2003年房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》參考答案
一、單項選擇題
01.D | 02.A | 03.D | 04.A | 05.B |
06.B | 07.A | 08.C | 09.A | 10.B |
11.C | 12.A | 13.C | 14.B | 15.A |
16.B | 17.D | 18.B | 19.A | 20.A |
21.A | 22.A | 23.B | 24.B | 25.C |
26.A | 27.C | 28.A | 29.C | 30.D |
31.B | 32.B | 33.B | 34.A | 35.A |
二、多項選擇題
1.ABC | 2.ABC | 3.ABC | 4.BD | 5.AB |
6.AB | 7.ABCD | 8.ACDE | 9.BCDE | 10.AB |
11.ABD | 12.ABCD | 13.ABCD | 14.CDE | 15.ABCD |
三、判斷題
01.√ | 02.× | 03.× | 04.√ | 05.× |
06.√ | 07.× | 08.× | 09.√ | 10.× |
11.√ | 12.√ | 13.× | 14.√ | 15.√ |
四、計算題
1.購買商鋪總投資:18000×60=1080000元
購買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資):1080000×30%=324000元
購買商鋪的貸款額(P):1080000×70%=756000元
抵押貸款年還本付息額:i=1.5%+5.31%=6.81%,n=10年
A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]
=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元
凈經(jīng)營收入(利用現(xiàn)金回報率):(凈經(jīng)營收入-年還本付息額)/首付款=12%
所以:凈經(jīng)營收入=首付款×12%+年還本付息額
=324000×12%+106693.99=145573.99元
有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費用=145573.99+毛租金收入×25%
則:毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元
最低月租金單價=毛租金收入,(可出租面積×12個月)
=194098.65/(60×12)=269.58元/m2
2.(1)現(xiàn)金流入現(xiàn)值:
a.租金收入現(xiàn)值:
A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n
=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765萬元
b.轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值:χ/(1+12%)10
?。?)現(xiàn)金流出現(xiàn)值:
a.定金:5×(1+12%)=5.6萬元
b.追加首付款:11.5萬元
c.貸款償還:總房價:50×1.1=55萬元
貸款額(P):55-(5+11.5)=38.5萬元
年還本付息額:A=Pi/[1-(1+i)-n]
=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555萬元
折現(xiàn)值:P=A/i×[1-(1+i)-n]
=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598
d.出租成本:A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507萬元
裝修費用:6×(1+12%)-10=1.9318萬元
?。?)轉(zhuǎn)售單價:
令凈現(xiàn)值為0,則有:54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0
因此,χ=35.9216萬元
轉(zhuǎn)售單價為:35.9216/50=0.7184萬元/m2
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