2006年房地產估價師考試《房地產估價理論與方法》試卷

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。）

1.下列不屬于房地產區(qū)位因素的是（?。?。
A.交通
B.用途
C.環(huán)境
D.樓層

2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（?。┤f元。
A.96
B.192
C.240
D.480

3.某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為（　）元/m2。
A.3000
B.3277
C.3295
D.3599

4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（　）。
A.036
B.122
C.2.78
D.325

5.下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（?。?BR>A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格
B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格
C.在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格
D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

6.某房地產現(xiàn)房價格為4000元/m2，預計從期房達到現(xiàn)房的兩年時間內現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2（年末收取），出租運營費用為每年50元/m2。假設折現(xiàn)率為5％，風險補償為200元/m2，則該房地產的期房價格為（　）元/m2。
A.3300
B.3324
C.3335
D.3573

7.某倉庫房地產，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數(shù)額為（?。┤f元。
A.93.75
B.115
C.293.75
D.315

8.房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（?。┫碌墓纼r結果具有近似性。
A.同一估價原則、同一估價時點
B.同一估價目的、同一估價方法
C.同一估價目的、同一估價時點
D.同一估價原則、同一估價目的

9．某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2；市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建筑物的實際價值比重置價格低（?。┰?m2。
A.200
B.300
C.700
D.1000

10．某宗地的面積為1000m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為（　）元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205

11.某房地產在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調整為2006年9月的價格。已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數(shù)100），則該房地產2006年9月的價格為（?。┰?m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7

12.某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為（?。┰?m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862

13.某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（?。┰?m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659

14.在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數(shù)為（?。?BR>A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05

15.下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（　）。
A.某標準廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓

16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價為（?。┰?m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

17.某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用權出讓年限為50年（從補辦之日算起）。2006年10月1目對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點（2006年10月1日）該房地產的評估價值為（?。┤f元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000

18.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經過年數(shù)為4年；設備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經過年數(shù)為9年。假設殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質折舊額為（　）萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700

19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權手續(xù)，出讓年限為50年（自補辦之日算起）。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經濟壽命應取為（?。┠辍?BR>A.45
B.50
C.52
D.55

20.某在建工程，土地使用權年限為50年，自取得權證日起開工。預計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產報酬率為7％，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（?。┤f元。
A.375B.57
B.3942.03
C.3966.10
D.4769.85

21.己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8％的價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6％，則其價格最接近于（?。┰?m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25％；該類房地產的報酬率為10％。該商鋪的價值為（?。┤f元。
A.521
B.533
C.695
D.711

23.已知～年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風險補償為2.23％，管理負擔補償為1.32％，缺乏流動性補償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為（　）。
A.7.78％
B.8.28％
C.13.21％
D.14.21％

24.運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是（?。?。
A.待開發(fā)房地產開發(fā)建設開始時的具體日期
B.待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期
C.取得待開發(fā)房地產的日期
D.房地產開發(fā)完成并投入使用的日期

25.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是（　）。
A.假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法
B.運用假設開發(fā)法可測算開發(fā)房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用
C.假設開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

26.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調查分析，該項目建成時可出售50％，半年和一年后分別售出其余的30％和20％，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15％，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當前現(xiàn)值為（?。┤f元。
A.766
B.791
C.913
D.1046

27.在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用（?。┓椒ㄟM行測算。
A.平均增減量法
B.平均發(fā)展速度法
C.移動平均法
D.指數(shù)修勻法

28.在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（　）。
A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在
B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料
C.房地產市場在過去無明顯的季節(jié)變動
D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格

29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為（?。﹎。
A.22
B.28
C.38
D.50

30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為（?。┤f元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8

31.某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為（　）。
A.3％
B.3.5％
C.7％
D.4％

32.下列影響房地產價格的因素中，不屬于經濟因素的是（?。?。
A.房地產投機
B.物價變動
C.財政收支狀況
D.居民收入水平

33.隨著臨街深度的遞增，臨街深度價格的修正率遞增的是（?。?。
A.單獨深度價格修正率
B.累計深度價格修正率
C.平均深度價格修正率
D.加權深度價格修正率

34確定估價對象及其范圍和內容時，應根據(jù)（?。?，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。
A.估價原則
B.估價目的
C.估價方法
D.估價程序

35.某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于（　）年。
A.15
B.16
C.17
D.20

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1.下列屬于土地使用管制的事項有（?。?。
A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0
D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路
E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產開發(fā)

2．某宗房地產是采用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30％，余款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58％。則下列說法中正確的有（?。?。
A.該房地產的實際價格等于名義價格
B.該房地產的名義價格為50萬元
C.該房地產的實際價格高于50萬元
D.該房地產的實際價格為50萬元
E.該房地產不存在名義價格

3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格（?。?。
A.賣方和買方掌握必要的市場信息
B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象
C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價
D.賣方和買方追求各自利益的最大化
E.賣方和買方急于完成交易

4根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（?。r，便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調
B.達到規(guī)模遞增
C.內部構成要素的組合最適當
D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當?shù)慕M合

5市場法中實物狀況比較和調整的內容包括（　）。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設施
D.內部基礎設施完備程度
E.裝飾裝修

6.在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等于（　）。
A.賣方實際得到的價格/（1-應由賣方繳納的稅費比率）
B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的稅費
C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的稅費
D.應由賣方負擔的稅費/應由賣方繳納的稅費比率
E.買方實際付出的價格/（1-應由買方繳納的稅費比率）

7.下列關于重新購建價格的說法中，正確的有（?。?BR>A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出
B.重新購建價格是在估價時點的價格
C.重新購建價格是客觀的價格
D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格
E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

8.在運用成本法時最主要的有（?。?BR>A.區(qū)分計劃成本和實際成本
B.區(qū)分實際成本和客觀成本
C.結合實際成本來確定評估價值
D.結合實際開發(fā)利潤來確定評估價值
E.結合市場供求分析來確定評估價值

9.建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有（　）。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.環(huán)境污染
D.交通擁擠
E.正常使用的磨損

10.根據(jù)凈收益求取的不同，收益法可分為（?。?。
A.直接資本化法
B.投資法
C.收益乘數(shù)法
D.利潤法
E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

11.假設開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的（?。?。
A.可接受性
B.保值增值性
C.現(xiàn)實社會需要程度
D.未來發(fā)展趨勢
E.固定性

12.運用長期趨勢法估價的一般步驟有（　）。
A.搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別
B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖
C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式
D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格
E.對未來的價格進行分析和預測

13.高層建筑地價分攤的方法有（?。?BR>A.按建筑物價值進行分攤
B.按房地價值進行分攤
C.按土地價值進行分攤
D.按建筑面積進行分攤
E.按樓面地價進行分攤

14.影響房地產價格的經濟因素主要有（?。?。
A.經濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平
B.社會發(fā)展狀況、房地產投機和城市化
C.財政收支及金融狀況、利率
D.物價、匯率、居民收入
E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

15.下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有（?。?BR>A.對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內的某個日期為估價時點
B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰
C.分期實施的房屋拆，應以房屋拆遷公告之日為估價時點
D.房地產估價人員可以假定估價時點
E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用√表示正確，用×表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.房地產價格是客觀存在的，是不以個人意志為轉移的，因此，房地產估價實際上是房地產專業(yè)估價人員對房地產市場價格形成進行市場模擬的過程，所要揭示的是房地產的理論價格。（?。?/P>

2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年：乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年，則以樓面地價來判斷投資甲地塊較乙地塊更經濟（土地報酬率為6％），（　）

3.在一定時期內，對于開發(fā)周期較短的房地產，供給彈性相應地比較??；開發(fā)周期較長的房地產，供給彈性相應地比較大。（?。?/P>

4.均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調均衡，來判斷該房地產是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。（?。?/P>

5.某宗可比實例房地產2006年1月30日的價格為500美元/m2，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降0.7％，假設人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣，2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣，則將該可比實例調整為2006年9月30日的價格約為3758元人民幣/m2。（　）

6.在建筑物折舊中，只有不可修復的功能落后，不存在可修復的功能落后。（?。?/P>

7.某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權為1994年10月1日取得，土地使用權年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計算的成新率為80％。（?。?/P>

8.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設費用和住宅小區(qū)內的營業(yè)性用房與設施的建設費用均不能計入商品住宅的價格中。（　）

9.某宗房地產，其土地于2000年底取得，土地使用權年期為50年。該房地產建成于2001年底，2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元；預計2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產的報酬率為10％，則2006年1月1日該房地產價值均為886萬元。（?。?/P>

10.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（?。?/P>

11.假設開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價是站在某個特定投資者的立場上。（　）

12.移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移方法分別計算一系列移動的時序價格平均數(shù)，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響：顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。（　）

13.有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價值為第一層的105倍，第三層的房地價值為第四層的1.15倍，第四層的房地價值為第二層的91％。按房地價值分攤法計算得出第三層占有的土地份額約為27％。（　）

14.一般而言，房地產價格與利率正相關，利率上升時房地產價格會}升，利率下降時房地產價格會下降。（?。?/P>

15.接受估價委托后，受托估價機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業(yè)務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。（?。?/P>

四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答.）

1.某商店的建筑面積為1000m2，土地使用年限為40年，從2000年10月1日起計。2002年10月1日某公司與該商店所有權人簽訂了租賃合同，租期為20年，月租金為150元/m2，租金支付方式為每2年一次性支付，支付時間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2，支付方式為每年年末一次性支付，預計類似商店正常月租金每年遞增5％，一般租賃經營的運營費用率為租金收入的30％。試求該公司2006年10月1曰的承租人權益價值（房地產報酬率取8％）。（8分）

2.估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權。寫字樓總建筑面積4500m2，建成于2004年9月底，為鋼筋混凝土結構，建筑層高5m，沒有電梯，需評估該寫字樓2006年9月30日的價值。搜集有關資料如下。

（1）搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實例作為可比實例，有關資料如下表所示：

（2）當?shù)卣魇辙r地的費用等資料如下：

　　在估價時點征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為城市邊緣土地使用權年限50年熟地的價格。該城市土地分為八個級別，城市邊緣土地為第八級，而估價對象處于第六級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示：

　?。?）在估價時點不設電梯的層高5m的建筑物重新購建價格為1800元/m2，估價對象寫字樓門窗等損壞的修復費用為10萬元；裝修的重新購建價格為140萬元，經濟壽命為5年：設備的重新購建價格為100萬元，經濟壽命10年：建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設殘值率均為0。另調查，由于該寫字樓缺乏電梯，導致其出租率較低，僅為80％，月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85％，正常月租金為40元/m2。一般租賃經營的正常運營費用率為租金收入的35％。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。同時，由于該寫字樓的層高比正常層商要高，使其能耗增加。經測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價值。土地重新購建價格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報酬率為5％，房地產報酬率為7％（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法，小數(shù)點后保留兩位）。（12分）