2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)估價案例與分析》第三章
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第四部分 房地產(chǎn)估價案例與分析
第三章各種目的的房地產(chǎn)估價
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié)房地產(chǎn)抵押價值評估
一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質
二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定
?。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求
?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產(chǎn)
?。ㄈ┢渌拗茥l件
?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價有關的規(guī)定
三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術路線及估價方法
?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權房地產(chǎn)
（三）不完全產(chǎn)權房地產(chǎn)
?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)
（四）在建工程房地產(chǎn)
?。ㄎ澹┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)
四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項
?。ㄒ唬┕纼r目的
?。ǘ┕纼r時點
（三）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)
?。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件
（五）把握市場風險防止高估
?。┕纼r中的謹慎原則
（七）市場變現(xiàn)能力分析
?。ò耍┱f明與風險提示
（九）其他
第二節(jié)建設用地使用權出讓價格評估
一、建設用地使用權出讓價格評估的特點
（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準
?。ǘ┕纼r時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點
?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r方法
?。ㄋ模┧鸭袌鲑Y料時，尤其應注重所選實例的可替代性
二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
（二）假設開發(fā)法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
（四）基準地價修正法
第三節(jié)房地產(chǎn)轉讓價格評估
一、房地產(chǎn)轉讓價格評估的特點
二、房地產(chǎn)轉讓價格評估常用方法
?。ㄒ唬┦袌龇?/P>
?。ǘ┘僭O開發(fā)法
?。ㄈ┏杀痉?/P>
（四）收益法
?。ㄎ澹┗鶞实貎r修正法
第四節(jié)城市房屋拆遷估價
一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點
?。ㄒ唬┕纼r數(shù)量大
（二）涉及面廣，社會影響大
（三）估價對象復雜，需要協(xié)調各種關系
（四）補償價格關聯(lián)性強
二、城市房屋拆遷估價的標準與方法
三、城市房屋拆遷估價技術路線
（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線
1．確定“標本房屋”的基本條件
2．選擇“標本房屋”
3．評估“標本房屋”的市場價格
4．評估確定其他拆遷房屋的市場價格
（二）“典型房屋”市場價格評估技術路線
?。ㄈ﹨^(qū)位指導價市場價格評估技術路線
四、城市房屋拆遷估價應注意的問題
?。ㄒ唬┎疬w估價的估價對象
?。ǘ┎疬w估價委托人的合法性
（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點
（四）拆遷估價價格內(nèi)涵
?。ㄎ澹追N特殊產(chǎn)別房屋的估價
五、城市房屋拆遷估價的工作方式
?。ㄒ唬┎疬w估價前的準備工作
（二）入戶調查
?。ㄈ┦覂?nèi)作業(yè)，出具估價報告
?。ㄋ模┈F(xiàn)場答疑
六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決
第五節(jié)房屋租賃價格評估
一、房屋租賃價格評估的特點
（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型
?。ǘ┳饧s對租金估價有一定的影響
（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分
二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定
?。ㄒ唬┓课葑赓U價格應以合同形式載明
?。ǘ┎煌猛痉课葑赓U價格管理規(guī)定
（三）私房租賃價格管理規(guī)定
三、房屋租賃價格評估常用的估價方法
（一）市場法
?。ǘ┦找娣?/P>
（三）成本法
第六節(jié)房地產(chǎn)保險估價
一、房地產(chǎn)保險概述二、房地產(chǎn)保險估價的特點
（一）保險價值和保險金額的區(qū)別
?。ǘ┲苯訐p失和間接損失
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投保時的估價
?。ㄋ模┍ｋU事故發(fā)生后的評估
第七節(jié)房地產(chǎn)課稅估價
一、房產(chǎn)稅估價
二、土地增值稅估價
（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容
1．隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的
2．提供扣除項目金額不實的
?。ǘ┛鄢椖吭u估方法的選擇
1．取得土地使用權所支付的金額
2．房地產(chǎn)開發(fā)成本
3．舊房及建筑物的評估價格
三、契稅估價
第八節(jié)房地產(chǎn)分割、合并估價
一、房地產(chǎn)分割、合并估價的特點
二、房地產(chǎn)合并的法律規(guī)定
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)是否符合法定的轉讓條件
?。ǘ┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權取得方式
（三）待合并房地產(chǎn)的土地用途
?。ㄋ模┐喜⒎康禺a(chǎn)的土地使用權剩余年限
三、房地產(chǎn)合并估價方法要點
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)合并前后價格的計算要客現(xiàn)、準確
?。ǘ┰鲋殿~的分配要準確、合理
第九節(jié)房地產(chǎn)糾紛估價
一、房地產(chǎn)價格（價值）類糾紛及其特點
二、房地產(chǎn)估價結果糾紛及其特點
三、房地產(chǎn)糾紛估價及其特點
第十節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價
一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移
?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移
二、估價的假設前提
三、估價方法的選用
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價
（二）房地產(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價
考試要求
1．掌握房地產(chǎn)抵押價值評估
2．熟悉建設用地使用權出讓價格評估
3．掌握房地產(chǎn)轉讓價格評估
4．掌握城市房屋拆遷補償估價
5．掌握房屋租賃價格評估
6．熟悉房地產(chǎn)保險估價
7．熟悉房地產(chǎn)課稅估價
8．了解房地產(chǎn)分割、合并估價
9．了解房地產(chǎn)糾紛估價
10．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價
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