2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習題：第三章

第三章　房地產(chǎn)價格和價值

一、單項選擇題

1、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有。”這說明了(　)對價值的作用是很大的。

A、價格

B、有用性

C、稀缺性

D、有效需求

2、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有(　)。

A、供給、需求、利用狀況

B、價值、使用價值、供求

C、使用價值、稀缺性、有效需求

D、權(quán)利、租金、利率

3、房地產(chǎn)所有權(quán)人公開出售房地產(chǎn)時所公布或標出的要價，是 (　)。

A、掛牌價格

B、成交價格

C、市場價格

D、理論價格

4、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是(　)。

A、評估價格

B、成交價格

C、市場價格

D、理論價格

5、正常成交價格的形成條件不包括(　)。

A、公開市場

B、交易對象本身具備市場性

C、較短的期間完成交易

D、買者和賣者都具有完全信息

6、在房地產(chǎn)價格中，理論價格是(　)。

A、穩(wěn)定均衡價格

B、不穩(wěn)定均衡價格

C、短期均衡價格

D、長期均衡價格

7、市場價格圍繞著(　)而上下波動。

A、原始價格

B、成交價格

C、理論價格

D、清算價格

8、從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值趨向于(　)，成本價值趨向于最低賣價。

A、成交價格

B、最低賣價

C、理論價格

D、最高買價

9、在六種基本價值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價值類型是(　)。

A、市場價值

B、投資價值

C、現(xiàn)狀價值

D、謹慎價值

10、房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　)。

A、市場價值

B、殘余價值

C、快速變現(xiàn)價值

D、投資價值

11、合法利用下，如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價值(　)市場價值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不確定

12、完整的房租構(gòu)成因素不包括(　)。

A、地租

B、管理費

C、環(huán)境保護費

D、教育費附加

13、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為500萬元，法定優(yōu)先受償款為100萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

A、400

B、300

C、440

D、240

14、某宗房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為70%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

A、370

B、385

C、420

D、550

15、下列各項中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價格的是(　)。

A、地役權(quán)價格

B、租賃權(quán)價格

C、抵押權(quán)價格

D、宅基地使用權(quán)價格

16、房地產(chǎn)的有租約限制價值等于(　)。

A、無租約現(xiàn)值價值減承租人權(quán)益價值

B、出租人權(quán)益價值加承租人權(quán)益價值

C、無租約現(xiàn)值價值減出租人權(quán)益價值

D、出租人權(quán)益價值減承租人權(quán)益價值

17、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應評估出租人權(quán)益價值

B、續(xù)貸抵押估價應評估出租人權(quán)益價值

C、房屋征收估價應評估完全產(chǎn)權(quán)價值

D、房地產(chǎn)司法拍賣估價應評估無租約限制價值

18、資產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額稱為(　)。

A、原值

B、現(xiàn)值

C、重置成本

D、公允價值

19、下列關(guān)于土地價格、建筑物價格和房地價格的表述中，錯誤的是(　)。

A、根據(jù)土地的生熟程度，將土地分為生地、毛地和熟地三類

B、人們平常所說的房價指的是建筑物的價值

C、房地價值=土地價值+建筑物價值

D、在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和

20、(　)是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

A、總價格

B、單位價格

C、樓面地價

D、土地總價

21、一定地塊內(nèi)，分攤到單位建筑面積上的土地價格稱為(　)。

A、土地總價

B、樓面地價

C、建筑物單價

D、房地單價

22、在交易當事人為了逃稅等而不實申報成交價格的情況下，申報的成交價格是(　)，真實的成交價格是(　)。

A、名義價格，實際價格

B、實際價格，名義價格

C、市場價格，名義價格

D、成交價格，名義價格

23、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當日支付50%，余款一年后支付;假設年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為(　)元/m2。

A、5680

B、5830

C、5850

D、7574

24、一套建筑面積為100m2，單價為12000元/m2、總價為120萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40萬元，第二期于第一年年中一次性支付40萬元，第三期于第一年年末一次性支付40萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為(　)元/m2。(年折現(xiàn)率為8%)

A、10000

B、11000

C、11553

D、12000

25、在交易達成后立即或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格是(　)。

A、現(xiàn)貨價格

B、期貨價格

C、現(xiàn)房價格

D、期房價格

26、一套建筑面積為100m2，單價為12000元/m2、總價為120萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40萬元，第二期于第一年年中一次性支付40萬元，第三期于第一年年末一次性支付40萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為(　)元/m2。(年折現(xiàn)率為5%)

A、12000

B、11904

C、11810

D、11713

27、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為(　)元/m2。

A、3439

B、3473

C、3508

D、3608

28、在新建商品房銷售價格中，一般可以反映所銷售商品房總體價格水平的是(　)。

A、起價

B、標價

C、成交價

D、均價

29、拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格稱為(　)。

A、保留價

B、起拍價

C、評估價

D、應價

30、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是(　)。

A、都是價格，用貨幣來表現(xiàn)

B、都有波動，受供求因素的影響

C、都是按質(zhì)論價

D、都受區(qū)位因素的影響

答案部分

單項選擇題

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價格和價值。稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P84。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)與其他商品一樣，之所以有價格(價值)，是因為它們有用、稀缺，并且人們對它們有需求，即具有使用價值、稀缺性和有效需求。參見教材P84。

3、【正確答案】 A

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價格。理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。參見教材P88。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項C錯誤，應該是適當?shù)钠陂g完成交易。正常成交價格形成的條件主要有以下7個：(1)公開市場;(2)交易對象本身具備市場性;(3)眾多的買者和賣者;(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;(5)自私且理性的經(jīng)濟行為;(6)買者和賣者都具有完全信息;(7)適當?shù)钠陂g完成交易。參見教材P88。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。參見教材P89。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P89。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。從某種意義上說，比較價值趨向于成交價格，收益價值、開發(fā)價值趨向于最高買價，成本價值趨向于最低賣價。參見教材P89。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。參見教材P90。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。從某個特定的投資者角度出發(fā)考慮的是投資價值。參見教材P91。

11、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當在合法利用下的實際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

12、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。完整的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、利潤。參見教材P94。

13、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押貸款額度= 抵押價值×抵押率，抵押價值= 未設立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(500-100)×0.6=240(萬元)。參見教材P95。

14、【正確答案】 B

15、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價格，如地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格、租賃權(quán)價格。參見教材P98。

16、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值也稱為有租約限制價值，無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值，所以有租約限制價值=無租約限制價值-承租人權(quán)益價值。參見教材P99。

17、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。對于已出租的房地產(chǎn)，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價應評估出租人權(quán)益價值，被征收房屋價值評估應評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權(quán)價值。房地產(chǎn)司法拍賣估價，人民法院書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應評估無租約限制價值;未書面說明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進行拍賣的，一般評估出租人權(quán)益價值，或者同時評估出租人權(quán)益價值和無租約限制價值，并作出相應說明，供人民法院選用。參見教材P99。

18、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。資產(chǎn)的歷史成本也稱為原始成本、原始價值，簡稱原值、原價，是指資產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。參見教材P100。

19、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是土地價值、建筑物價值和房地產(chǎn)價值。選項B錯誤，房地價值也稱為房地混合價，等同于人們平常所說的房價，是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值。參見教材P104。

20、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價?？們r格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價格，房地產(chǎn)的總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平的高低。參見教材P104。

21、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格。參見教材P105。

22、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。在交易當事人為逃稅等而不實申報成交價的情況下，申報的成交價(如網(wǎng)簽價)為名義價格，真實的成交價為實際價格。參見教材P106。

23、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價格：(80-2)÷133.33=0.585(萬元/m2)，實際交易價格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(萬元/m2)。參見教材P107。

24、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。實際總價為：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(萬元)。實際單價為：115.53/100=11553(元/m2)。參見教材P107。

25、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格?，F(xiàn)貨價格是指在交易達成后立即或在短期內(nèi)(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。參見教材P107。

26、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是名義價格和實際價格。實際總價=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(萬元)，實際單價=117.13÷100=11713(元/m2)。參見教材P107。

27、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期房價格=現(xiàn)房價格-預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。參見教材P108。

28、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是起價、標價、成交價和均價。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。參見教材P109。

29、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。起拍價也稱為開叫價格、起叫價，是拍賣的起始價格，即拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。參見教材P110。

30、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與一般商品的價格的共同之處在于：(1)都是價格，用貨幣來表現(xiàn);(2)都有波動，受供求因素的影響;(3)都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。一般商品由于可以移動，其價格通常與區(qū)位關(guān)系不大;房地產(chǎn)由于不可移動，其價格與區(qū)位密切相關(guān)。參見教材P110。

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