2021年房地產估價師《制度與政策》考點：契稅

考點：契稅

一、納稅人

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬 ，承受的單位和個人為契稅的納稅人 。

1.轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

(1)國有土地使用權出讓;

(2)土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換;

(3)房屋買賣;

(4)房屋贈與;

(5)房屋交換。

2.下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：

(1)以土地、房屋權屬作價投資、入股;

(2)以土地、房屋權屬抵債;

(3)以獲獎方式承受土地、房屋權屬;

(4)以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

【例題】下列行為中，應當繳納契稅的有(　)。

A.房屋贈與

B.房屋繼承

C.以土地、房屋權屬抵債

D.以土地、房屋權屬投資、入股

E.房地產抵押

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是契稅的納稅人。選項ABCD均造成權屬轉移，但根據(jù)《繼承法》，法定繼承人繼承房產的，不繳納契稅;若為非法定繼承人，視為贈與，繳納契稅。參見教材P246。

二、課稅對象

契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋 。

【例題】契稅的課稅對象為(　)。

A.房地產的出售人

B.房地產的購買人

C.房地產的使用權人

D.發(fā)生權屬轉移的房地產

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是契稅的課稅對象。契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。參見教材P246。

三、計稅依據(jù)

1.國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格 ;

2.土地使用權贈與、房屋贈與，由征稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定 ;

3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額 。

為了避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。

在房地產交易契約中，無論是否劃分房產的價格和土地的價格，都以房地產交易契約價格總額為計稅依據(jù)。

【例題】下列關于稅收的表述中，正確的是(　)。

A.房產稅的課稅對象是房產

B.房地產轉讓，必須按照交易合同上載明的價格征收契稅

C.農村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用稅

D.城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的土地是城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房產稅的納稅人、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅的計稅依據(jù)、耕地占用稅減稅、免稅。選項B錯誤，為了避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù);選項C錯誤，農村居民占用耕地新建住宅，稅額減半征收;選項D錯誤，城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。參見教材P234、237、240、246。

【例題】辦理轉移登記的房屋應繳納契稅，是否繳納土地增值稅則要考慮轉讓房地產時有無土地增值額。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是契稅的計稅依據(jù)。課稅對象是有償轉讓房地產所取得的土地增值額，契稅的征稅對象是發(fā)生產權轉移變動的土地、房屋。參見教材P239、246。

【例題】契稅的計稅依據(jù)是房屋產權轉移時，雙方當事人約定的轉讓價格，任何單位和個人不得改變計稅價格。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅的計稅依據(jù)。為了避免發(fā)生隱價、瞞價等逃稅行為，征收機關可以直接或委托房地產估價機構對房屋價值進行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。參見教材P246。

【例題】房屋交換時，以所交換房屋的評估價格作為契稅的計征依據(jù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是契稅的計稅依據(jù)。土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額作為契稅的計稅依據(jù)。參見教材P246。

四、稅率

契稅的(比例)稅率為3%～5%，各地適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照本地區(qū)的實際情況，在規(guī)定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。

【例題】下列表述中，正確的是(　)。

A.凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的課稅對象

B.房產稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率

C.耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業(yè)建設的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應該免稅

D.契稅是在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，對產權出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率、耕地占用稅的減稅、免稅以及契稅的納稅人。選項B錯誤，土地使用稅是定額稅率;選項C錯誤，炸藥庫未明確是否為軍事用房;選項D錯誤，契稅是向產權承受人征收的一個稅種。參見教材P237、240、246。

征收機關核定的期限內繳納稅款。

五、納稅環(huán)節(jié)和納稅期限

契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產權證之前。

按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽訂之日起10日內辦理納稅申報手續(xù)，并在

六、減稅、免稅

(一)對契稅的有關具體規(guī)定

1.對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，繼承土地、房屋權屬，不征收契稅。

非法定繼承人 根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅 。

2.在婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。

3.市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?，對新購房屋免征契?

購房成交價格超過貨幣補償?shù)?，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅; 繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

4.企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的無償劃轉 ，不征收契稅。

自然人與其個人獨資企業(yè)、一人有限責任公司之間土地、房屋權屬的無償劃轉屬于同一投資主體內部土地、房屋權屬的無償劃轉 ，可比照上述規(guī)定不征收契稅。

(二)有下列行為之一的，減征、免征契稅

1.國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征;

2.城鎮(zhèn)職工，按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征 ;

3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，免征;

4.土地、房屋被縣級以上人民政府征收，重新承受土地、房屋權屬的， 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府決定是否減征或者免征;

5.納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征;

6.依照我國有關法律規(guī)定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華大使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征。

(三)契稅的優(yōu)惠政策

1.自2016年2月22日起，對個人購買家庭住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)

2.經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟適用住房房源的，免征契稅;

對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅。

3.公共租賃住房經(jīng)營管理單位購買住房作為公共租賃住房，免征契稅。

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