2009年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷八

　　3、 管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%―4%，本次評(píng)估取其中間值，即按開發(fā)成本的3%計(jì)取。

　　555.01×3%=16.65(萬元)

　　4、 投資利息

　　按正常開發(fā)進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年，假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　利率取一年期貸款利率5.76%。

　　555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(萬元)

　　5、 銷售稅費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段，故不考慮銷售稅費(fèi)。

　　6、開發(fā)利潤

　　經(jīng)調(diào)查，××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15%，本次評(píng)估取利潤率15%。

　　555.01×15%=83.25(萬元)

　　7、運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果

　　4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(萬元)

　　六、估價(jià)結(jié)果確定

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價(jià)格為4846.27萬元，運(yùn)用成本法測算的價(jià)格為4742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的，確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重圍50%，成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為：

　　4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52(萬元)

　　則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面股價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上做大，不得在試卷上改錯(cuò))

　　對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見下表)，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場價(jià)值。

　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料

　　名稱數(shù)值名稱數(shù)值

　　總建筑面積25000平米房屋重置價(jià)格2000元/平米

　　可出租建筑面積22000平米房屋耐用年限50年

　　設(shè)備用房建筑面積2500平米房屋維修費(fèi)率(年)房屋重置價(jià)格的 2%

　　管理用房建筑面積500平米月物業(yè)管理費(fèi)5元/平米

　　營業(yè)稅及附加率5.55%土地剩余年限45年

　　接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率12%年報(bào)酬率5%

　　平均正常空置率10%管理費(fèi)用率(含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用)租金的3%

　　可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費(fèi))50元/平米

　　估價(jià)測算如下(節(jié)選)：

　　(一) 年有效毛收入

　　22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000(元)

　　(二) 年運(yùn)營費(fèi)用

　　1、 年維修費(fèi)用

　　25000×2000×2%=1000000(元)

　　2、 年管理費(fèi)用

　　年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失

　　=13068000×3%+500×50%=692040(元)

　　3、 年?duì)I業(yè)稅及附加

　　年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274(元)

　　4、 年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)

　　年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314(元)

　　(三) 年凈收益

　　年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000-2417314=10650686(元)

　　(四) 估價(jià)結(jié)果

　　估價(jià)結(jié)果= (元)(取整)

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