2003年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試卷

一、單項(xiàng)選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）

1．某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。
A．位置固定性
B．不一致性
C．適應(yīng)性
D．相互影響性

2．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）。
A．下降
B．上升
C．不變
D．不能確定

3．下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個別風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。
A．購買力風(fēng)險(xiǎn)
B．市場供求風(fēng)險(xiǎn)
C．政策風(fēng)險(xiǎn)
D．比較風(fēng)險(xiǎn)

4．已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5％、城市維護(hù)建設(shè)稅7％、教育費(fèi)附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為（ ）萬元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6

5．某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為5000元/ m2，首付款為房價(jià)的30％，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（ ）元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45

6．某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（ ）元。
A．544.10
B．555.10
C．1776.32
D．2109.38

7．某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（ ）元。
A．301.53
B．2983.84
C．1524.15
D．1587.65

8．某物業(yè)的購買價(jià)為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（ ）。
A．0.18
B．0.12
C．3.39
D．5.00

9.甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（ ）。
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.無法判斷

10．土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（ ）。
A．土地使用權(quán)出讓費(fèi)　
B．土地使用費(fèi)
C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)
D．毛地價(jià)

11．市場的客體通常是指（ ）。
A．買家
B．賣家
C．交易對象
D．交易價(jià)格

12．在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（ ）。
A．建筑師
B．結(jié)構(gòu)工程師
C．設(shè)備工程師
D．監(jiān)理工程師

13．決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價(jià)格水平的最主要因素是（ ）。
A．滿足購買者使用要求
B．購買者支付能力
C．物業(yè)預(yù)期收益
D．物業(yè)用途

14．按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的（ ）。
A．存量規(guī)模
B．租金水平
C．開發(fā)成本
D．資本化率

15．在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（ ）。
A．空置率>合理空置率
B．空置率<合理空置率
C．空置率=合理空置率
D．不能判斷

16．對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（ ）階段。
A．投資機(jī)會研究
B．初步可行性研究
C．詳細(xì)可行性研究
D．項(xiàng)目的評估和決策

17．下列費(fèi)用中，不屬于土地費(fèi)用的是（ ）。
A．土地使用權(quán)出讓金
B．城市建設(shè)配套費(fèi)
C．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

18．以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是（ ）。
A．單元估算法
B．單位指標(biāo)估算法
C．工程量近似匡算法
D．概算指標(biāo)估算法

19．下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（ ）。
A．審計(jì)費(fèi)
B．利息
C．外匯、匯兌凈損失
D．融資代理費(fèi)

20．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個（ ）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
A．計(jì)算期
B．動態(tài)投資回收期
C．項(xiàng)目壽命期
D．開發(fā)期

21．動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（ ）。
A．動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期
B．動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期
C．動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期
D．動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

22．財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（ ）引起的。
A．貸款利率與項(xiàng)目全投資收益率不同
B．預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同
C．預(yù)售收入資金回籠較快
D．自有資金投入時(shí)間點(diǎn)的差異

23．項(xiàng)目利潤為零時(shí)，分析項(xiàng)目成本、售價(jià)或銷售率所處狀態(tài)的方法是（ ）。
A．獲利能力分析
B．盈虧平衡分析
C．市場狀況分析
D．定性風(fēng)險(xiǎn)分析

24．對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是（ ）。
A．保本點(diǎn)分析
B．敏感性分析
C．現(xiàn)金流量分析
D．統(tǒng)計(jì)試驗(yàn)分析

25．當(dāng)項(xiàng)目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時(shí)，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般采用（ ）。
A．概率分析
B．解析法
C．蒙特卡洛法
D．杠桿分析

26．對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補(bǔ)充條款中，風(fēng)險(xiǎn)最大的是（ ）。
A．固定總價(jià)合同，采用按日計(jì)價(jià)的增價(jià)條款
B．固定總價(jià)合同，采用重大增價(jià)條款調(diào)整
C．固定總價(jià)合同，采用延期增價(jià)條款
D．成本加浮動酬金合同　

27．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋?）。
A．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件；圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書
B．圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書
C．合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、圖紙
D．圖紙、工程報(bào)價(jià)單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

28．當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（ ）。
A．開發(fā)商
B．設(shè)計(jì)單位
C．承包商
D．監(jiān)理單位

29．2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價(jià)為30萬元的期房，2003年3月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為，（ ）。
A．12％
B．13.4％
C．80％
D．125％

30．目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（ ）年。
A．10
B．15
C．20
D．30

31．當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過（ ）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。
A．50％
B．60％
C．80％
D．90％

32．根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和銷售量來制定價(jià)格的方法稱為（ ）。
A．成本加成定價(jià)法
B．目標(biāo)定價(jià)法
C．撇脂定價(jià)法
D．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法

33．當(dāng)某開發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時(shí)。可以采用的定價(jià)法是（ ）。
A．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
B．挑戰(zhàn)定價(jià)法
C．隨行就市定價(jià)法
D．滲透定價(jià)法

34．在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（ ）物業(yè)。
A．收益性
B．工業(yè)性
C．居住性
D．特殊性

35．在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。
A．物業(yè)的易接近性
B．物業(yè)的臨街狀況
C．物業(yè)的周圍環(huán)境
D．物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

二、多項(xiàng)選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或當(dāng)選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項(xiàng)得0.5分。）

1．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有（ ）。
A．房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命
B．自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長
C．如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命
D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)　
E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間

2．物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（ ）。
A．重新裝修費(fèi)用
B．更新改造費(fèi)用
C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用
D．空置損失費(fèi)用
E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失

3．關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（ ）。
A．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
B．利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額
C．稅后利潤=利潤總額-所得稅　
D．經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-銷售稅金
E．銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

4．房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（ ）。
A．投資機(jī)會尋找
B．市場分析
C．投資機(jī)會篩選
D．財(cái)務(wù)評價(jià)
E．規(guī)劃設(shè)計(jì)

5．城市土地開發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。
A．土地管理部門
B．規(guī)劃管理部門
C．市場管理部門
D．設(shè)計(jì)管理部門
E．計(jì)劃管理部門

6．市場主體通常包括（ ）。
A．買家
B．賣家
C．交易對象
D．交易價(jià)格
E．交易行為

7．開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項(xiàng)目的（ ）。
A．施工方案
B．工期
C．質(zhì)量目標(biāo)
D．報(bào)價(jià)
E．市場售價(jià)

8．在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（ ）。
A．開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀
B．市場供給量
C．交通運(yùn)輸條件
D．水文地質(zhì)
E．氣象

9．前期工程費(fèi)用主要包括（ ）。
A．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
B．規(guī)劃費(fèi)用
C．設(shè)計(jì)費(fèi)用
D．可行性研究費(fèi)用
E．“三通一平”費(fèi)用

10．投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（ ）。
A．以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn)　
B．以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià)
C．以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià)
D．雙方可以重新商議價(jià)格
E．該投標(biāo)報(bào)價(jià)無效

11．金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（ ）原則。
A．流動性
B．安全性
C．償還性
D．盈利性
E．地域性

12．金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行(）工作。
A．客戶評價(jià)
B．項(xiàng)目評估
C．擔(dān)保方式評價(jià)
D．貸款綜合評價(jià)
E．環(huán)境評價(jià)

13．企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（ ）。
A．量力而行法
B．銷售百分比法
C．目標(biāo)任務(wù)法
D．競爭對等法
E．談判法

14．下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有（ ）。
A．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法
B．價(jià)值定價(jià)法
C．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
D．挑戰(zhàn)定價(jià)法
E．隨行就市定價(jià)法

15．收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。
A．潛在毛租金收入
B．空置損失
C．租金損失
D．其他收入
E．經(jīng)營費(fèi)用

三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1．房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。（ ）

2．從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（ ）

3．開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比。（ ）

4．土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。 （ ）

5．居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（ ）

6．人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的。（ ）

7．在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會變得與縱軸平行。（ ）

8．房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測。（ ）

9．“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ）

10．在評標(biāo)期間，開發(fā)商與評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)?！。?）

11．對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ）

12．在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（ ）

13．如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（ ）

14．過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（ ）

15．物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。（ ）

 四、計(jì)算題（共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程；需按公式計(jì)算的，要寫出公式；僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。）

1．某投資者以1.8萬元/m2的價(jià)格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪；用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的30％，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31％基礎(chǔ)上上浮1.5個百分點(diǎn)，按年等額償還。經(jīng)營費(fèi)用為毛租金收入的25％。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于12％。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）

2．某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價(jià)為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元／m2的價(jià)格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費(fèi)用為3萬元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12％，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2003年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。（12分）