壽命長久

B、供給有限

C、價值較大

D、易受限制

22、從經(jīng)濟(jì)角度上看，下列對土地利用的選擇順序，描述正確的是(　)。

A、牧場、耕地、放牧地

B、居住、辦公、工業(yè)

C、商業(yè)、辦公、工業(yè)

D、辦公、工業(yè)、居住

23、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產(chǎn)的(　)特性。

A、不可移動

B、用途多樣

C、相互影響

D、易受限制

24、由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度政策、政局等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)具有(　)的特性。

A、不可移動性

B、用途多樣

C、相互影響

D、易受限制

25、下列選項中，體現(xiàn)政府行使房地產(chǎn)管制權(quán)的是(　)。

A、限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施

B、因公益事業(yè)，強制取得公民和法人的房地產(chǎn)

C、對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收

D、在房地產(chǎn)業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)

26、通常情況下，下列土地中變現(xiàn)能力最強的是(　)。

A、生地

B、毛地

C、三通一平熟地

D、七通一平熟地

27、下列有關(guān)房地產(chǎn)變現(xiàn)的描述，錯誤的是(　)。

A、通用性越強，變現(xiàn)能力越強

B、獨立使用性越差，變現(xiàn)能力越差

C、可以分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強

D、價值越大的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越強

28、下列選項中，(　)不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場、公園、公共綠地

C、調(diào)整城市發(fā)展方向

D、改變城市格局

29、某人年初以3000萬元購買一間商鋪，年末將該商鋪售出，收回資金3800萬元，當(dāng)年通貨膨脹率為5%，該商鋪的實際增值額為(　)萬元。

A、610.00

B、619.05

C、650.00

D、761.90

30、具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地指的是(　)。

A、生地

B、毛地

C、熟地

D、在建工程

31、處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額(　)以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。

A、1/2

B、1/3

C、2/3

D、2/5

32、下列選項中，屬于收益性房地產(chǎn)的是(　)。

A、空置未用的出租公寓

B、圖書館

C、體育場館

D、醫(yī)院

33、下列選項中，不屬于估價對象房地產(chǎn)的基本狀況描述內(nèi)容的是(　)。

A、名稱

B、坐落

C、規(guī)模

D、交通

34、下列影響某套住宅價格的因素中，屬于實物因素的是(　)。

A、空間布局

B、方位

C、坐落

D、道路狀況

35、需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)(　)方面的內(nèi)容。

A、土地使用權(quán)狀況

B、土地所有權(quán)狀況

C、土地利用現(xiàn)狀

D、土地使用管制

36、下列影響某套住宅價格的因素中，屬于區(qū)位因素的是(　)。

A、戶型

B、面積

C、層高

D、朝向

37、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等描述，屬于(　)描述。

A、停車方便程度

B、交通收費情況

C、交通管制情況

D、停車位置情況

單項選擇題參考答案：

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況的描述。選項A屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況的內(nèi)容;選項CD屬于房地產(chǎn)區(qū)位狀況的內(nèi)容。參見教材P46。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的定義。房地產(chǎn)是指土地以及建筑物和其他相關(guān)定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。參見教材P47。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是土地、建筑物和其他相關(guān)定著物的含義。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進(jìn)行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。參見教材P49。

4、【正確答案】 D

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實物的含義。房地產(chǎn)實物可進(jìn)一步分為有形的實體、該實體的質(zhì)量、該實體組合完成的功能等方面。參見教材P50。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：(1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利。例如，擁有的是所有權(quán)還是建設(shè)用地使用權(quán)。(2)該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況。一宗房地產(chǎn)上可能同時存在著多種房地產(chǎn)權(quán)利，常見的是設(shè)立了抵押權(quán)、租賃權(quán)或地役權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)。(3)該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況。例如，房地產(chǎn)使用管制(如對土地用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度等的限制)、相鄰關(guān)系、被人民法院査封、異議登記等而使房地產(chǎn)使用或處分受到限制。(4)額外的利益或好處。參見教材P50～51。

7、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。房地產(chǎn)所有權(quán)還可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。參見教材P51。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P51。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。抵押權(quán)，是債務(wù)人或第三人在不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情況時，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)不是房地產(chǎn)使用權(quán)的概念。參見教材P52～53。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見教材P53。

11、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。使用權(quán)屬于用益物權(quán)，抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見教材P53。

12、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益的含義。用益物權(quán)包括國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)。參見教材P53。

13、【正確答案】 B

14、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是不可移動。不可移動是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。參見教材P60。

15、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是不可移動。選項B錯誤，房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)位置。參見教材P60。

16、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。參見教材P60。

17、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平和價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間有所不同，甚至是反方向變化的。參見教材P60～61。

18、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是獨一無二。獨一無二特性也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性。參見教材P61。

19、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是壽命長久。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。參見教材P62。

20、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是壽命長久。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，局地用地為70年。參見教材P62。

21、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是供給有限。房地產(chǎn)的供給有限性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。參見教材P62。

22、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是用途多樣。從經(jīng)濟(jì)角度來看，土地利用選擇的一般順序是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、荒地。參見教材P64。

23、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是相互影響。房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，參見教材P64。

24、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是易受限制。房地產(chǎn)易受限制特性還表現(xiàn)在，由于房地產(chǎn)不可移動、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度政策、政局等變化的影響。參見教材P65。

25、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是易受限制。管制權(quán)，政府為了增進(jìn)公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產(chǎn)的利用加以干涉。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑密度、綠地率、建筑高度，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。參見教材P65。

26、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素多，變現(xiàn)能力越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱。參見教材P66～67。

27、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是難以變現(xiàn)。選項D錯誤，價值越大的房地產(chǎn)，購買所需的資金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。參見教材P67。

28、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是保值增值。外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。參見教材P67。

29、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是保值增值。因為通貨膨脹與增值率是同時增長的，名義增長率=3800/3000-1=0.266666667，實際增長率=(1+年名義增長率)/(1+年通貨膨脹率)-1=(1+0.266666667)/(1+5%)-1=0.206349206，實際增值額=3000×0.206349206=619.047619萬。參見教材P67～68。

30、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是按開發(fā)程度劃分的種類。熟地是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可以直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。參見教材P69。

31、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是按權(quán)益狀況劃分的種類。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。參見教材P71。

32、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)種類。收益性房地產(chǎn)是能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如商品住宅、寫字樓、商店、賓館、餐館、影劇院、游樂場、高爾夫球場、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。非收益性房地產(chǎn)是不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)，如行政辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、軍隊營房等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是該房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看該類房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。參見教材P73～74。

33、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)基本狀況的描述。房地產(chǎn)基本狀況的描述應(yīng)簡要說明下列方面：名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途和權(quán)屬。參見教材P74～76。

34、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)實物狀況描述。土地實物狀況的描述主要說明下列方面：(1)土地面積;(2)土地形狀;(3)地形、地勢;(4)地質(zhì);(5)土壤;(6)土地開發(fā)程度;(7)其他，例如臨街商業(yè)用地還要說明臨街寬度、臨街深度和寬深比。農(nóng)用地還要說明氣候條件(如光照、溫度、降水量等)、土壤肥力、排水和灌溉條件等。建筑物實物狀況的描述主要說明下列方面：(1)建筑規(guī)模;(2)建筑結(jié)構(gòu);(3)設(shè)施設(shè)備;(4)裝飾裝修;(5)空間布局;(6)建筑功能;(7)外觀;(8)新舊成都;(9)其他，說明可間接反映建筑物實物狀況的有關(guān)情況。選項BCD屬于區(qū)位因素。參見教材P76～78。

35、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。土地使用管制情況說明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。低于房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件。參見教材P78。

36、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。選項ABC屬于實物因素。參見教材P79～81。

37、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述。停車方便程度：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。參見教材P80。

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