2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。）
1．投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（ ）。
A．獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益
B．獲取房地產(chǎn)未來收益
C．直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)
D．間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)

2．投資者對(duì)房地產(chǎn)內(nèi)部，使用功能的變動(dòng)（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對(duì)房地產(chǎn)投資（ ）的重視。
A．各異性
B．適應(yīng)性
C．相互影響性
D．專業(yè)管理依賴性

3．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）特征的表述中，不正確的是（ ）。
A．由專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理
B．收入現(xiàn)金流的重要部分分配給了股東
C．分為權(quán)益型和抵押型兩種形式
D．投資流動(dòng)性好

4．假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28％，貸款利率為5.85％，投資市場(chǎng)的平均收益率為12％，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（ ）。
A．4.42％ B．8.11％ C．8.13％ D．9.54％

5．下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（ ）。
A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局
B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)
C．土地資源狀況
D．建筑技術(shù)進(jìn)步

6．反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（ ）。
A．房地產(chǎn)平均價(jià)格
B．房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格
C．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
D．房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

7．隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈（ ）波動(dòng)的趨勢(shì)。
A．向下B．平穩(wěn)C．不穩(wěn)定D．向上

8．在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期中，空置率超過長(zhǎng)期平均空置率的階段為（ ）階段。
A．租金增長(zhǎng)率上升
B．新增供給小于新增需求
C．新開工項(xiàng)目增加
D．租金增長(zhǎng)率下降

9．可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作。
A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段
B．前期工作階段
C．建設(shè)階段
D．租售階段

10．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。
A．施工單位B．建設(shè)單位C．監(jiān)理單位D．設(shè)計(jì)單位

11．某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（ ）。
A．隨行就市定價(jià)法B．價(jià)值定價(jià)法C．應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法D．挑戰(zhàn)定價(jià)法

12．對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是（ ）。
A．服務(wù)市場(chǎng)B．合格有效市場(chǎng)C．有效市場(chǎng)D．潛在市場(chǎng)

13．在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是（ ）。
A．簡(jiǎn)單平均法B．移動(dòng)平均法C．加權(quán)移動(dòng)平均法D．指數(shù)平滑法

14．企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是（ ）模式。
A．單一市場(chǎng)集中化B．產(chǎn)品專業(yè)化C．市場(chǎng)專業(yè)化D．全面覆蓋

15．銀行為某家庭提供年利率為6％、按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為2000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（ ）元。
A．1428.74 B．1475.37 C．1482.74 D．2000.00

16．銀行為某家庭提供了年利率為6％、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2％，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（ ）元。
A．1843.86 B．1847.55 C．2279.87 D．2291.27

17．某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準(zhǔn)備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是（ ）元。
A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12

18．某家庭申請(qǐng)了25萬元10期住房抵押貸款，年利率為6％。該家庭在按月等額償還4年后于第5年初一次償還了本金6萬元，則從第5年開始該家庭的月還款額減少了（ ）。
A．994.37 B．1016.81 C．1255.16 D．1387.24

19．下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（ ）。
A．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣
B．應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定
C．與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣
D．是對(duì)項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算

20．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采用20％的折現(xiàn)率計(jì)算出韻項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為16萬元，該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ ）。
A．小于20％
B．滿足目標(biāo)收益率要求
C．大于20％
D．不滿足目標(biāo)收益率要求

21．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購(gòu)買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（ ）。
A．7.1％ B．12.0％ C．13.1％ D．19.1％

22．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價(jià)16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測(cè)銷售價(jià)格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（ ）。
A．1.4 B．1.5 C．1.6 D．1.8

23．房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（ ）分析。
A．最低租售價(jià)格B．最低租售數(shù)量C．最低利潤(rùn)水平D．最高土地取得價(jià)格

24．房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是（ ）。
A．老師打分法B．“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C．解析法D．蒙特卡洛模擬法

25．對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，主要是針對(duì)可判斷其（ ）的風(fēng)險(xiǎn)因素。
A、變動(dòng)可能性 B．影響重要性 C．發(fā)生經(jīng)常性 D．類型歸屬性

26．投資機(jī)會(huì)研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、（ ）等。
A．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B．投資估算C．資源條件D．投資權(quán)益

27．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算中，房屋開發(fā)費(fèi)中不包括（ ）。
A．建筑安裝工程費(fèi)
B．公共配套設(shè)施建設(shè)
C．土地費(fèi)用
D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

28．下列報(bào)表中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表中基本報(bào)表的是（ ）。
A．資本金現(xiàn)金流量表
B．資金來源與運(yùn)用表
C．損益表
D．投資計(jì)劃與資金籌措表

29．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時(shí)，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（ ）。
A．管理費(fèi) B．銷售費(fèi)用 C．其他費(fèi)用 D．前期費(fèi)用

30．現(xiàn)金流量表可以用來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的（ ）分析。
A．財(cái)務(wù)盈利能力 B．清償能力 C．資金平衡情況 D．營(yíng)運(yùn)能力

31．銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個(gè)人住房抵押貸款；該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月150元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于（ ）元。
A．3583 B．3909 C．4300 D．4778

32．銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風(fēng)險(xiǎn)。
A．信用 B．管理 C．法律 D．操作

33．新設(shè)項(xiàng)目法人的資本金籌措渠道不包括（ ）資金。
A．政府政策性 B．資產(chǎn)變現(xiàn) C．企業(yè)入股 D．個(gè)人入股范圍

34．下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用范圍的是（ ）。
A．保險(xiǎn)費(fèi) B．房產(chǎn)稅 C．法律費(fèi) D．貸款利息

35．某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為20萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的空置率為20％，所有用戶都能按時(shí)繳納租金，物業(yè)的其他收入為2萬元，則此報(bào)告期該物業(yè)的有效毛收入為（ ）萬元。
A．16 B．18 C．20 D．22

二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0．5分。）

1．在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有（ ）。
A．買地-建房-賣房
B．買房-經(jīng)營(yíng)
C．買房-出租-轉(zhuǎn)售
D．買房-出租
E．買地-開發(fā)-轉(zhuǎn)讓

2．提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（ ）。
A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降
B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升
C．加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)
D．抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
E．增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

3．政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（ ）。
A．加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入
B．調(diào)整銀行貸款利率
C．調(diào)整公共住房政策
D．調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策E．加快城市化進(jìn)程

4．在對(duì)某市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分時(shí)，劃分出“某市甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)”。這種劃分所采用的市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)有（ ）。
A．按存量增量細(xì)分
B．按交易形式細(xì)分
C．按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分
D．按房地產(chǎn)用途細(xì)分
E．按地域細(xì)分

5．開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（ ）。
A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
B．選址規(guī)劃意見通知書
C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖
D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)
E．1/2000或1/500的地形圖

6．按照企業(yè)采取某些措施和行動(dòng)后競(jìng)爭(zhēng)者的不同反應(yīng)，可以將競(jìng)爭(zhēng)者劃分為（ ）。
A．隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者
B．兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者
C．選擇型競(jìng)爭(zhēng)者
D．從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者
E．軟弱型競(jìng)爭(zhēng)者7．下列關(guān)于基礎(chǔ)利率的表述中，正確的有（ ）。
A．等于銀行存款利率
B．等于銀行貸款利率
C．是投資者所要求的最低利率
D．是銀行同業(yè)之間的短期資金借貸利率
E．一般使用無風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為其代表

8．下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（ ）。

A．資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然
B．利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志
C．從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償
D．即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較
E．資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等

9．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（ ）。
A．土地轉(zhuǎn)讓成本
B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用
C．配套設(shè)施銷售成本
D．商品房銷售成本
E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

10．下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（ ）。
A．投資回收期
B．借款償還期
C．利息備付率
D．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
E．現(xiàn)金報(bào)酬率

11．利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（ ）。
A．項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行
B．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小
C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小
D．凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越太，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大
E．掙現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

12．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（ ）。
A．基準(zhǔn)收益率
B．目標(biāo)收益率
C．出租率或空置率
D．毛租金收入
E．運(yùn)營(yíng)成本

13．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（ ）。
A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇
B．評(píng)價(jià)方案構(gòu)造
C．區(qū)位分析與選擇
D．開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇
E．融資方式的分析與選擇

14．對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（ ）。
A．建筑規(guī)模
B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)
C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍
D．周圍環(huán)境E．服務(wù)人口的收入水平

15．下列房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式中，屬于債務(wù)融資方式的有（ ）。
A．發(fā)行企業(yè)債券
B．向銀行借入信用貸款
C．房地產(chǎn)開發(fā)貸款
D．在公開市場(chǎng)上發(fā)行股票
E．土地儲(chǔ)備貸款

三、判斷題（共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表衣正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．基本建設(shè)投資、更新改造投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資均屬于固定資產(chǎn)投資。 （ ）

2．房地產(chǎn)投資不能有效抵消預(yù)期通貨膨脹的影響。（ ）

3．房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。 （ ）

4，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（ ）

5．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)投資決策分析中最重要的工作，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。 （ ）

6．一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)允為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著羞異性。（ ）

7．在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)所表示的只能是資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。 （ ）

8．機(jī)會(huì)成本和沉沒成本不僅運(yùn)用在投資分析中。也出現(xiàn)在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的記錄中。（ ）

9．估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價(jià)值和總開發(fā)成本時(shí)，可依據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平進(jìn)行估算。（ ）

10．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期評(píng)估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（ ）

11．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析中，臨界點(diǎn)分析是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合來顯示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。 （ ）

12．對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，資產(chǎn)負(fù)債表是必須編制的基本報(bào)表。（ ）

13．功能定位的目的，是為市場(chǎng)提供有較高性能的產(chǎn)品。 （ ）

14．債務(wù)融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)。 （ ）

15．收益性房地產(chǎn)投資分析中，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。（ ）

四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）

1．某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6％，最長(zhǎng)貸款期限20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的30％，若采用按月等額償還方式，問：

（1）該家庭能購(gòu)買此房的最高總價(jià)是多少？

（2）若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元？

（3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（8分）

2．某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為8000m2，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000m2，其中服務(wù)式公寓35000m2，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000m2，地下車位230個(gè)（10000m2）。項(xiàng)目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元（不包括貸款利息），其中自有資金占35％，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該項(xiàng)目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；服務(wù)用房在第五年開始出租，出租率為90％，租金為3000元/m2．年，運(yùn)營(yíng)成本為租金收入的20％；服務(wù)用房的殘值為20萬元。

假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個(gè)出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營(yíng)成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為10％、投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為15%和25％。

在貸款利息最少條件下，求：（1）該項(xiàng)目的借款計(jì)劃和還款計(jì)劃。（2）該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。（3）該項(xiàng)目自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）