2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷七

　　.2室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)

　　根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取30元/m2，估價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00m2,

　　則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為：

　　30×23667.00=71.00(萬元)

　　3.3估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì)

　　4917.95+71.00=4988.95(萬元)

　　4、管理費(fèi)用

　　主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場(chǎng)平均水平取續(xù)建成本的3%。

　　4988.95×3%==149.67(萬元)

　　5、銷售稅費(fèi)

　　包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等，依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn)，取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。

　　11882.53×8%=950.60(萬元)

　　6、開發(fā)利潤

　　××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%，續(xù)建成本為4988.95萬元，開發(fā)利潤為：

　　4988.95×15%=748.34(萬元)

　　7、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān) 的稅費(fèi)

　　主要包含契稅及印花稅等，為：

　　在建工程價(jià)值×4.1%

　　8、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果

　　假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算結(jié)果為：

　　(11882.23―4988.95―149.67―950.60―748.34)/(1+4.1%)=4846.27(萬元)

　　(二)成本法分析測(cè)算過程

　　成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)像為在建工程，折舊為零。

　　采用的公式：

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

　　1、 土地取得成本

　　運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測(cè)算相關(guān)稅費(fèi)。

　　土地取得成本單價(jià)=1717.18(元/m2)(計(jì)算過程略)

　　價(jià)對(duì)象用地面積為23667.00 m2,則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為：

　　1717.18×23667.00=4064.05(萬元)

　　2、 開發(fā)成本

　　2.1 勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)

　　39.82萬元(計(jì)算過程略)

　　2.2基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)

　　基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/ m2(按建筑面積)，則合計(jì)318.57萬元。

　　2.3 建筑安裝工程費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為：196.62(萬元)

　　則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為：

　　39.82+318.57+196.62=555.01(萬元)

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