2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》第四章
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第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理
第四章房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析
考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查、分析、預(yù)測、細(xì)分以及選擇目標(biāo)市場的實(shí)際操作能力和知識的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)市場調(diào)查
一、市場調(diào)查的意義和內(nèi)容
�。ㄒ唬┦袌稣{(diào)查的重要性
�。ǘ┦袌稣{(diào)查內(nèi)容
1．國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查
2．技術(shù)發(fā)展調(diào)查
3．市場需求容量調(diào)查
4．消費(fèi)者和消費(fèi)者行為鬩查
5．競爭情況調(diào)查
6．市場營銷因素調(diào)查
二、市場調(diào)查的步驟
（一）確定問題和調(diào)查目標(biāo)
�。ǘ┲贫ㄕ{(diào)查計劃
1．資料來源
2．調(diào)查方法
3．調(diào)查手段
4．抽樣方案
5．聯(lián)系方法
�。ㄈ┦占畔�
�。ㄋ模┓治鲂畔�
（五）報告結(jié)果
三、對市場調(diào)查的分析與評估
1．方法科學(xué)
2．調(diào)查具有創(chuàng)造性
3．調(diào)查方法多樣
4．模型和數(shù)據(jù)相互依賴
5．合理的信息價值和成本比率
6．正常的懷疑態(tài)度
7．市場調(diào)查過程遵守職業(yè)道德
第二節(jié)市場分析的手段與方法
一、市場規(guī)模的估計
（一）市場需求分析的基本概念．
1．市場規(guī)模
2．市場總需求
（二）市場需求預(yù)測
二、市場趨勢分析
�。ㄒ唬┵徺I者意圖調(diào)查法
（二）銷售人員意見綜合法
�。ㄈ├蠋熞庖姺�
（四）時間序列分析法
1．簡單平均法
2．移動平均法
3．加權(quán)移動平均法
4．指數(shù)平滑法
�。ㄎ澹┫嚓P(guān)分析法
1．回歸分析法
2．市場因子推演法
第三節(jié)目標(biāo)市場的細(xì)分與選擇
一、市場細(xì)分
（一）市場細(xì)分與細(xì)分市場
�。ǘ﨡市場細(xì)分的依據(jù)
（三）市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)
�。ㄋ模┫M(fèi)者偏好模式與市場細(xì)分
1．同質(zhì)偏好
2．分散偏好
3．集群偏好
（五J市場細(xì)分的程序
1．調(diào)查階段
2．分析階段
3．歸納總結(jié)階段
二、目標(biāo)市場選擇
�。ㄒ唬┦袌黾谢�
�。ǘ┻x擇專業(yè)化
�。ㄈ┊a(chǎn)品專業(yè)化
（四）市場專業(yè)化
�。ㄎ澹┤娓采w
（六）大量定制
三、市場定位
�。ㄒ唬┦袌龆ㄎ坏暮x和方式
�。ǘ┦袌龆ㄎ坏牟襟E
�。ㄈ┦袌龆ㄎ粦�(zhàn)略
第四節(jié)競爭者分析
一、識別競爭者
�。ㄒ唬┊a(chǎn)業(yè)競爭觀念
�。ǘ┦袌龈偁幱^念
二、確定競爭者的目標(biāo)
三、確定競爭者的戰(zhàn)略
四、判斷競爭者的反應(yīng)模式
�。ㄒ唬⿵娜莶黄刃透偁幷�
�。ǘ┻x擇型競爭者
（三）兇猛型競爭者
�。ㄋ模╇S機(jī)型競爭者
五、企業(yè)應(yīng)采取的對策
�。ㄒ唬└偁幷叩膹�(qiáng)弱
�。ǘ└偁幷吲c本企業(yè)的相似程度
（三）競爭者表現(xiàn)的好壞
第五節(jié)市場購買行為分析
一、消費(fèi)者市場及其購買對象
（一）消費(fèi)者市場及其特性
�。ǘ┫M(fèi)者市場的購買對象
1．便利品
2．選購品
3．特殊品
二、影響消費(fèi)者購買行為的主要因素
�。ㄒ唬┥鐣幕蛩�
1．文化因素
2．社會因素
�。ǘ﹤�人因素
1．年齡
2．性別、職業(yè)、受教育程度
3．經(jīng)濟(jì)狀況
4．生活方式
5．個性和自我形象
（三）心理因素
1．動機(jī)
2．感覺
3．學(xué)習(xí)
4．信念和態(tài)度
三、消費(fèi)者購買決策過程
（一）參與購買的角色
�。ǘ┵徺I行為類型
1．習(xí)慣性購買行為
2．尋求多樣化購買行為
3．化解不協(xié)調(diào)購買行為
4．復(fù)雜購買行為
（三）購買決策過程
1．引起需要
2．信息收集
3．方案評價
4．購買決策
5．購后行為
第六節(jié)房地產(chǎn)市場分析與市場定位
一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用
（一）房地產(chǎn)市場分析的概念
（二）房地產(chǎn)市場分析的作用
1．開發(fā)商
2．投資者和金融機(jī)構(gòu)
3．設(shè)計人員
4．營銷經(jīng)理
5．地方政府
6．租戶和購房者
�。ㄈ┦袌鰠^(qū)域的確定
1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素
2．物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
�。ㄒ唬┖暧^因素分析
�。ǘ┦袌鰻顩r分析
1．供給分析
2．需求分析
3．競爭分析
4．市場占有率分析
�。ㄈ┫嚓P(guān)因素分析
1．住宅項目
2．寫字樓項目
3．商業(yè)購物中心項目
4．工業(yè)或倉儲項目
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目市場定位及其作用
�。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目市場定位的依據(jù)及原則
1．市場定位的依據(jù)
2．市場定位的原則
（三）市場定位的工作內(nèi)容
1．整體市場定位
2．主題形象定位
3．客戶定位
4．產(chǎn)品定位
5．價格定位
四、房地產(chǎn)市場分析與市場定位報告
考試要求
1．了解市場調(diào)查的意義、內(nèi)容和步驟
2．了解對市場調(diào)查的分析與評估
3．熟悉市場規(guī)模的估計
4．熟悉市場趨勢分析中的購買者意圖調(diào)查法、銷售人員意見綜合法、老師意見法和時間序列分析法
5．了解市場趨勢分析中的相關(guān)分析法
6．熟悉市場細(xì)分
7．熟悉目標(biāo)市場選擇
8．掌握市場定位
9．了解競爭者分析
10．熟悉市場購買行為分析
11．掌握房地產(chǎn)市場分析與市場定位
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