09年房估師《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題及答案
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一、問答題(共3題，每題10分)
第 1 題 甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱甲機構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時實現(xiàn)的價格比甲機構(gòu)當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構(gòu)存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲機構(gòu)2007年8月出具的估價報告進行復核估價。
請問：1.復核估價時應(yīng)如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?
2.復核估價的估價目的和價值定義應(yīng)如何表述?
【參考解析】：1.復核估價時，若甲機構(gòu)在確定估價時點時無誤，應(yīng)以甲機構(gòu)的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產(chǎn)市場狀況，也應(yīng)以原估價時點時的狀況為準。
2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價結(jié)果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價報告的估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
第 2 題 甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。
請問：若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：1.估價時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
第 3 題 某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路，經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000┫。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500┫綠地，并拆除一幢面積為900┫的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。
請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
【參考解析】：1.政府應(yīng)對占用的小區(qū)500┫綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。
2.《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。政府應(yīng)對被拆除的900┫的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進行補償。理論上的補償內(nèi)容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)
(一)某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000┫，其中建設(shè)用地面積4500┫，代征地面積500┫，規(guī)劃建筑面積為15000┫。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其于2009年10月18日的抵押價值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/┫，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。
第 4 題 下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是( )。
A.在建工程只有當已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時才可以設(shè)定抵押
B.在建工程只有當主體工程結(jié)構(gòu)封頂時才可以設(shè)定抵押
C.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置
D.在建工程抵押權(quán)實現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權(quán)
【正確答案】： D
第 5 題 若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進行估價，下列關(guān)于投資利潤率選取的表述中，正確的是( )。
A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率相同
B.成本法采用的投資潤率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
C.成本法采用的投資利潤率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤率
D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
【正確答案】： D
第 6 題 采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/┫，則土地總價為( )。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
【正確答案】： D
第 7 題 采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值在估價時點為( )。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
【正確答案】： B
(二)甲公司擁有一宗面積為80000┫的工業(yè)用地，地上建有面積為50000┫的廠房及10000┫的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調(diào)整為城市住宅區(qū)。
第 8 題 甲公司因申請抵押貸款委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗房地產(chǎn)的價值，受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)( )。
A.按工業(yè)用途估價
B.按居住用途估價
C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合
【正確答案】： A
第 9 題 受托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該宗房地產(chǎn)進行抵押估價時，正確的思路是( )。
A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產(chǎn)的價值
C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
【正確答案】： C
第 10 題 如果政府征收該宗房地產(chǎn)，則依法應(yīng)給予甲公司的拆遷補償為( )。
A.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值
B.被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
C.被拆遷房屋的價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
D.被拆遷房屋及其占用范圍內(nèi)的土地價值和停產(chǎn)停業(yè)損失
【正確答案】： D
(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款。現(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。經(jīng)調(diào)查，該宗房地產(chǎn)不存在其他法定優(yōu)先受償款。
第 11 題 下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)抵押估價的假設(shè)和限制條件分析中，不合理的假設(shè)是( )。
A.估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓
B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設(shè)定估價對象用途為商業(yè)
C.該地區(qū)房地產(chǎn)市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變
D.本次評估假設(shè)估價對象無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題
【正確答案】： B
第 12 題 對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產(chǎn)業(yè)集聚度
C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度
D.公共設(shè)施完備程度
【正確答案】： D
第 13 題 該宗房地產(chǎn)的再次抵押價值為( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
【正確答案】： D
三、指錯題(下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)
第 14 題 封面和目錄(略)
致估價委托人函
××公司：
受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產(chǎn)估價有關(guān)法律法規(guī)和標準規(guī)范，本著獨立、客觀、公正的原則，按照科學、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對貴公司所屬估價對象房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估。
我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收集，并進行了必要的調(diào)查、核對，在此基礎(chǔ)上形成了房地產(chǎn)抵押估價報告。
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，最終得到估價對象于估價時點2009年6月30日的房地產(chǎn)市場價值為：
估價對象單價：寫字樓17833.5元/┫，車庫13.77萬元/車位。
估價對象總價值：人民幣91071萬元。
大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整。
××房地產(chǎn)估價有限公司××分公司(蓋章)
法定代表人(蓋章)
二??九年七月九日
注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)
估價假設(shè)和限制條件(略)
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、估價委托人(略)
二、估價機構(gòu)(略)
三、估價對象
(一)估價對象登記狀況
(二)估價對象權(quán)利狀況
估價對象土地所有權(quán)屬國家所有，根據(jù)估價對象《國有土地使用證》，××擁有土地使用權(quán)，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓。
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略 |
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國有土地使用證號 |
略 |
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房屋所有權(quán)證號 |
略 |
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坐落位置 |
××市金融街×區(qū)×號 |
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房屋產(chǎn)權(quán)來源 |
略 |
房屋產(chǎn)權(quán)比例 |
100% |
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土地用途 |
綜合用地 |
房屋用途 |
辦公 |
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土地狀況 |
宗地總面積 |
5997.95┫ |
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宗地四至 |
東至 |
略 |
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西至 |
略 |
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南至 |
略 |
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北至 |
略 |
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房屋狀況 |
建筑結(jié)構(gòu) |
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) |
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層數(shù) |
地下三層、地上十八層 |
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建筑面積 |
50426.31┫ |
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建成年月 |
1998年4月 |
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(三)估價對象實物狀況
估價對象位于××市金融街×區(qū)×號，于1998年4月建成，為鋼筋混凝±結(jié)構(gòu)，地上十八層，標準層標高3.2m/3.6m/4.5m;地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一一四層為棕色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻;西北面、東南面兩個主入口均采用高級進口材料裝修，設(shè)有自動旋轉(zhuǎn)門。雙大堂均為挑空結(jié)構(gòu)，二層圍繞挑空大堂設(shè)計有回廊。
地下室共設(shè)83個車位(負一層25個車位，負二層58個車位)，地上車位共53個。
四、估價目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
五、估價時點
2009年6月30日
六、價值定義
房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
七、估價依據(jù)
(一)有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)范
1.《中華人民共和國物權(quán)法》。
2.《中華人民共和國擔保法》。
3.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
4.《中華人民共和國土地管理法》。
5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
6.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。
7.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。
(二)委托方提供的有關(guān)資料(略)
(三)估價方掌握的有關(guān)資料
1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)交易資料。
2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產(chǎn)出租資料。
3.國家及當?shù)赜嘘P(guān)稅費法規(guī)。
4.其他政策文件等。
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：
1.合法原則(略)。
2.最高最佳使用原則(略)。
3.替代原則(略)。
4.估價時點原則(略)。
九、估價方法
因估價對象為經(jīng)營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調(diào)查房地產(chǎn)市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結(jié)果，最終確定估價結(jié)果。
兩種估價方法定義如下：(略)。
十、估價結(jié)果(略)
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)日期(略)
十三、風險提示(略)
十四、估價報告應(yīng)用的有效期(略)
房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程(略)
(一)市場法
市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
計算公式：
估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
1.可比實例選擇
區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：(略)。
根據(jù)替代原則，結(jié)合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：
可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為10971.27┫，建筑面積為98741.45┫，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/┫(按建筑面積計算，下同)，交易時間為2009年4月。
可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為5699.77┫，建筑面積為34198.63┫，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/┫，交易時間為2007年10月。
可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，寫字樓用途，占地面積為9752.56┫，建筑面積為83773┫，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/┫，交易時間為2008年5月。
2.房地產(chǎn)比較因素條件說明表
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估價對象 |
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C |
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名 稱 |
××大廈 |
銀行大廈 |
新新大廈 |
中正大廈 |
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位 置 |
金融街×區(qū)×號 |
金融街B區(qū)7號 |
金融街C區(qū)2號 |
金融街D區(qū)3號 |
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交易單價/（元/┫） |
待估 |
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