2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第二章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第二章房地產(chǎn)市場及其運行規(guī)律
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述
一、房地產(chǎn)市場的概念
二、房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量
（一）金融業(yè)的發(fā)展
?。ǘ┬畔⑼ㄓ嵓夹g水平的提高和交通條件的改善
（三）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
（四）人文環(huán)境的變化
?。ㄎ澹┳匀画h(huán)境的變化
?。┱沃贫鹊淖冞w
四、房地產(chǎn)市場的參與者
（一）土地所有者或當前的土地使用者
?。ǘ╅_發(fā)商
?。ㄈ┱罢畽C構(gòu)
（四）金融機構(gòu)
?。ㄎ澹┙ㄖ邪?/P>
（六）專業(yè)顧問
1．建筑師
2．工程師
3．會計師
4．造價工程師或經(jīng)濟師
5．房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人
6．律師
?。ㄆ撸┫M者或買家
第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標
一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)
二、房地產(chǎn)市場細分
?。ㄒ唬┌吹赜蚍秶毞?/P>
?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)用途細分
（三）按存量增量細分
?。ㄋ模┌唇灰仔问郊毞?/P>
（五）按目標市場細分
三、房地產(chǎn)市場指標
（一）供給指標
?。ǘ┬枨笾笜?/P>
（三）市場交易指標
第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能
一、房地產(chǎn)市場的特性
（一）市場供給的壟斷性
?。ǘ┦袌鲂枨蟮膹V泛性和多樣性
（三）市場交易的復雜性
?。ㄋ模┦袌鰞r格與位置密切相關
（五）存在廣泛的經(jīng)濟外部性
?。┦袌鲂畔⒌牟粚ΨQ性
二、房地產(chǎn)市場的功能
?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a(chǎn)資源和利益
（二）顯示房地產(chǎn)市場需求變化
?。ㄈ┲笇Ч┙o以適應需求的變化
1．建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式
2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化
?。ㄋ模┲笇д贫茖W的土地供給計劃
?。ㄎ澹┮龑枨筮m應供給條件的變化
第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運行規(guī)律
一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)空間市場
?。ǘ┓康禺a(chǎn)資產(chǎn)市場
（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)
二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
（一）房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
?。ǘ┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的原因
?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容
?。ㄋ模┓治龇康禺a(chǎn)周期運動的新觀念
?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場的自然周期
（六）房地產(chǎn)市場的投資周期
?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系
三、房地產(chǎn)泡沫與過熱
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)泡沫及成因
1．房地產(chǎn)泡沫的定義
2．房地產(chǎn)泡沫的成因
?。ǘ斑^度開發(fā)”及誘因
1．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
2．過度開發(fā)的誘因
（三）房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系
1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別
2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)泡沫的衡量
第五節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預
一、政府干預房地產(chǎn)市場的必要性
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場失靈
?。ǘ┳》繂栴}和住房保障
?。ㄈ┖暧^經(jīng)濟周期循環(huán)
?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價格劇烈波動
?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場非均衡
二、政府干預房地產(chǎn)市場的手段
?。ㄒ唬┩恋毓?/P>
（二）金融政策
?。ㄈ┳》空?/P>
（四）城市規(guī)劃
?。ㄎ澹┑貎r政策
（六）稅收政策
?。ㄆ撸┳饨鹂刂?/P>
三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施
?。ㄒ唬┙∪袌鰷嗜胫贫?/P>
?。ǘ┩苿有袠I(yè)誠信體系建設
?。ㄈ┮?guī)范交易程序
（四）加強產(chǎn)權管理
考試要求
1．掌握房地產(chǎn)市場的概念、運行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力
量和房地產(chǎn)市場的參與者
2．掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標
3．掌握房地產(chǎn)市場的特性與功能
4．熟悉房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場
5．掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)
6．了解房地產(chǎn)泡沫與過熱
7．了解政府對房地產(chǎn)市場的干預
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