2021房估師考試《理論與方法》考點：建立比較基礎(chǔ)

考點：建立比較基礎(chǔ)

選取了可比實例后，對可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內(nèi)涵和形式進行“標準化”，使之口徑一致，相互可比 ，為對可比實例成交價格進行修正和調(diào)整，建立一個共同的基礎(chǔ)。

建立比較基礎(chǔ)：

①統(tǒng)一財產(chǎn)范圍;

②統(tǒng)一付款方式;

③統(tǒng)一融資條件(首付款比例、利率、貸款期限等) ;

④統(tǒng)一稅費負擔;

⑤統(tǒng)一計價單位。

一、統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行對比，然后消除因財產(chǎn)范圍不相同造成的價格差異。

財產(chǎn)范圍不同，是指“有/無”的差別 ，而不是“好壞/優(yōu)劣”、“新/舊”差別。(這些差異在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理)

統(tǒng)一財產(chǎn)范圍是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

財產(chǎn)范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)。

②帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

③帶有其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)(如入學指標、戶口指標、設(shè)立了地役權(quán)等)。

④房地產(chǎn)的實物范圍不同(有無停車位、有無裝修等)。

對含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍 ：

房地產(chǎn)價格=含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價格-房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值(剝離法)

如果是估價對象含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，在比較法求出了不含房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值后，再加上房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值，就可得到估價對象的價值。

含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的房地產(chǎn)價格=不含有房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價格+房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)的價值(還原法)

對帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔 的房地產(chǎn)，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍——“不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)范圍 ”

不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格

=帶有債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價格-債權(quán)和其他權(quán)益價值+債務(wù)和其他負擔價值(剝離法 )

如估價對象帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔，在比較法求出了不帶債權(quán)債務(wù)和其他權(quán)益或負擔的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)和其他權(quán)益價值減去債務(wù)和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。

對房地產(chǎn)的實物范圍不同，統(tǒng)一財產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍(還原)，扣除可比實例多出的實物范圍(剝離)，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。

二、統(tǒng)一付款方式

統(tǒng)一付款方式，將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清的價格。 (即實際價格)

三、統(tǒng)一融資條件

統(tǒng)一融資條件是將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格 。

融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等 。

四、統(tǒng)一稅費負擔

在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費，其中賣方繳納的稅費 ，如增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;買賣雙方都應(yīng)繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。

交易稅費正常負擔下的價格 是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費 下的價格，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。(該是誰的，就是誰的)

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價值或價格。

實際交易，存在稅費轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣方繳納的稅費，由買方繳納;本應(yīng)由買方繳納的稅費，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補繳出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;印花稅等本應(yīng)由買賣雙方各負擔一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負擔。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

統(tǒng)一稅費負擔 ，是將成交價格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定(沒有規(guī)定的，按照當?shù)亓晳T)，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。

調(diào)整的公式為：

正常負擔下的價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

正常負擔下的價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實付金額

買方實付金額-賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費

如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：

應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

應(yīng)由買方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

則：

正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比例)

正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應(yīng)由買方繳納的稅費比例)

記憶竅門：賣減，買加(有個非洲國家-牙買加)

記憶竅門：(不建議機械記憶公式)轉(zhuǎn)嫁給誰，就站在誰的立場上進行分析

(1)轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格

(2)轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格

(注：此處不考慮買方自己本來就應(yīng)該繳納的稅費，買方繳納本來就該自己繳納的稅費，不存在扭曲正常交易價格的問題)

五、統(tǒng)一計價單位

統(tǒng)一計價單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位。

(一)統(tǒng)一價格表示單位

在統(tǒng)一為單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內(nèi)建筑面積、單位使用面積 的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

其他的比較單位。倉庫——單位體積，停車場——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫(yī)院——床位，保齡球館——球道。

有些可比實例宜先修正、調(diào)整總價，再轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。

例如，估價對象是一套門窗有損壞的住宅，選取的可比實例的某套住宅的門窗是完好的，成交總價為90萬元。經(jīng)調(diào)查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為2萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價90萬元，調(diào)整為門窗是損壞的總價88萬元(90-2=88)，然后再將此總價88萬元轉(zhuǎn)化為單價進行其他方面的修正、調(diào)整。

(二)統(tǒng)一幣種和貨幣單位

將某一幣種價格換算為另一幣種價格，一般采用成交日的匯率 。

如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調(diào)整 ，則對進行了市場狀況調(diào)整后的價格應(yīng)采用價值時點的匯率 進行換算。(因為原幣種的價格，變成了價值時點的價格)

匯率一般采用國務(wù)院金融主管部門(國家外匯管理部門)公布的市場匯率中間價。

在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(三)統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計量單位

面積內(nèi)涵——建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積下的單價

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